香港兴业国际2022/2023 中期报告

02 业务及财务概要 04 管理层讨论及分析 目录 19 简明综合财务报表审阅报告 20 简明综合损益表 12其他资料 21 简明综合损益及其他全面收益表 22 简明综合财务状况表 24 简明综合权益变动表 简明综合现金流量表 26 27 简明综合 财务报表附注 封底 内页公司资料 业务及财务概要 业务概要 于回顾期内的重大事项 4月 •本公司签署首项与可持续发展表现挂钩的贷款，总贷款额达24亿港元，展现集团对长期可持续发展的承诺 6月 •公布2021/22全年业绩 8月 •召开2022年股东周年大会，会上夏佳理先生退任非执行董事 •中染大厦落成40周年志庆 •林海山城单位首次招标发售 •杭州市商业项目金沙印象城的办公楼改名为香港兴业国际中心 5月 •与希慎兴业有限公司合作发展、位于大埔的国际级低密度海景府邸正式命名为“林海山城” •取得林海山城入伙纸 7月 •查耀中先生获委任为非执行董事 9月 •香港兴业国际45周年志庆，展开以“众心成城TogetherWeFortify”为 主题的活动 02香港兴业国际集团有限公司中期报告2022/2023 业务及财务概要 财务概要 截至 9月30日止6个月 截至 3月31日止年度 2022年 百万港元 2021年 百万港元 2022年 百万港元 业绩持续经营业务收入 796.3 1,882.4 4,167.9 本公司拥有人应占溢利 17.6 508.0 1,097.3 持续及终止经营业务产生的每股基本盈利（港仙） 1.2 34.2 73.9 9月30日3月31日 2022年 百万港元 2021年 百万港元 2022年 百万港元 财务状况资产总值 41,726.3 44,400.2 43,407.5 负债总额 15,536.0 17,315.0 15,461.2 本公司拥有人应占权益 23,318.6 24,169.7 25,026.9 每股资产净值（港元） 15.7 16.3 16.8 香港兴业国际集团有限公司中期报告2022/202303 管理层讨论及分析 HKRInternationalLimited香港兴业国际集团有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”）宣布本公司及其附属公司（“集团”）截至2022年9月30日止6个月（“本期间”）之业绩。 中期业绩 集团于本期间之未经审核收入为796.3百万港元，较去年同期之1,882.4百万港元（重列）减少57.7%。由于直至本财政年度下半年才有按期完成之物业发展项目，以致销售物业所得收入及溢利均显着下跌。 于本期间，影响集团基础溢利（撇除投资物业公平值变动之未变现亏损净额）之其他因素包括：i）利率上升导致财务成本净额增加；ii）本期间人民币、泰铢及日圆持续贬值，导致换算外币资产产生汇兑亏损净额；iii）按公平值计入损益之金融资产之公平值亏损；及iv）集团分占合营公司业绩减少。 因此，集团的基础溢利（撇除投资物业公平值变动之未变现亏损净额）为28.4百万港元，较去年同期之374.8百万港元相应减少92.4%。若计入投资物业公平值变动之未变现亏损净额，本公司拥有人应占溢利为17.6百万港元，较去年同期之508.0百万港元减少96.5%。 本期间每股基本盈利为1.2港仙，去年同期则为34.2港仙。 中期股息 董事会已议决不会就本期间向其股东宣派任何中期股息。而于去年同期，本公司向其股东派付中期股息每股 3港仙。 业务回顾 （除另有说明者外，所有项目及营运业务均由集团全资拥有。） 物业发展及投资 集团于本期间物业发展及投资业务的收入达842.7百万港元，包括按比例分占合营公司及联营公司收入450.1百万港元。本期间物业发展及投资业务的收益则达167.1百万港元，包括按比例分占合营公司及联营公司收益118.1百万港元。 物业发展 香港 本期间初期，市场继续受第五波疫情影响，政府仍实行严格的社交距离措施，窒碍了经济活动，亦因而拖累物业销售。同时，主要经济体系加息，无可避免对香港住宅物业市场带来影响，成交价呈下行迹象。面对市况低迷，集团继续持审慎态度实施各项策略。 集团在本期间继续于愉景湾进行优化工程及各项规划，实现集团对社区的承诺，为愉景湾展开新里程。除了建造优质房屋配合市场日益增加的需求外，基础建设及设施的升级优化，亦可让现时社区居民受惠。集团持有愉景湾50%权益。 集团继续按照愉景湾总纲图则第7.0E号规划及发展位于愉景北之地块。预期整个项目的总楼面面积将超过130万平方呎，提供逾1,400个住宅单位。该项目第一期（19期）建筑工程已于2022年2月展开，预期地基工程将于2023年竣工。 城市规划委员会（“城规会”）于2022年1月原则上批准将愉景湾6f区的员工宿舍改划为住宅用途。总纲图则已呈交地政总署，目前仍在审批中，待改建完成后，6f区将提供超过500个住宅单位。于本期间，集团亦已向城规会提交其他更改土地用途申请，涉及范围包括愉景湾10b区及游艇会B区。 位于大埔的海景豪宅项目林海山城于2022年5月取得入伙纸，由六大国际级知名设计师团队携手打造该项目的建筑、室内及园林景观设计。该项目设有34,000平方呎的尊贵住客会所CLUBLUCCA，提供多达30项娱乐休闲设施。凭藉顶级设施和完善交通网络等优越条件，林海山城日后可望受惠于未来北部都会区发展计划。自2022年8月开售以来，市场对该项目反应良好。林海山城由集团与希慎兴业有限公司共同发展，持股比例分别为40%及60%。 其他地区的多个发展项目正有序推进中。位于荷李活道及摩罗上街的住宅重建项目已于2022年5月展开地基工程。集团于香港的住宅项目概述如下： 项目截至2022年9月30日的状况 愉景湾意堤 （占50%权益） 单位总数：196 已售单位：189（2022/23财年上半年售出1个单位）本期间销售收益：24.2百万港元 2个已售单位的收入已于本期间入账。 愉景湾意峰 （占50%权益） 单位总数：21幢花园洋房已售单位：5 大埔林海山城 （占40%权益） 单位总数：262已售单位：9 本期间销售收益：255.7百万港元 已售单位的收入将于本期间后入账。 中国内地 于本期间，由于疫情反弹及严厉的防疫措施令经济活动受阻，加上部分物业发展商的债务问题浮现，导致中国内地住宅市场受到打击，住宅物业的工程进度及成交量皆因而放缓。 鉴于市道低迷，中央政府及地方政府推出了连串支援措施，预期住宅物业市场将逐步整固及回稳。于集团业务所在的上海及其他城市，整体物业市场相对稳定，房价维持坚稳。 集团于2022年1月收购位于上海市松江区的住宅地块，将发展为低密度住宅，提供一系列公寓及别墅。项目现正进行规划，预计将于2023年初开始施工。 位于杭州市的耦贤里正进行建筑工程，将会提供295个优质低密度住宅单位。项目于2022年10月开始预售，预期于2023年落成。 嘉兴市豪华住宅项目星逸园提供392个高层公寓单位及别墅，于本期间继续进行开售前推广。 集团位于中国内地的主要发展中住宅项目如下： 项目总楼面面积（平方呎）截至2022年9月30日的状况 浙江省嘉兴市 星逸园768,000392个高层公寓单位及别墅。建筑工程及开售前推广进行中。预期预售时间：2023年第一季度预期落成时间：2023年 浙江省杭州市 耦贤里 430,000 245个低层公寓单位及50幢别墅。建筑工程进行中。2022年10月开始预售。预期落成时间：2023年 上海市 松江区SJS30003-02-04号地块350,000252个公寓单位及57幢别墅，地积比率为1:1。 项目正在规划中。 预期动工日期：2023年初 集团将继续在中国内地发掘投资机遇，重点发展长三角地区，将业务版图扩展至其他城市。 泰国 于本期间，泰国逐步放宽旅游限制，重新开放外国旅客入境。尽管如此，泰国经济及游客人数复苏步伐缓慢，短期内将难以恢复至疫情前的经济活动水平及游客人数。 于本期间，由于市场处于整固期，集团因而着眼于申请各项政府许可，同时为规划中的项目及销售活动作好周全准备，以期在市场气氛回暖时抢占先机。 随着当地解除旅游限制，预期物业市场前景将逐步好转。集团将会继续密切留意市况，以评估合适的发展及投资机会，并将物色价格合理的地块以增添土地储备。 物业投资 香港 随着政府逐步放宽社交距离措施、重新开放早前强制关闭的部分表列处所，以及发放新一轮消费券，皆对经济活动有提振作用。然而，今年8月份本地消费仍然按年录得负增长。鉴于经济前景尚未明朗，预期整体零售租赁市场仍然不稳定。集团采取积极策略并推出一连串营销活动，维持各项目出租率。 愉景湾物业投资项目于本期间表现稳健。愉景广场（包括愉景广场扩展部分）及愉景北商场的平均出租率分别达87%及90%。集团目前正计划为愉景湾的商场进行改善工程，以提升居民及访客的整体体验。集团在愉景湾的投资物业持有50%权益。 另一方面，集团不但成功保留荃湾中染大厦的主要租户，更引进一批新租户进驻，令本期间的平均出租率达到 93%。加上社交距离措施放宽，8咪半商场的零售额及客流量自2022年5月起均已逐步回升。 土瓜湾联合报大厦于本期间的平均出租率为97%，并已申请契约修订将土地用途由工业改为住宅，现时有待批出补地价建议。于本期间，位于长沙湾楼高24层的写字楼西港都会中心获新租户进驻，承租率达75%；而位于九龙塘的住宅大厦合勤名厦则录得平均出租率76%。 中国内地 于本期间，位于上海市的兴业太古汇的两幢办公楼香港兴业中心一座及二座合共录得近100%的平均出租率，而商场的平均出租率则为92%。由于持续推行多项措施保留租户，因此录得相对较高的续租率（包括主要租户）。该项目不但吸纳了新租户，租金调升率亦录得正增长。集团持有兴业太古汇50%权益。 于2022年4月至5月期间上海市实施封城措施，兴业太古汇商场亦需要关闭停业。至2022年6月，多项防控措施继续冲击商场表现。面对充满挑战的环境，商场已针对新型冠状病毒疫情制定及实施全面的行动方案及恢复营业计划，因此在封城措施解除后得以迅速复业。 由于封城的关系，兴业太古汇商场于本期间内的营业额及人流按年下跌约50%。但由于集团持续提升租户组合，兴业太古汇商场的营业额及人流自2022年7月起逐步重拾增长步伐。 杭州市金沙印象城的办公楼已改名为香港兴业国际中心。集团于该项目持有156个办公单位及62个停车泊位使用权。于本期间，该物业成功保留其主要租户，平均出租率达94%。 自2022年1月完成收购后，该项目已为集团带来经常性收入。为维持这收入来源，集团藉着一系列措施吸纳及保留租户，包括拓展租赁渠道，加大多媒体营销力度，并提升租户及物业管理服务。集团将继续加强其投资组合，将租户基础扩大至更多目标行业，并通过改善物业设施提升竞争力。 集团将继续以长三角地区为据点，于中国内地物色优质物业，稳定增加收入。 交通服务及物业管理 交通服务 愉景湾的交通运输业务由集团旗下附属公司负责管理，集团持有该等公司50%权益。随着疫情于本期间渐趋稳定，渡轮及陆路交通服务需求亦见稳步回升。然而，由于人力资源市场的竞争日趋激烈，熟练操作人员短缺仍然是主要营运挑战。集团按情况采取了临时服务调配，以应对不断变化的情况。该业务分部面对的其他挑战包括燃料及维修等营运成本上升。尽管财政负担加剧，但巴士票价上调，加上政府为渡轮业提供的特别协助措施，均纾缓了部分财政负担。 集团交通服务的策略重点之一，包括推进各项可持续发展计划，以期控制排放量。新购置的三辆符合欧盟六期标准的双层巴士将于2022/23财政年度下半年交付，预期将进一步改善繁忙时间的巴士载客量。集团正计划采购全新单层电动巴士，以及零排放的后勤服务车辆。 愉景湾码头已于2022年10月展开翻新工程，而中环三号码头亦将于取得政府批准后进行翻新。该等翻新工程将提升顾客体验，为居民及访客提供更舒适的旅程。