城中村改造专题：城市更新创造需求，建筑建材产业受益

1 证券研究报告 证券研究报告 城中村改造专题： 城市更新创造需求，建筑建材产业受益 分析师：杨光(S0010523030001) 2023年12月5日 华安证券研究所 敬请参阅末页重要声明及评级说明 敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 本报告旨在回答以下四个核心问题： •1、政策支持：2023年城中村改造顶层设计落地，明确在19个超大特大城市进行城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式进行推进，此后相关政策密集出台，多次单独提及城中村改造，战略高度提升。此次城中村改造作用有三：（1）接力棚改和旧改，创造市政建设需求；（2）配合“租售并举”，与保障性住房相结合，为超大特大城市年轻人解决住房问题；（3）稳定新房市场预期，但实际效果或弱于棚改。 •2、拉动规模：根据常住人口及人均住房面积推算，预计19个超大特大城市的城中村面积约为9.25亿平方米，预计全国范围城中村面积约为20.76亿平方米。城中村改造周期一般为7-8年，扣除拆除部分，我们预计城中村改造每年有望拉动万亿级投资规模。 •3、出资方：城中村改造执行周期更长，土地性质复杂，且改造类项目偏重普惠公益性，资金来源需匹配多种类型。今年7月国常会审议通过《关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出要坚持城市人民政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民建资本参与。我们认为一方面财政资金仍不可或缺，以专项债、低息贷款及政府主导的城市基金形式为主，另一方面社会资本多多益善，以非标融资、商业贷款等形式参与。 敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 主要观点 •4、受益方：（1）规划设计：具有城中村改造经验的企业有望率先受益；（2）建筑施工：拆除、重建以及改造，深耕地方的土建企业有望受益；（3）建筑材料：新建项目有望拉动水泥、玻璃等传统建材产品，改造项目有望拉动消费建材类需求；（4）配套环节：建设过程中涉及检测、监理等业务，相关企业有望受益。 •投资建议：改造前期谈判周期较长，建筑建材板块短期为主题性机会。参考目前项目进展，一级土地整理环节通常需4-5年时间，二级建设环节2-3年时间，改造类项目不涉及拆除相对速度较快；因此前期规划类公司较为受益，施工及建材需求相对滞后。 •从市值及营收角度，优先关注弹性较大标的：建议关注具有城中村改造等城市更新项目经验的规划类公司【华阳国际】【苏州规划】；建材类受益公司【海鸥住工】【亚士创能】【东方雨虹】；承接过超大特大地区城中村项目且相关订单明显有增量的建筑央企【中国建筑】【中国交建】。 •风险提示：（1）城中村改造推进不及预期的风险；（2）房地产超预期下行的风险；（3）土地收储难度大的风险； （4）资金落地不及预期的风险。 敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 01 城中村改造政策梳理及作用分析 02 城中村改造投资规模几何？ 03 城中村改造资金来源何方？ 04 城中村改造受益方有哪些？ 05 风险提示 敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 •2023年城中村改造顶层设计落地，战略高度提升。 •“城中村”是指在城市扩张过程中遗留的，以土地集体所有权为主的被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落，一般以自建房的形式存在。随着改革开放后，国内经济蓬勃发展，城市化进程加剧，尤其珠三角地区，大量外来人口涌入城市，城市土地资源无法满足急剧扩张的经济发展需求，原本以农业经济为主的村落及其耕地均被纳入了城市用地范围，其中村民宅基地和自留地均被保留下来，形成“城中村”。 •城中村改造虽然各城市较早就开始，但主要以各自行动为主，并未形成从中央到地方的完整政策体系和实施细则。2004年国务院《城市住房保障和城市住房体系建设规划（2004-2010）》中明确提出了城中村的改造任务，将城中村改造正式纳入的国家规划，此后政策多将城中村作为城市更新的部分与棚户区改造、老旧小区改造一并提及；2023年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造顶层设计落地，强调“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”；同月明确城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式进行推进。 证券研究报告 图表1：城中村改造全国性政策梳理 时间 部门 文件/会议 主要内容 2004年 国务院 《城市住房保障和城市住房体系建设规划（2004-2010）》 明确提出城中村改造的任务，标志着城中村改造正式纳入国家规划。 2012年12月 住建部、发改委等7部门 关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知 城中村改造属于城市棚户区（危旧房）改造范畴，具体范围由市县人民政府结合当地实际情况确定，采取拆除新建、改建（扩建、翻建）、综合整治等多种方式。对城市规划区内的城中村，要按照城镇规划稳步实施改造。 2013年4月 住建部 关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知 着力抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造，积极推进非成片棚户区、零星危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。 2015年6月 国务院 关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关 工作的意见 2015-2017年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套（其中2015年580万套），农村危房1060万户（其中2015年432万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。 2021年3月 中央政府 “十四五”规划和2035年远景目标纲要 完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。 2021年4月 发改委 《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》 在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。 2021年8月 住建部 《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》 严格控制大规模拆除，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；严格控制大规模增建，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；严格控制大规模搬迁，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；确保住房租赁市场供需平稳，城市住房租金年度涨幅不超过5%。 2022年6月 发改委 “十四五”新型城镇化实施方案 重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式。基本完成大城市老旧厂区改造，推动一批大型老旧街区发展成为新型文旅商业消费聚集区，因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。 2023年4月 中国共产党中央委员会 中共中央政治局会议 提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”的要求。 2023年6月 - 第十四届陆家嘴论坛 强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。 2023年7月 国务院 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》 在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。 2023年7月 中共中央政治局、国务院 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议 何立峰强调，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。 2023年8月 中国人民银行、国家外汇管理局 2023年下半年工作会议 强调支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。 2023年9月 自然资源部 关于开展低效用地再开发试点工作的通知 在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。以城中村和低效工业用地改造为重点，低效用地再开发试点期限原则上为4年。 2023年10月 住建部 - 自住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。 敬请参阅末页重要声明及评级说明 资料来源：住建部、国务院、发改委、中共中央政治局、中国人民银行、国家外汇管理局、自然资源部、中国共产党中央委员会，华安证券研究所 敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 在房地产市场供求关系发生重大变化背景之下，我们认为此次城中村改造作用有三方面： 作用1：接力棚户区改造和老旧小区改造，创造市政基建需求。城中村改造与旧改、棚改的区别：棚户区改造主要集中于三四线城市，而城中村改造均为基本面较好的一二线城市；棚户区改造和老旧小区改造的土地性质均以国有土地为主，而城中村改造以集体土地为主；棚户区以拆除重建为主，老旧小区以旧房翻新为主，而城中村介于两者之间，采用“拆、改、留”的模式。目前棚户区改造已经接近尾声，其中2016-2019年为棚改高峰期，每年投资额均在1万亿元以上；老旧小区改造仍处在加速过程中，根据国务院数据从各地初步摸查情况看：全国2000年底前建成的21.9万个老旧小区为改造范围，涉及居民上亿人，拉动投资万亿元级。我们认为城中村改造未来将同步老旧小区改造，为市政基建创造需求。 图表2：城中村改造、老旧小区改造、棚户区改造的区别 城中村改造 老旧小区改造 棚户区改造 改造对象 超大特大城市，均为基本面较好的一二线城 市 全国2000年前建成的房屋 全国（主要在三四线城市） 土地性质 以集体土地为主 以国有土地为主 以国有土地为主 改造形式 采用“拆、改、留”，尽可能避免大拆大建 住房翻新，包括基础设施改造、环境整治改造、公共服务设施改造 拆除重建 资金来源 多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与 按照“谁受益、谁出资”的原则，包括财政资金、 民间资本、社会资本 主要来源于央行、国开行的棚改专项债 安置方式 采用实物或房票安置制度，或与保障性住房建设相结合。 - 以实物+货币化安置为主 量化目标 未有具体量化目标，强调“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。 “十四五”期间基本完成21.9万个城镇老旧小区改造目标。 国家每年制定并公布量化的棚改开工目标和货币化安置比例 资料来源：专业洞察、北京国康设计院，华安证券研究所 棚改成绩斐然，截止到2022年我国已完成5360万套棚户区改造。截止到2022年我国已完成5360万套棚户区改造，2020年住建部明确表示，未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建，并在2021年发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，指出避免过度房地产化的开发建设方式，严控大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，棚改规模也逐渐回落。 图表3：截止到2022年我国已完成5360万套棚户区改造图表4：近几年棚户区改造投资有所放缓 700 600 500 400 300 200 100 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%