英皇国际2024/2025中期报告

目录 业绩概览2 管理层讨论及分析3 简明综合损益表10 简明综合损益及其他全面收益表12 简明综合财务状况表13 简明综合权益变动表15 简明综合现金流量表16 简明综合财务报表附注17 董事及最高行政人员之证券权益44 其他人士于股份及相关股份之权益47 企业管治及其他资料48 业绩概览 英皇国际集团有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”或“董事”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至2024年9月30日止6个月（“本期间”）之未经审核简明综合业绩。 截至月 2024年 千港元 日止个月 2023年 千港元 459,378 438,448 81,880 12,506 377,498 425,942 335,116 358,963 (730,858) (464,181) (1,042,301) (769,164) 383,558 202,342 (0.28)港元 (0.21)港元 9306 持续经营业务 物业发展 总收入 物业投资 毛利 投资物业公允价值（亏损）本公司拥有人应占（亏损）本公司拥有人应占核心溢利1每股基本（亏损） 1代表出售附属公司之亏损、公允价值变动及减值亏损及相关递延税项以及财务费用前之本公司拥有人应占溢利 业绩 港元（年：港元）。 12,500,000港元），主要由半山捌号的销售收入所贡献。租金收入为 于本期间，本集团来自持续经营业务的总收入增加至459,400,000港元（2023年：年438：,400,000港元）。物业发展销售收入大幅增加555.2%至81,900,000港元（2023377,500,0002023425,900,000 来自持续经营业务的毛利为335,100,000港元（2023年：359,000,000港元）。由于投资物业之公允价值亏损，本集团录得来自持续经营业务之本公司拥有人应占亏损1,042,300,000港元（2023年：769,200,000港元）。连同来自不再持续经营业务之亏损，本集团录得本公司拥有人应占亏损3,464,600,000港元（2023年：7港6元0,1）0。0,000港元）。来自持续经营业务之每股基本亏损为0.28港元（2023年：0.21 业务回顾 本集团总部位于香港，主要从事物业发展及物业投资业务。本集团于香港发展优 质住宅项目以提高盈利能力，并于大中华区及海外的黄金地段拥有及管理投资物业以产生稳定收入。 物业销售 投资气氛，本集团加快推售其住宅物业—OneJardine’sLookout已把全部可 本集团坚守一贯的策略，专注于提供豪华综合大厦以及低层独立洋房等优质住宅物业，并已制定稳健的项目发展时间表。藉着于本期间后美联储减息带来积极的 元售出。 供预售之单位订立销售合约，以及寿臣山15号的1幢洋房已以超过800,000,000港 预售发展中项目 OneJardine'sLookout为一幢位于跑马地的27层高住宅大楼，提供123个单位， 项目实用面积约47,400平方呎。其位处香港岛传统豪宅地段，方便来往铜锣湾和湾仔等主要购物及商业区，并邻近香港赛马会、香港养和医院及香港大球场等主要设施。其自2024年9月起以预售的方式推出市场。在减息的催化下，预售的市 场反应非常热烈，并录得超额认购。于本报告日期（“最后实际可行日期”），所有 澄天23110 单位已订立销售合约，销售合约总额约1,000,000,000港元。 为一幢楼高层的住宅及零售大楼，提供个单位，项目实用面积约38,800平方呎。其位于香港仔中心地带，乘坐各种公共交通均方便抵达，且位处粤港澳大湾区一小时生活圈内。于最后实际可行日期，80个单位已订立销售合约，有关销售合约金额逾500,000,000港元。该项目计划于2025年完工。 8半山捌号29 已完成可供出售项目 位于半山摩罗庙街号之为楼高层（包括地下低层）的精品住宅大楼， 寿臣山号97,100 提供99个开放式至两房间隔的单位。于2024年9月30日，77个单位已售出及8个单位已订立销售合约。于本期间后，余下之14个单位亦已全部订立销售合约。上述合共22个已订立销售合约之单位的总销售金额逾110,000,000港元。 位于港岛南区的15为标志性豪宅项目，项目实用面积约平方呎。该地块邻近香港仔隧道以及名校网络，提供15幢低密度豪华洋房，并备有完善配套设施。本集团拥有该项目50%股份。于2024年9月30日，5幢洋房已售出及1幢洋房以卖价260,000,000港元订立销售合约。于本期间后，由于投资气氛回暖，1幢洋房以卖价逾800,000,000港元售出。于最后实际可行日期，8幢洋房可供出售。 畔海98 为位于屯门大榄澄丽路号之黄金住宅项目，其包括幢独立海景豪华洋房，项目实用面积约32,000平方呎。于2024年9月30日，4幢洋房已售出。于最后实际可行日期，4幢洋房可供出售。 般咸道号27 发展中项目 过去位于半山24–30之大楼已被拆除，并将重建为一幢楼高层的住宅 大楼，项目实用面积约91,100平方呎。从其步行至港铁西营盘站仅5分钟路程。该重建项目计划于2026年或之后完工。 租金收入 本集团之投资物业组合主要为处于优越位置的商业大厦及优质零售地铺，总楼面面积合共逾2,400,000平方呎，覆盖范围从香港、中国内地、澳门到伦敦，形成一个地域覆盖均衡之物业组合。此举可使本集团之租金收入来源多元化，并可减低市场波动造成的影响。 于本期间，本集团完成出售位于香港柴湾两个工业单位，总代价为100,000,000港元。本集团亦完成出售位于香港的若干投资物业，涵盖商业单位、零售铺位及住宅单位，以及两幢工业大楼，总代价约为1,142,400,000港元。该等出售所得款项净额有助提升本集团的财务状况。 香港 中本国集华团融持大有厦多个优质办公、商业及工业大楼，特别是位于湾仔的英皇集团中心、 香港占本集团现供租赁的投资物业的总楼面面积近50%。于2024年9月30日，本集团于香港投资物业之出租率超过90%。 广发大厦英皇商业中心英皇荷里活中 心 及；位于中环的；位于上环的 。本集团亦从多个位于受欢迎的住宅及购物地区之零售商铺产生租金收入，特 别是位于浅水湾的thepulse及铜锣湾罗素街，以及尖沙咀弥敦道、海防道及汉口道的多间地铺。 北京英皇集团中心28 其他位置 位于中国北京长安东大街的为一幢楼高层（不包括三层地库 英皇南湾中心 停车场设施）的甲级办公大楼以及配备豪华电影院的高级大型购物中心，总楼面面积约1,062,000平方呎。其能吸引知名办公室租户、多间国际顶级珠宝、钟表及高质量生活品味产品品牌以及来自各个国家的流行特色餐饮租户进驻。 位于澳门半岛中心的为一幢多层高级零售购物中心，总楼面面积约29,600平方呎。其已成为集购物及生活品味产品于一体的黄金购物热点，设有健身中心、运动服装、化妆品及珠宝店。 25–27号的9层零售及办公大楼，总楼面面积为19,300平方呎；以及位于牛 津街的7层（包括地库）零售及办公大楼，总楼面面积为20,000平方呎；一幢位于牛 号本集团把其业务范围由大中华区已扩展至英国。其拥有一幢位于牛津街181–183 办公大楼用途）。 津街111–125号的Ampersand大厦，总楼面面积约为112,500平方呎（仅作零售及 前景 于本期间后，由于美联储减息，加上香港政府放宽物业按揭成数有助降低购房成 本，使购房者及投资者的投资气氛有所回暖；以及地产商一直积极推动开售，带动（新房及二手）住宅物业交易数量增加。11月再次减息有助于进一步加强动力。 此外，香港政府推出的新资本投资者入境计划（“该计划”）以及人才计划吸引了来 自中国内地和海外的人才及其家属，刺激了本地住宅需求。而政府容许该计划下 之投资者购买高额住宅以计入投资总额，也有助鼓励购买本地住宅。本集团将密切观察市况，并适时调整推出发展物业项目的时间表，以及时把握机会。 另一方面，香港办公室租赁行业仍然面对挑战。黄金商业区与非黄金商业区之间的租金差距收窄，促使部分企业将业务营运迁回黄金商业区。零售市场方面，本地政府一直实施措施以吸引更多游客及促进零售消费，惟尚需时日方能显现效果。预期办公室及零售租赁市场将于近期保持竞争态势。本集团将继续与租户保持紧密沟通，以及时调整策略，务求取得稳定的业务表现。 财务及其他资料 以实物分派方式宣派特别中期股息 于本期间，本集团以实物分派其于英皇娱乐酒店有限公司（“英皇娱乐酒店”；香港股份代号：296）股份的方式（“分派”）宣派特别中期股息。于分派完成后，英皇 娱乐酒店不再为本集团之附属公司。其成为本集团的同系附属公司，而英皇娱乐酒店的收入将不再综合计入本集团。 供股及资本架构 于2024年9月24日，本公司按于供股记录日期每持有两股股份获发一股供股股份之基准，按认购价每股供股股份0.25港元向其合资格股东发行1,838,772,833股供 股股份（“供股”）。供股所得款项总额约为459,700,000港元，而经扣除有关供股 的所有相关开支后，供股所得款项净额约为456,200,000港元。本公司拟将供股 8月30日的供股章程。 所得款项净额悉数用于扩充营运资金及扩展现有物业发展及物业投资业务，以加强其财务状况，为未来投资机会作好准备。于2024年9月30日，供股所得款项净额尚未动用，预期将于2025年3月31日前悉数动用。供股详情载于本公司日期为年2024年7月31日、2024年8月2日及2024年9月23日的公告以及本公司日期为2024 于2024年9月30日，本公司已发行普通股数目为5,516,318,500股（2024年3月31 日：3,677,545,667股）。 流动资金及财务资源 于分派及供股完成后，本集团于2024年9月30日之资产净值及每股资产净值分别减至18,412,900,000港元（2024年3月31日：21,607,900,000港元）及每股3.3港元 （2024年3月31日：5.9港元）。 （1,494,300,00018,239,900,000 于2024年9月30日，银行结余及银行存款减至732,200,000港元（2024年3月31日：港元）。对外借贷（不计应付款项）总额约为港元 2024年3月31日：20,213,300,000港元）。 于2024年9月30日，本集团发行之中期票据尚欠本金为79,900,000港元（2024年3 月31日：379,800,000港元），以港元及美元计值，定息年利率为4.9%。 本集团的银行结余及现金以港元、人民币及英镑计值。由于本集团小部分银行借贷以人民币及英镑计值，本集团之人民币及英镑的市场波动所造成的外汇风险不大。本集团密切监查其整体的外汇风险，并将于必要时采取适当措施缓解货币风险。 资产抵押 于2024年9月30日，本集团已将账面值32,684,400,000港元（2024年3月31日： 34,549,900,000港元）之资产用作为银行融资之抵押。 成立有限合伙基金 于本期间，本集团之全资附属公司（担任普通合伙人）与有限合伙人订立协议以成立一项物业资产投资基金，涵盖本集团若干投资物业的组合。此举将有助本集团为其持续业务发展寻求额外营运资金，使本集团能够善用租金收入。本集团将透过物色潜在投资者继续探索新融资渠道。 雇员及薪酬政策 于分派完成后，员工人数于2024年9月30日减至305人（2023年：946人）。本期间 之员工成本总额（包括董事酬金）为209,500,000港元（2023年：223,100,000港元）。各雇员之薪酬乃根据个人职责、才干及技能、经验及表现以及市场薪酬水平而厘定。员工福利包括医疗及人寿保险、退休福利及其他具竞争力之额外福利。 为鼓励或嘉奖员工，本公司已采纳一项购股权计划，有关详情将载列于本中期报告之“购股权”一节内。 中期股息 董事会已议决不就本期间宣派任何中期股息（2023年：每股0