光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年11月）：十一月地产aH物管板块指数上涨59%，行业信用风险逐步缓释

2022年12月2日 行业研究 十一月地产AH物管板块指数上涨59%，行业信用风险逐步缓释 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年11月） 要点 市场行情：本月光大地产AH物管板块指数上涨58.7% 指数：2022年11月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为58.7%，跑赢沪深300指数48.9pct.，跑赢恒生指数32.1pct.，跑赢恒生港股通指数31.8pct.；2022年1-11月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-31.1%，跑输沪深 300指数9.1pct.，跑输恒生指数10.6pct.，跑输恒生港股通指数9.3pct.。 个股：本月平均涨跌幅为80%；涨跌幅前列为：碧桂园服务（178.7%）、旭辉永升服务（160.7%）、新城悦服务（137.5%）、融创服务（131.9%）、世茂服务（115.9%）。 港股通：本月持股比例变化：雅生活服务（+3.39pct.）、金科服务（+2.67pct.）、旭辉永升服务（+2.54pct.）、碧桂园服务（+2.15pct.）、融创服务（+0.80pct.）。1-11月持股比例变化：雅生活服务（+13.33pct.）、融创服务（+12.30pct.）、世茂服务（+11.93pct.）、旭辉永升服务（+9.43pct.）、金科服务（+7.27pct.）。行业动态跟踪：中央出台更积极的支持地产融资措施，多地促进物管有序发展中央：市场监督总局等推进完整社区建设、提升物业服务质量；交易商协会继 续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭”）；证监会表示，要积 极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，在股权融资方面调整优化5项措施。地方：浙江推进“居家+社区机构+智慧养老”养老模式； 《北京市老旧小区改造工作改革方案》提出加快推进老旧小区改造，改善人居环境，满足人民群众对美好生活的需要；多地发文促进物业管理服务规范有序。 重点企业动态跟踪：华润万象生活被纳入恒指，万物云拟实施股份全流通 华润万象生活被纳入恒生指数成份股，12月5日生效；11月9日，碧桂园服务以2.33亿港元收购合富辉煌集团21.47%股份，万物云拟将股东持有的公司 7.20亿股内资股与3.3亿股非上市外资股转换为H股，并在联交所主板上市流通；保利物业、建发物业、越秀服务等与关联方签订关联交易协议。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控 /社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128风险因子缓释，发展路径渐明— —光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20220522“基层治理支柱+关键实施载体”， 物管行业重要性再提升——光大证券对5月 20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20221102十月地产AH物管板块指数 -24%，住建部持续推进智慧社区建设——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年10月） 20221003九月地产AH物管板块指数 -13.5%，万物云在港交所挂牌上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年9月） 20220902八月地产AH核心物业指数 +4.5%，万物云通过港交所上市聆讯——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年8月） 20220803七月地产AH核心物业指-24%，华润万象生活发布业绩预增公告——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月） 20220703六月地产AH核心物业指数+6%，四部门鼓励物管吸纳高校毕业生——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年6月） 1、2022年11月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2022年9月起，光大AH物管板块指数成分股收缩为17家，其中国企组8家， 民企组9家。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 民企组9家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 759.0 36.95 40.0 37.1 60.7% 3.0% 2669.HK 中海物业 255.3 8.63 28.8 25.5 74.7% 5.7% 6049.HK 保利物业 229.1 46.00 24.6 22.1 58.3% -24.4% 001914.SZ 招商积余 165.1 15.89 32.9 27.9 18.3% -21.1% 2156.HK 建发物业 51.8 4.31 29.5 24.2 47.1% -1.6% 6626.HK 越秀服务 40.7 2.97 10.3 9.8 30.3% -10.7% 0816.HK 金茂服务 29.5 3.63 15.1 10.8 51.3% -37.4% 6677.HK 远洋服务 25.6 2.40 5.3 5.5 42.9% -44.9% 6098.HK 碧桂园服务 580.4 19.12 13.1 12.3 178.7% -58.6% 2869.HK 绿城服务 156.2 5.34 16.8 23.2 65.8% -24.0% 3319.HK 雅生活服务 115.4 9.03 4.5 4.9 102.9% -29.5% 9666.HK 金科服务 91.5 15.58 7.9 9.8 35.2% -52.1% 1516.HK 融创服务 88.0 3.20 6.3 -78.6 131.9% -58.4% 1995.HK 旭辉永升服务 71.1 4.51 10.5 9.5 160.7% -61.5% 1755.HK 新城悦服务 67.0 8.55 11.6 13.7 137.5% -22.0% 0873.HK 世茂服务 60.4 2.72 4.9 8.5 115.9% -49.8% 9983.HK 建业新生活 38.2 3.32 5.6 5.5 49.5% -22.6% 平均 166.1 16.3 15.7 80.1% -30.0% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2022.11.30，PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除融创服务市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.9元人民币 1.2、指数年度表现及月度表现 2022年1-11月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-31.1%，跑输沪深300指数9.1pct.，跑输恒生指数10.6pct.，跑输恒生港股通指数9.3pct.。 图1：2022年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-11.30）图2：2022年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-11.30） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年11月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年11月30日 2022年11月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为58.7%，跑赢沪深300指数48.9pct.，跑赢恒生指数32.1pct.，跑赢恒生港股通指数31.8pct.。 图3：2022年11月光大地产AH物管板块指数走势（11.01-11.30图4：2022年11月光大地产AH物管板块指数涨幅（11.01-11.30 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年11月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年11月30日 2022年11月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅58.7%，在A股行业板块中位列第1/31，在H股行业板块中位列第2/15。 图5：2022年11月A股板块表现图6：2022年11月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年11月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年11月30日 1.3、个股年度表现及月度表现 2022年11月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为80.1%；涨跌幅前列为：碧桂园服务（178.7%）、旭辉永升服务（160.7%）、新城悦服务 （137.5%）、融创服务（131.9%）、世茂服务（115.9%）。 2022年1-11月，样本股平均涨跌幅为-30.0%；涨跌幅前列为：中海物业（5.7%）、华润万象生活（3.0%）、建发物业（-1.6%）、越秀服务（-10.7%）、招商积余 （-21.1%）。 图7：2022年11月样本股涨跌幅（11.01-11.30）图8：2022年样本股涨跌幅（01.01-11.30） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年11月30日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年11月30日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 2022年11月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+3.39pct.）、金科服务 （+2.67pct.）、旭辉永升服务（+2.54pct.）、碧桂园服务（+2.15pct.）、融创服务（+0.80pct.）。 2022年1-11月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+13.33pct.）、融创服务 （+12.30pct.）、世茂服务（+11.93pct.）、旭辉永升服务（+9.43pct.）、金科服务（+7.27pct.）。 图9：2022年11月港股通持股变化（11.01-11.30）图10：2022年港股通持股变化（01.01-11.30） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年11月30日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2022年11月30日 2022年11月30日，样本股（除融创服务外）2022年的WIND一致预测PE估值范围从5到35，均值约为15；样本股（除融创服务外）2023年的WIND一致预测PE估值范围从4到27，均值约为11。 图11：样本股2022及2023年预测PE估值图12：2022年11月底样本股估值分位（pe-ttm） 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0