香港兴业国际2023/2024 中期报告

StockCode00480 23/24 INTERIfiREPORT 中期报告 目录 02 业务及财务概要 03 管理层讨论及分析 13 其他资料 20 21 22 23 25 27 28 封底内页 简明综合财务报表审阅报告简明综合损益表 简明综合损益及其他全面收益表简明综合财务状况表 简明综合权益变动表简明综合现金流量表简明综合财务报表附注公司资料 业务及财务概要 业务概要 于回顾期内的重要事件 5月•香港中环3号码头翻新工程展开 6月 •公布2022/23全年业绩 •收购位于日本北海道二世古之甘露之森酒店 7月•香港最大规模沙滩音乐节“TheNextWave沙滩音乐节”于愉景湾大白湾沙滩举行 8月 •愉景湾10b区及游艇会B区的更改土地用途申请获城市规划委员会批准 •上海市松江区的住宅项目命名为“兴云间” •愉景湾溜冰场举办的全球最大型的业余花式溜冰比赛–“2023亚洲滑冰邀请赛”，共1,750位选手参加超过4,300个项目 •召开2023年股东周年大会，会上何柏贞女士退任独立非执行董事 财务概要 截至 9月30日止6个月 截至 3月31日止年度 2023年 2022年 2023年 百万港元 百万港元 百万港元 业绩收入 3,157.1 796.3 1,693.7 本公司拥有人应占溢利 117.7 17.6 455.6 每股基本盈利（港仙） 7.9 1.2 30.7 2023年 2022年 2023年 百万港元 百万港元 百万港元 财务状况资产总值 42,126.8 41,726.3 46,902.4 负债总额 15,508.0 15,536.0 19,631.5 本公司拥有人应占权益 23,753.5 23,318.6 24,397.9 每股资产净值（港元） 16.0 15.7 16.4 9月30日3月31日 管理层讨论及分析 HKRInternationalLimited香港兴业国际集团有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”）宣布本公司及其附属公司（“集团”）截至2023年9月30日止6个月（“本期间”）之业绩。 中期业绩 集团录得综合收入3,157.1百万港元（截至2022年9月30日止6个月：796.3百万港元），较去年同期增长296.5%。基础溢利（撇除投资物业公平值变动之未变现亏损净额74.5百万港元）（“基础溢利”）为192.2百万港元，上升576.8%。 综合收入及基础溢利大幅上升，主要由于去年同期之收入及溢利基数相对较低，在此期间香港及中国内地并无新发展项目完成。于本期间，在中国内地之星逸园住宅项目开售，成为集团综合收入及基础溢利之主要驱动力，导致两项财务指标大幅增加。加上集团物业投资带来之稳健收入及溢利贡献，集团之分部业绩为504.5百万港元，较去年同期上升138.5%。 同时，集团之基础溢利受加息、人民币、泰铢及日圆持续贬值之影响，财务费用及汇兑亏损净额于本期间均录得增加。 经计入投资物业公平值变动之未变现亏损净额后，本公司拥有人应占溢利为117.7百万港元，较去年同期之17.6百万港元增加568.8%。 本期间每股基本盈利为7.9港仙，去年同期则为1.2港仙。 中期股息 董事会已议决不会就本期间向其股东宣派任何中期股息。于去年同期，本公司亦无向其股东派付中期股息。 业务回顾 （除另有说明者外，所有项目及营运业务均由集团全资拥有。） 物业发展及投资 集团于本期间物业发展及投资业务的收入达3,357百万港元，包括按比例分占合营公司及联营公司收入589百万港元。本期间物业发展及投资业务的收益则达517百万港元，包括按比例分占合营公司及联营公司收益115百万港元。 物业发展 香港 香港经济在疫情后的复苏步伐缓慢，2023年第二季度本地生产总值按年增长仅为1.5%，相比第一季度有所放缓，主要是由于出口需求疲弱和投资支出下降所致。与此同时，住宅地产市场的交易量减少，房价在此期间持续下跌。这些趋势主要受到利率上升和整体经济疲弱的影响。集团预计在短期内这种下行趋势将持续，集团将谨慎评估形势，并相应地对策略进行调整。 于集团持有50%权益的愉景湾，品牌推广、发展和升级相关工作在本期间持续进行。“愉景湾2.0”蓝图中的不同倡议按计划推展，旨在提升愉景湾区内的设施和服务，其中包括兴建愉景湾多用途活动中心，将提供多元化的教育、体育和休闲活动。 集团一直致力将愉景湾打造成充满活力且备受追捧的社区与目的地，积极推广环保、热爱运动和注重健康的生活态度。 于本期间，多项品牌推广活动及第三方举办的活动，包括着名的“愉景湾沙滩猎蛋奇兵2023”和全香港最大规模的沙滩音乐节“TheNextWave沙滩音乐节”，均在愉景湾举行。这些活动吸引了大量游客，为集团的交通服务和区内的零售商店带来可观的收入，并显着提高愉景湾品牌的曝光率。 除了这些旗舰活动外，集团积极与香港旅游发展局合作，开拓会议展览及奖励旅游市场。此外，预计在2024年初将启动一系列愉景湾品牌活动，旨在使品牌焕发活力，将之定位为国际化的社区和目的地。 愉景湾总纲图则第7.0E号令区内新增超过130万平方呎的建筑面积，提供超过1,400个住宅单位。第一阶段（第19期）的上盖建筑工程预计将于2025年底完成，而下一阶段（第20期）的地基工程将于2024年底展开。 愉景湾6f区的规划正按计划进行，完成后将供应约500个住宅单位。10b区及游艇会B区更改土地用途申请已于今年八月获城市规划委员会批准，这些项目将提供超过800个住宅单位，包括中层、低层和花园洋房，均享有景色优美的海景，并设有一条长达350米的海滨长廊。 在其他地区，位于荷李活道及摩罗上街的住宅重建项目正在进行地基工程，预期将于2025年底竣工。 尽管市场环境欠佳，集团在香港多个住宅项目的销售仍在持续进行，其中包括由集团与希慎兴业有限公司共同发展的大埔豪宅项目林海山城（持股比例分别为40%及60%）。 集团的香港住宅项目概述如下： 项目 截至2023年9月30日的状况 愉景湾意堤 （占50%权益） 单位总数：196已售单位：191（本期间售出1个）本期间销售收益：52.3百万港元3个已售单位的收入已于本期间入账 愉景湾意峰 （占50%权益） 单位总数：21幢花园洋房已售单位：8（本期间售出1个）本期间销售收益：53.0百万港元1个已售单位的收入已于本期间入账 大埔林海山城 （占40%权益） 单位总数：262已售单位：27（本期间售出9个）本期间销售收益：299.8百万港元13个已售单位的收入已于本期间入账 中国内地 在本期间，中国内地的房地产市场面临挑战。住房成交量及价格下降，房地产投资也出现下滑。当局因而采取了一系列措施稳定市场，包括降低贷款利率和放宽购房限制。面对这些市场风险，集团密切关注市场形势的变化，并不断审视其投资、发展、销售和营销策略，并致力实践提供优质项目的承诺。 位于嘉兴市的豪华住宅项目星逸园，提供392个高层公寓单位及别墅，该项目于2023年3月开售，截至2023年9月30 日已售出99%的单位。大部份单位已于7月交付买家。 2023年3月，集团收购位于嘉兴市南湖新区住宅地块，总楼面面积为1,415,000平方呎。该地将开发成一个高级公寓项目，地积比为2:1。设计方案已提交审批，预计工程将于2024年3月开始。 位于杭州市的高级低密度项目耦贤里的建筑工程正如期进行，该项目将会提供245个公寓单位及50幢别墅，预计于2024年1月竣工。 集团于2022年1月收购位于上海市松江区的住宅项目，于2023年8月命名为“兴云间”，将发展为低密度住宅，提供约300个分层单位及花园洋房。上盖建筑工程正在进行中，销售活动计划于2023年底展开。 中国内地的主要发展中住宅项目如下： 项目 总楼面面积（平方呎） 截至2023年9月30日的状况 浙江省嘉兴市南湖新区2023-06号地块 1,415,000 设计方案已提交相关部门审批，随后会提交建筑图则 预期动工时间：2024年3月 浙江省杭州市 耦贤里 430,000 245个低层公寓单位及50幢别墅建筑工程：目前正进行室内装修和 户外园林工程 预期落成时间：2024年1月 上海市 兴云间 350,000 约300个单位，地积比率为1:1正进行上盖建筑工程销售活动预计于2023年底展开 物业投资 香港 随着国际边境重新开放，香港的经济逐步恢复，入境旅游人数和消费支出也略有增长。预计来自中国内地和海外的游客到访将在一定程度上刺激香港的经济增长。此外，政府的一系列措施，包括“香港夜缤纷”活动，将促进经济扩张。 在本期间，集团采纳的租赁策略旨在维持高出租率并吸引新租户，当中涵盖各种营销活动，提供灵活的租赁条款，并提供家俱和装修配套，以满足潜在租户的各种需求。 集团在愉景湾的物业投资项目（集团持有50%权益）于本期间表现稳定，愉景广场（连同扩展部分）及愉景北商场的平均出租率为82%。集团正计划优化愉景湾的设施及环境，为居民和游客提供焕然一新的体验。 虽然外围环境充满挑战，集团成功保留荃湾中染大厦主要零售和办公室租户，同时也吸纳了一些新租户，因而在本期间平均出租率达92%。由于消费者情绪改善，8咪半商场的零售额和客流量都有所增加，在本期间平均出租率令人满意，达99%。 于本期间，位于土瓜湾联合报大厦的平均出租率接近100%。集团已取得规划许可，将该大厦的土地用途由工业改为住宅，现正进行项目规划。 于本期间，位于长沙湾一幢在2021年中完成翻新工程、楼高24层的办公楼西港都会中心平均出租率有所提升，达 90%，部分原因是由于成功吸纳新租户。而位于九龙塘的出租住宅大厦合勤名厦的平均出租率为96.8%。 中国内地 于本期间，位于上海市的兴业太古汇（集团持有50%股权）的两幢办公楼香港兴业中心一座及二座合共录得98%的平均出租率，而其零售商场的平均出租率也达87%。随着上海恢复正常的社交活动，零售业务的销售额增长超过50%，客流量更达三倍。 如此佳绩乃归功于兴业太古汇作为顶级奢华和高端购物点的定位。其强劲的零售组合涵盖顶尖美妆品牌和设计师品牌，加上多类型的餐饮场所，有助于兴业太古汇在市场上创建独特的市场地位及优势。 集团在杭州市的香港兴业国际中心拥有156个办公室单位和62个停车泊位使用权，该物业在本期间的平均出租率为84%。该项目成功保留了来自电子商务、网络直播和互联网媒体相关行业的主要办公室租户。随着杭州办公室市场渐趋稳定，集团致力于实施有效的营销策略，改善物业状况，以提高竞争力并吸引优质租户。 交通服务及物业管理 交通服务 愉景湾的交通服务由集团旗下附属公司负责营运，集团持有该等公司50%权益。随着社会及经济活动复常，愉景湾的渡轮及陆路交通服务需求回升。然而，燃料价格大幅飙升及严重人手短缺，当中司机短缺最为明显，均为集团的交通服务带来挑战。尽管如此，政府近期推出输入劳工计划有助解决司机短缺问题。 集团正于巴士安装先进的车队管理系统，运用创新科技提升营运效率。有关系统能实时监察车务状况和提升调配车辆及人手的效率。为配合集团减少车辆废气排放的可持续发展目标，集团积极为客运及后勤服务引进更多电动车辆。 愉景湾码头和中环三号码头的翻新工程预计分别于2023年底及2024年初完成，提升乘客体验。 物业管理 于本期间，集团于愉景湾及香港其他地区的物业管理服务表现出色，其对可持续发展的承诺及优质服务备受赞赏。落实环保管理措施仍是首要任务，确保集团营运过程中优先考虑环保因素。于愉景湾推行的可持续发展措施继续获得居民积极参与，反映区内居民在可持续发展的参与度不断提升。 为遵守于2023年8月1日生效的物业管理发牌制度之法定要求，集团的住宅及商业物业管理公司已获取所需牌照，进一步强化集团提供优质物业管理服务的承诺。 酒店及休闲业务 酒店业务 国际旅游正在复苏，集团酒店业务所在的城市亦逐渐恢复，情况接近疫