英皇国际2022/2023中期报告

目录 业绩概要2 管理层讨论及分析3 简明综合损益表12 简明综合损益及其他全面收益表13 简明综合财务状况表14 简明综合权益变动表16 简明综合现金流量表17 简明综合财务报表附注18 董事及最高行政人员之证券权益37 其他人士于股份及相关股份之权益39 企业管治及其他资料40 业绩概要 截至9月30日止6个月 2022年 千港元 2021年 千港元 541,245 430,692 14,00396,550 230,995 (899,695) (26,847) (956,441) (0.26)港元 0.005港元 1,392,682440,465731,674220,543409,198197,889(27,377)233,242 0.06港元 0.015港元 英皇国际集团有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”或“董事”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至2022年9月30日止6个月（“本期间”）之未经审核综合业绩。 —租金收入 总收入 —酒店及酒店相关业务 —物业销售 毛利 投资物业公允价值（亏损）╱收益本公司拥有人应占核心（亏损）1本公司拥有人应占（亏损）╱溢利每股基本（亏损）╱盈利 每股中期股息 1代表公允价值变动及减值亏损以及相关递延税项前之期间亏损 业绩 由于艰难的营商环境，本集团于本期间的总收入为541,200,000港元（2021年： 寿臣山号1,305,200,000 1,392,700,000港元）。纵使本期间办公室及零售租赁需求疲软，本集团仍维持租金收入大致稳定在430,700,000港元（2021年：440,500,000港元），占总收入的79.6%（2021年：31.6%）。 尽管15于本期间达成合约销售额约港元，惟于本期间后才能记录入账，导致物业发展销售收入于本期间减少至14,000,000港元（2021年：731,700,000港元），占总收入的2.6%（2021年：52.5%）。 由于旅游及酒店业尚未完全恢复，加上本期间的博彩收入终止，酒店服务分部的收入减少至96,600,000港元（2021年：220,500,000港元），占总收入的17.8%（2021年：15.9%）。 毛利为231,000,000港元（2021年：409,200,000港元）。由于总收入减少以及录得公允价值亏损899,700,000港元（2021年：公允价值收益197,900,000港元），因此录得本公司拥有人应占本期间亏损956,400,000港元（2021年：溢利233,200,000港元）。每股基本亏损为0.26港元（2021年：每股基本盈利0.06港元）。董事会已决议宣派中期股息每股0.005港元（2021年：0.015港元）。 业务回顾 本集团总部位于香港，主要从事物业投资、物业发展及酒店服务业务。本集团于大中华地区及英国的投资物业组合的总面积逾5,400,000平方呎。 租金收入 本集团之投资物业组合主要为处于优越位置的商业大厦及优质零售地铺，总楼面面积超过2,700,000平方呎。近年来，本集团致力于在其起源地以外进一步发展，显着地将其覆盖范围从大中华地区扩展至英国，使其能够拥有一个地域覆盖均衡之物业组合。此举可使本集团之租金收入来源多元化，并可减低市场波动造成的影响。 香港 心本集团持有多个优质办公、商业及工业大楼，其主要包括位于湾仔的英皇集团中 香港占本集团现供租赁的投资物业的总楼面面积逾50%。于2022年9月30日，本集团于香港投资物业之出租率约为90%。 Centre；位于屯门的LaneUp及宝泰工业大厦及山龄工业大厦。 克本道集团继续透过重建项目，致力提升物业价值并扩大潜在租金收入。位于湾仔骆 及中国华融大厦；位于中环的英皇商业中心；位于上环的EmperorHollywood 该重建项目在港岛区的核心商业区之一湾仔的心脏地带树立充满活力的建筑物， — 81号的项目已改建为一幢甲级办公室大厦，总楼面面积约127,000平方呎。并为本集团带来重大的增值机遇。 辉资煌物台业零包售括商位铺于浅水湾的thepulse；位于北角的健威坊购物商场；位于半山的 ；位于屯门的新都商场3楼零售商铺；位于铜锣湾的罗素街8、 本集团亦从多个位于受欢迎的住宅及购物地区之零售商铺产生租金收入。主要投 25-29号。 20、22-24及50-56号；位于尖沙咀的弥敦道81、83号、海防道35-37号及汉口道 英皇集团中心 本集团之共享办公空间MustardSeed位于，尽享地利，配套多项便利设施，旨在为自由职业工作者、创意工作者及企业家提供一个便捷及可负担的工作空间。为支持政府推出的“青年共享空间计划”，MustardSeed为正在创业的青年企业家提供多项租赁选择，并提供丰富资源及多元机会，以助其发挥无限潜力。 北京英皇集团中心28 中国内地 位于北京长安东大街的为一幢楼高层（不包括三层地库停车 北京英皇集团中心 场设施）的甲级办公大楼以及配备豪华电影院的高级大型购物中心，总楼面面积约1,062,000平方呎。其已成为永安里中心商业区的重要部分，并是本集团于中国内地发展高檔商业项目的一个重要里程碑。其因此能吸引知名办公室租户、多间国际顶级珠宝、钟表及高质量生活品味产品品牌以及来自不同国家的流行特色 餐饮租户进驻。充分应用先进的架构系统、智能及节能技术，在平衡环境及城市经济发展的基础上创造新的商业形象。 英皇南湾中心 澳门 位于澳门半岛中心的为一幢多层高级零售购物中心，总楼面面积约 30,000平方呎。其已成为集购物及生活品味产品于一体的黄金购物热点，设有健身中心、运动服装、化妆品及珠宝店。 伦敦 大楼以及111-125号的Ampersand大厦。Ampersand大厦为一幢楼高8层（连地 本集团拥有位于伦敦牛津街181-183号一幢楼高7层（连地库）的零售及办公综合 牛津街号919,300 库）集结零售商铺、办公物业及租赁式公寓的综合大楼，总楼面面积约113,000平方呎（仅就零售及办公部分而言）。位于伦敦西区黄金零售及热门苏豪式办公室地段，该物业亦邻近托特纳姆法院路横贯铁路发展项目，人流如鲫，四通八达。 位于25-27、楼高层及总楼面面积约平方呎的零售及办公综合大楼之重建项目已经完工。该项目占据伦敦重要的商业及购物位置，备受国际旅客的青睐，且目前正在招揽租户。 物业销售 本集团坚守一贯的策略，专注于在畅旺的市区提供豪华综合大厦以及在独特的地段提供低层独立洋房等优质住宅物业，均享有四通八达的交通网络。本集团已制定稳健的项目发展时间表，中期而言有望为住宅单位销售带来贡献，从而推动盈利能力。 8半山捌号29 已开售的项目 位于半山摩罗庙街号之为楼高层（包括地下低层）的精品住宅大楼， 畔海98 提供99个开放式至两房间隔的单位。该项目靠近苏豪区及兰桂坊，毗邻中环至半山自动自动扶梯，方便来往中心商业区。该项目已获取占用许可证。于2022年9月30日，62个单位已按每平方呎30,000港元以上的平均售价出售，余下37个单位可供出售。 寿臣山号87,200 为位于屯门大榄澄丽路号之黄金住宅项目，其包括幢独立海景豪华洋房，总楼面面积约29,000平方呎。该项目毗邻深港西部通道及港珠澳大桥等新交通基础设施，方便来往大湾区的城市。该项目亦邻近着名的哈罗国际学校。该项目已完工。于2022年9月30日，2幢洋房已出售。 港岛南区15为标志性豪宅项目，其总楼面面积约平方呎。该项目邻近香港仔隧道以及名校网络，已发展成为15幢低密度豪宅别墅，备有完善配套设施。该项目已于本期间完工，并已于2022年5月底推出市场。于本期间，2幢洋房已订约，约1,305,200,000港元之销售金额预期将于本期间后记录入账。此外，于本期间后，本集团已完成收购该项目的额外10%股权，因此本集团于该项目的股权由40%增至50%，从而于未来为本集团带来更多收入。该收购之详情载于本公司日期为2022年9月16日及10月27日之公告。 奥卑利街号及赞善里号26 其他发展中的项目 位于中环20-2611之地块计划重建为一幢楼高层的精品 宏德街号27 豪华住宅大楼，其靠近苏豪区及兰桂坊，毗邻中环至半山自动自动扶梯，方便来往中心商业区。该重建项目计划于2023年完工。 般咸道号27 位于跑马地1之地块，前身为英皇骏景酒店，将重建成一幢楼高层的住宅大楼，总楼面面积约58,000平方呎。跑马地为香港岛传统豪宅地段，方便来往铜锣湾和湾仔等主要购物及商业区，并邻近香港赛马会、香港养和医院及香港大球场等主要设施。该项目正在进行地基工程，计划于2024年完工。 香港仔旧大街号23 现位于半山24-30之大楼已被拆除，并将重建为一幢楼高层的住宅大楼，总楼面面积约105,500平方呎。步行至港铁西营盘站仅5分钟路程。该重建项目计划于2024年完工。 坚道号23 现位于香港仔72-80之大楼已被拆除，并将重建为一幢楼高层的住宅及零售大楼，总楼面面积约50,300平方呎。其位于香港仔中心地带，乘坐各种公共交通均方便抵达。该重建项目计划于2024年完工。 现位于半山127之大楼计划重建为一幢楼高层的住宅及零售大楼，总楼面面积约25,000平方呎。步行至元创方及苏豪区分别约3分钟及5分钟路程，并方便前往半山多个休闲点及多国餐厅。该重建项目计划于2025年完工。 酒店及酒店相关业务 于本期间，本集团以代价490,000,000港元完成出售位于香港爹核士街一幢楼高22层的服务式公寓（即TheUnitDavis）予英皇娱乐酒店有限公司（“英皇娱乐酒店”；香港股份代号：296），该公司为本集团的附属公司，专门从事酒店服务。来自 TheUnitDavis的经常性收入将继续并入本集团账目。是次出售的所得款项净额将提升本集团之流动资金，并为未来的业务发展储备额外资金。有关是次出售之详情载于本公司及英皇娱乐酒店日期为2022年7月15日的联合公告。 –英皇骏景酒店服务式公寓— 于2022年9月30日，英皇娱乐酒店在香港及澳门拥有合共六间酒店及服务式公寓，如下： 位于香港的及三幢TheUnit即TheUnitMorrisonHill（前称为MORIMORI）、TheUnitHappyValley（前称为TheUnit）及TheUnitDavis； 2022627英皇娱乐酒店 –位于澳门的英皇娱乐酒店及澳门盛世酒店。 1231英皇娱乐酒店 英皇娱乐酒店自年月日起终止于的博彩业务，该业务随后于2022年6月27日至2022年12月31日由澳娱综合度假股份有限公司（“澳娱”）接手营运。因此，英皇娱乐酒店已与澳娱订立一份协议，以于2022年6月27日至2022 年月日为澳娱在营运的博彩业务提供酒店客房、餐饮及其他相关服务。向澳娱提供酒店客房、餐饮及其他相关服务产生的经常性收入将继续并入本集团账目。 前景 地缘政治紧张、中国经济发展不确定性、股市波动以及若干国家应对通胀进行的 加息等一系列持续不利因素，导致宏观经济环境不稳定，整体投资及消费情绪因此疲弱。新冠病毒疫情方面，本地防疫安排在本期间之后进一步放松，但旅客入境数目之反弹仍有待观察。 办公室市场的需求近期将保持疲弱，有待营商环境复苏和商务旅客的回流。与此同时，空置率以及办公室供应量不断上升，市场压力加大，导致竞争格局加剧。零售市场方面，政府的消费券计划刺激了零售额上升，给零售租金带来整体正面的影响。 尽管近期经济的逆势及不景气，但考虑到香港在大湾区的策略地位以及作为接入中国市场的关键桥梁，香港在亚太地区的投资潜力长期来看仍然吸引。在这经济不稳期间，本集团致力于维持均衡的投资物业组合，以分散业务风险，并已制定稳定的物业发展时间表，旨在把握市场恢复时的机会。 财务资料 流动资金及财务资源 于2022年9月30日，本集团之资产净值及每股资产净值分别为24,773,500,000港元（2022年3月31日：26,765,800