2022年11月2日 行业研究 十月地产AH物管板块指数-24%,住建部持续推进智慧社区建设 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪(2022年10月) 要点 市场行情:本月光大地产AH物管板块指数-24.1% 指数:2022年10月,光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-24.1%,跑输沪深300指数16.4pct.,跑输恒生指数9.4pct.,跑输恒生港股通指数11.0pct.;2022年1-10月,光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-56.6%,跑输沪深 300指数27.6pct.,跑输恒生指数19.4pct.,跑输恒生港股通指数18.2pct.。 个股:本月平均涨跌幅为-25.6%;涨跌幅前列为:金科服务(-3.2%)、远洋服务(-8.2%)、建业新生活(-10.8%)、招商积余(-12.0%)、越秀服务(-21.1%)。 港股通:本月持股比例变化:雅生活服务(+1.96pct.)、旭辉永升服务 (+1.70pct.)、碧桂园服务(+0.69pct.)、世茂服务(+0.59pct.)、融创服务(+0.44pct.)。2022年1-10月,持股比例变化:世茂服务(+16.51pct.)、融创服务(+11.50pct.)、雅生活服务(+9.94pct.)、旭辉永升服务(+6.90pct.)、碧桂园服务(+4.63pct.)。 行业动态跟踪:二十大指出积极发展养老事业和养老产业,住建部发文推进智慧社区建设,山西出台法规引导物业企业开展社区养老服务 中央:《二十大报告》提出实施积极应对人口老龄化国家战略,发展养老事业和养老产业。住建部明确指出,引入物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术,建设智慧物业管理服务平台,促进线上线下服务融合发展。地方: 《山西省社区居家养老服务条例》审议通过,引导养老服务机构、物业服务企业开展养老服务。北京明确数字经济、智慧城市等方面标准化内容。 重点企业动态跟踪:多家物业公司与关联方签订关联交易协议,世茂服务赎回可转债,万达商管三度递交港交所上市申请 华润万象生活与华润置地及华润集团签订关联交易协议,日期截至2025年,包括物业管理、商业运营、增值服务和车位销售等。新城悦服务、旭辉永升服务、金茂服务和建发物业也与关联方签订关联交易协议。招商积余单三季度归母净利润为1.41亿元,同比+5.31%;1-9月收入约92亿元,同比+20.9%, 归母净利润4.72亿元,同比+23.6%。10月31日,世茂服务赎回31.1亿港元可转换债券。10月25日,珠海万达商管三度向港交所递交上市申请。 投资建议:物管公司独立发展能力提升,短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”,在提升全社会就业水平/疫情常态化防控 /社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度,各级政府政策支持力度较强。投资建议关注物业科技先锋万物云,以及三条主线:1)“估值修复”:关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清 带来的风险溢价下降,推荐新城悦服务、世茂服务,建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。 2)“独立发展”:关注第三方在管面积占比超过80%,已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管,推荐绿城服务、旭辉永升服务,雅生活服务。 3)“稳健国企”:持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价,建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析:人工成本风险;第三方外拓竞争加剧风险;增值服务拓展风险;关联方依赖风险;外包风险。 房地产(物业服务)增持(维持) 作者分析师:何缅南 执业证书编号:S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人:韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源:Wind 相关研报20220525三产就业人数近半,物管开启独立发展——光大证券房地产行业(物业服务)2022年中期投资策略 20220522“基层治理支柱+关键实施载体”, 物管行业重要性再提升——光大证券对5月 20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20221003九月地产AH物管板块指数 -13.5%,万物云在港交所挂牌上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪(2022年9月) 20220902八月地产AH核心物业指数 +4.5%,万物云通过港交所上市聆讯——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪(2022年8月) 20220803七月地产AH核心物业指-24%,华润万象生活发布业绩预增公告——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪(2022年4月) 20220703六月地产AH核心物业指数+6%,四部门鼓励物管吸纳高校毕业生——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪(2022年6月) 1、2022年10月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2022年9月起,光大AH物管板块指数成分股收缩为17家,其中国企组8家, 民企组9家。 国企组8家为:华润万象生活(1209.HK)、中海物业(2669.HK)、保利物业 (6049.HK)、招商积余(001914.SZ)、远洋服务(6677.HK)、金茂服务(0816.HK)、越秀服务(6626.HK)、建发物业(2156.HK); 民企组9家为:碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)、雅生活服务 (3319.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、新城悦服务(1755.HK)、建业新生活(9983.HK)、融创服务(1516.HK)、世茂服务(0873.HK)、金科服务(9666.HK)。 表1:光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 472.5 23.0 24.9 23.1 -23.7% -35.9% 2669.HK 中海物业 146.1 4.9 16.5 14.6 -27.7% -39.5% 6049.HK 保利物业 144.7 29.1 15.5 14.0 -30.3% -52.3% 001914.SZ 招商积余 142.4 13.4 27.8 23.6 -12.0% -33.3% 2156.HK 建发物业 35.2 2.9 20.1 16.5 -21.9% -33.1% 6626.HK 越秀服务 31.2 2.3 7.9 7.6 -21.1% -31.4% 0816.HK 金茂服务 19.5 2.4 10.0 7.1 -36.3% -58.6% 6677.HK 远洋服务 17.9 1.7 3.7 3.8 -8.2% -61.4% 6098.HK 碧桂园服务 208.3 6.9 4.7 4.4 -40.7% -85.1% 2869.HK 绿城服务 94.2 3.2 10.1 14.0 -38.7% -54.2% 9666.HK 金科服务 67.7 11.5 5.8 7.2 -3.2% -64.6% 3319.HK 雅生活服务 56.9 4.5 2.2 2.4 -28.5% -65.3% 1516.HK 融创服务 38.0 1.4 2.7 -33.9 -29.9% -82.0% 1755.HK 新城悦服务 28.2 3.6 4.9 5.8 -37.2% -67.2% 0873.HK 世茂服务 28.0 1.3 2.3 4.0 -24.6% -76.8% 1995.HK 旭辉永升服务 27.3 1.7 4.0 3.6 -40.8% -85.2% 9983.HK 建业新生活 25.3 2.2 3.7 3.7 -10.8% -48.2% 平均 93.1 9.8 7.1 -25.6% -57.3% 资料来源:Wind、光大证券研究所整理;截止日期:2022.10.31市值单位:亿元人民币;H股股价:港元/股,A股股价:元/股;换算汇率:1港元=0.9元人民币 1.2、指数年度表现及月度表现 2022年1-10月,光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-56.6%,跑输沪深300指数27.6pct.,跑输恒生指数19.4pct.,跑输恒生港股通指数18.2pct.。 图1:2022年光大地产AH物管板块指数走势(01.01-10.31)图2:2022年光大地产AH物管板块指数涨幅(01.01-10.31) 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 资料来源:Wind、光大证券研究所;截至2022年10月31日资料来源:Wind、光大证券研究所;截至2022年10月31日 2022年10月,光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-24.1%,跑输沪深300指数16.4pct.,跑输恒生指数9.4pct.,跑输恒生港股通指数11.0pct.。 图3:2022年10月光大地产AH物管板块指数走势(10.01-10.31图4:2022年10月光大地产AH物管板块指数涨幅(10.01-10.31 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 2022-10-1 -30% 2022-10-31 2022-10-28 2022-10-25 2022-10-22 2022-10-19 2022-10-16 2022-10-13 2022-10-10 2022-10-7 2022-10-4 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0% 资料来源:Wind、光大证券研究所;截至2022年10月31日资料来源:Wind、光大证券研究所;截至2022年10月31日 2022年10月,光大地产AH物管板块指数单月涨幅-24.1%,在A股行业板块中位列第31/31,在H股行业板块中位列第14/15。 图5:2022年10月A股板块表现图6:2022年10月H股板块表现 资料来源:Wind、光大证券研究所;截至2022年10月31日资料来源:Wind、光大证券研究所;截至2022年10月31日 1.3、个股年度表现及月度表现 2022年10月,AH物管板块指数样本股(下简称“样本股”)平均涨跌幅为-25.6%;涨跌幅前列为:金科服务(-3.2%)、远洋服务(-8.2%)、建业新生活(-10.8%)、招商积余(-12.0%)、越秀服务(-21.1%)。 2022年1-10月,样本股平均涨跌幅为-57.3%;涨跌幅前列为:越秀服务(-31.4%)、建发物业(-33.1%)、招商积余(-33.3%)、华润万象生活(-35.9%)、中海物业(-39.5%)。 图7:2022年10月样本股涨跌幅(10.01-10.31)图8:2022年样本股涨跌幅(01.01-10.31) 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 金远建科洋业服服新务务生 活 招越建商秀发积服物余务业 华世中雅融润茂海生创万服物活服象务业服务生务 活 保金新绿碧旭利茂城城桂辉物服悦服园永业务服务服升 务务服务 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% -90% 越建招秀发商服物积务业余 华中建保润海业利万物新物象业生业生活 活 绿金远金城茂洋科服服服服务务务务 雅新世融碧旭生城茂创桂辉活悦服服园永服服务务服升务务务服务 资料来源:Wind、光大证券研究所;截至2022年10月31日,蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源:Wind、光大证券研究所;截至2022年10月31日,蓝