建筑行业深度分析：城中村改造定调积极，创造建筑建材需求增量
2023年11月16日 建筑 城中村改造定调积极，创造建筑建材需求增量 行业深度分析 证券研究报告投资评级领先大市-A维持评级 首选股票 目标价（元） 评级 002949 华阳国际 17.60 买入-A 600502 安徽建工 8.20 买入-A 601668 中国建筑 7.44 买入-A 002271 东方雨虹 40.04 买入-A 603737 三棵树 94.4 买入-A 超大特大城市城中村改造定调积极，助力投资提升地产边际回暖。今年7月国务院出台超大特大城市城中村改造顶层政策并召 开电视电话会议进行部署，此后在资金和项目推进层面政策接连发布，整体定调积极。目前全国多个一线和强二线城市如广州、深圳、上海、成都、合肥、青岛等已陆续公布城中村改造实施计划，项目推进规模庞大。根据我们的测算，在不同拆除比例和开发周期下，未来21个超大特大城市城中村改造总投资规模为3.5- 建筑 沪深300 40% 30% 20% 10% 0% -10% 2022-112023-032023-072023-11 行业表现 8.2万亿元，建设工程投资总额（不含土地成本）为1.8-4.0万亿元，城中村改造年均投资和建设工程投资规模中值分别为8330亿元和4144亿元，有效扩大内需稳增长，为固定投资贡献增长点，同时对地产新开工和销售带来一定增量，相较2022年房屋新开工面积和住宅销售面积来说，预计拉动地产新开工面积增长3.57-8.92%，拉动地产销售面积提升1.28-4.79%。 政府引导+市场化运作模式，拆整结合创造长期需求。本轮城中村改造因城施策，引导主体和开发模式多样，预计本轮城中村改造或采取政府引导+市场化运作的方式，由政府统筹引导，引入市 度主要和资金支持相关，目前专项债和专项借款资金支持政策已发布，预计后续政策性金融支持力度有望加大。 相关报告住建部明确保障房/城中村2023-11-12改造要求，地方政府化债再 设计/承包贯穿一二级开发，水泥/防水/涂料需求释放。从产业 获支持推进积极财政政策助力稳增长， 2023-11-06 链角度看，城中村改造涉及可研规划、设计咨询、造价、工程承 建筑行业营收业绩Q3经营 包、工程管理等多个链条，为建筑建材行业创造了设计咨询、施工承包以及建材需求。设计咨询公司位居产业链前端，可承接一级开发阶段的咨询服务和二级开发的工程设计服务，假设项目周 稳健，关注建筑央国企和地产链表现国债增发驱动基建投资提 2023-10-30 期为7年，我们测算本轮城中村改造可为设计咨询行业带来75- 速，保障房和城中村迎利好， 175亿元的年均增量需求；建筑施工企业可参与土地一级开发的 地产链基本面和估值修复 建筑拆除、土地平整、基建配套等工作，同时可以承接二级开发 特殊再融资债券密集发行， 2023-10-23 场化主体开发建设运营，缓解地方政府资金压力。在土地开发模式上，“做地”和“一二级联动”两种模式并存，根据各地政策要求进行推广，杭州和广州为“做地”模式典型城市，上海、深圳等多采用一二级联动模式。城中村改造对参与主体的项目经验、资金实力、运营能力等有较高要求，在民营房企承压背景下，央企和地方国企优势相对突出。区别于棚改时期的大拆大建，本轮城中村改造主要为拆整结合的多元改造方式，改造周期更加持续，带动长期投资，民生改善和扩内需效果并重。本轮城中村改造进 资料来源：Wind资讯 升幅%1M 相对收益1.7 绝对收益0.2 3M -4.6 -10.8 12M 5.9 -0.8 苏多永分析师 SAC执业证书编号：S1450517030005 sudy@essence.com.cn 董文静分析师 SAC执业证书编号：S1450522030004 dongwj@essence.com.cn 铁路运输业投资维持高增 “一带一路”峰会召开在即，2023-10-16城改推进有望加快，多地重 启发行特殊再融资债券 的房建施工订单，预计本轮城中村改造的建筑施工业务年均投资规模在2096-4901亿元；建材类包括水泥、管材、防水、玻璃、涂料等多个品种在拆除重建类城中村中均有用量需求，而防水和涂料产品同样适用于更新改造类项目，需求弹性更足，预计本轮城中村改造项目新增年均涂料需求61-81亿元，约占2022年涂料市场规模的5.15%-6.83%；新增年均防水需求75-101亿元，约占2022年防水市场规模的6.29%-8.47%。 投资建议：2023年以来国家在超大特大城市城中村改造领域定调积极，多地发布城中村建设规划，资金支持政策有望持续加码，我们预计本轮城中村改造将围绕改善居住条件为核心，以拆整结 合的方式进行综合改造，投资效果持续，带动基建、房建投资增长，拉动地产新开工和销售的边际改善，是当前稳增长扩内需的重要抓手之一，为建筑建材多个板块创造需求增量。 建议关注： 1）前端-规划设计：涉及城中村改造前端的建筑检测和规划设计工作有望优先受益城中村改造需求放量，建议关注全国工程监理龙头上海 建科、全国性城区规划设计企业蕾奥规划和华阳国际； 2）中端-施工建设：涉及城中村改造项目的土建施工、房屋建设等环节，建议关注区域建筑工程国企浦东建设、安徽建工和全国布局建筑 央企龙头中国建筑； 3）后端-地产建材：城中村改造有望带动地产投资和销售端回暖，刺激建材领域需求回升，建议关注地产链建材板块中的东方雨虹和三棵 树。 风险提示：政策落地不及预期、项目推进不及预期、资金筹措不及预期、规模测算不及预期等。 内容目录 1.城中村改造定调积极，多地城改规划体量庞大5 1.1.政策层面：2023年城中村改造定调积极，多地实施计划落地规模庞大5 1.2.市场空间：城中村改造年均投资规模可观，积极拉动地产开工端+销售端8 1.2.1.城中村住房面积测算：21个超大特大城市城中村住房面积合计约10.76亿 ㎡，其中广深等城市城中村体量较大8 1.2.2.城中村改造投资规模测算：年均总投资规模中值约8330亿元，拆建比、资金和项目周期影响权重大10 1.2.3.城中村改造地产带动作用：拉动房屋开工端边际改善，去库效果取决于拆建比+货币安置比11 1.3.历史复盘：由棚改、旧改到城改的变迁，城市更新建设持续深入12 2.因城施策推进新一轮城改，国有企业有望优先受益15 2.1.引导主体：政府引导，市场化主导，多模式并行15 2.2.土地开发模式：“做地”+“一二级联动”，各区域因城施策17 2.3.改造+安置方式：拆整结合分类改造，实物+货币多元补偿21 2.4.资金来源：多渠道筹措改造资金，鼓励民间资本参与23 2.5.改造案例：打造城市人文综合社区，兼顾政企村三方利益25 2.5.1.上海蟠龙天地项目：土地一二级联动开发，市场化主体全程介入26 2.5.2.深圳华润大冲村项目：政企村多方协同机制，打造城市人文综合区28 3.建筑建材需求：设计/承包贯穿一二级开发，水泥/防水/涂料需求释放31 4.投资建议34 4.1.规划设计板块：建议关注区域性规划设计、监理检测龙头35 4.2.施工建设板块：建议关注区域性国企施工龙头和全国性建筑央企龙头35 4.3.地产建材板块：建议关注全国性防水材料和涂料建材龙头36 5.风险提示37 图表目录 图1.广州市2021-2035年间计划分布推进城中村改造7 图2.广州市城市更新通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举8 图3.上海市城中村改造区域分布及具体项目计划8 图4.各超大特大城市城中村面积测算（万㎡）10 图5.2014-2017年全国棚改货币化去库存面积和占比（亿平方米；%）12 图6.三轮城市更新改造历史时间节点13 图7.2009-2021年棚户区改造计划和实际执行体量（万套）13 图8.2020-2023年城镇老旧小区改造计划和实际新开工数量（万套）14 图9.上海城中村国企、民企、政府+村股份制获地主体占比（%）17 图10.上海城中村改造各主体介入企业数量17 图11.上海城中村改造国企、民企投资额及改造面积（亿元；万㎡）17 图12.上海城中村改造民企获地数量17 图13.做地模式的土地一级开发流程18 图14.广州、杭州为代表的做地模式下规定的做地主体18 图15.广州城市更新项目土地开发由一二级联动转变为做地模式19 图16.广州发布“做地10条”取代一二级联动模式19 图17.土地一二级联动开发模式20 图18.本轮城中村改造流程及参与主体20 图19.深圳市城中村改造更新模式演变22 图20.PSL参与棚改货币化的基本流程24 图21.2014年至今我国PSL发放量（亿元）24 图22.2017年至今我国棚改PPP项目投资额（亿元）24 图23.2009-2022年全国公共财政保障性安居工程支出及细分棚改支出（亿元：%）25 图24.2018年以来棚改新增专项债发行额及数量（亿元；个）25 图25.上海蟠龙村城中村改造项目整体流程26 图26.2020-2023年蟠龙天地合约销售额及销售建筑面积（百万元；平方米）27 图27.上海蟠龙村城中村改造参与三方收益来源27 图28.深圳华润大冲村改造项目整体流程29 图29.深圳大冲村政企村三方合作协同机制29 图30.大冲实业股份有限公司由村集体委员会及村民共同持股设立29 图31.深圳大冲村项目规划建筑面积占比按功能划分（%）30 图32.南山科技金融城吸引了海内外80余家优秀企业入驻30 图33.2014-2022年深圳华润城住宅销售额和华润万象天地租金收入（亿元；百万元）.31 图34.深圳华润大冲村改造参与三方收益来源31 图35.城市更新改造产业链32 图36.房地产开发企业成本构成（%）32 表1：2020年以来国家关于城中村改造的政策5 表2：各市城中村改造实施计划6 表3：我国21个超大特大城市城中村住房面积测算9 表4：城中村改造投资测算敏感性分析10 表5：城中村改造带动房屋新开工面积测算11 表6：城中村改造带动新房需求测算12 表7：本轮城中村改造与棚改对比14 表8：城中村改造主要引导主体及优缺点15 表9：部分城市城中村改造代表项目实施主体16 表10：各城市城中村改造的改造方式梳理21 表11：各地城中村改造安置补偿方式22 表12：城中村改造资金来源23 表13：上海蟠龙村城中村改造项目基本情况26 表14：深圳华润大冲旧村改造项目基本情况28 表15：深圳华润城各期楼盘开盘时间和成交均价30 表16：城中村改造设计咨询和施工承包需求规模测算32 表17：城中村改造对涂料和防水需求的测算33 表18：城中村改造有望受益建筑建材标的梳理34 表19：城中村改造重点标的盈利预测及估值表34 1.城中村改造定调积极，多地城改规划体量庞大 1.1.政策层面：2023年城中村改造定调积极，多地实施计划落地规模庞大 2020年以来，国家多部门屡次发文提及加快城中村改造，2023年以来城中村改造推进基调更为积极，7月国务院出台城中村改造顶层政策——《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确了在超大特大城市积极稳步实施城中村改造的重要意义。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在7月28日召开的超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议中强调，城中村要采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，对本轮城中村改造的形式和实施主体做了进一步的明确。近期来看，9月自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，决定在 43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，我们认为未来城中村改造范围有望在目前21个超大特大城市的基础上进一步扩大；10月，住建部指出目前各地正按部推进当中，城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。 根据国家目前出台的一系列城中村改造相关政策，主要包括以下内容： 1）改造区域：城中村改
