光大地产行业A+H物业板块月度跟踪（2023年10月）：十月物管板块指数下降2.9%，居家养老国家标准正式发布

2023年11月7日 行业研究 十月物管板块指数29，居家养老国家标准正式发布 光大地产AH物业板块月度跟踪（2023年10月） 要点 市场行情：10月物管板块指数29，110月累计涨跌幅32 指数：2023年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为29，跑赢沪深300指数03pct，跑赢恒生指数10pct，跑赢恒生港股通指数10pct。2023年110月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为320，跑输沪深 300指数242pct，跑输恒生指数185pct，跑输恒生港股通指数186pct。 个股：2023年10月，样本股平均涨跌幅为86；涨幅前列为：旭辉永升服务（93）、建发物业（65）；跌幅前列为：中海物业（232）、金科服务（206）；110月，平均涨跌幅为404；跌幅前列为：旭辉永升服务（706）、碧桂园服务（631）、远洋服务（620）、雅生活服务（608）、新城悦服务（574），多为民企物管公司。 10月港股通持股比例变化：保利物业（142pct）、碧桂园服务（111pct）、中海物业（058pct）、华润万象生活（031pct）、世茂服务（026pct）；110月持股比例变化：碧桂园服务（1051pct）、雅生活服务（847pct）、绿城服务（451pct）、保利物业（259pct）、融创服务（214pct）。 估值：2023年10月31日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到23，均值约为11；样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到 18，均值约为9。截至2023年10月31日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PEttm（当前中位值）：中海物业（1531）、新城悦服务（629）、万物云（1421）、保利物业（1331）、招商积余（2032）等。 行业动态跟踪：首个国家级居家养老上门服务标准发布，引导物业开展老年助餐服务；成都推行物业覆盖老旧小区计划，河南强调物业管理委员会党建引领 中央：《居家养老上门服务基本规范》国家标准正式发布，为合理界定居家养老上门服务范围、规范供给主体资质条件及供给流程内容要求等提供基本依据。地方：成都计划在三年内逐步实现老旧小区物业全覆盖。 企业动态：金科服务、绿城服务积极回购股份，新大正与万物云计划回购股份10月，金科服务、绿城服务连续多个交易日在港交所进行回购，旭辉永升服务 总裁以自有资金购入50万股公司股份。新大正拟回购股份；万物云拟动用资 金上限为632亿港元回购股份。招商积余、新大正发布三季报。碧桂园服务、金茂服务更换执行董事，滨江服务行政总裁退休辞任。 投资建议：风险因子缓释，物管板块配置价值凸显 我们持续看好国企物管的稳健发展，当前建议重点关注“估值修复”和“均衡发展”。关注三条主线：1“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2“均衡发展”：长期看好独立发展能 力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S093051806000602152523801 hemiannanebscncom 联系人：韦勇强 02152523810 weiyongqiangebscncom 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128风险因子缓释，发展路径渐明 光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20231009九月物管板块指数88，回购与增持提振市场信心光大证券地产AH物业板块月度跟踪（2023年9月） 20230802七月样本股平均涨幅74，优质民企物管涨势延续光大证券地产AH物业板块月度跟踪（2023年7月）20230703六月物管板块指数8，优质民企物管涨幅靠前光大证券地产AH物业板块月度跟踪（2023年6月） 20230602五月物管板块指数178，重点公司估值回落至低位光大证券地产AH物业板块月度跟踪（2023年5月）20230504四月物管板块指数14，财政部支持养老领域政府购买光大证券地产AH物业板块月度跟踪（2023年4月）20230404三月物管板块指数5，公司年度业绩集中披露光大证券地产AH物业板块月度跟踪（2023年3月） 20230302二月物管板块指数回调10，深业物业拟赴港交所上市光大证券地产AH物业板块月度跟踪（2023年2月）20230202一月物管板块指数上涨93，住建部提出大力发展物业服务光大证券地产AH物业板块月度跟踪（2023年1月） 1、2023年10月光大地产AH物管板块指数 101、光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家， 非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602HK）、新大正 （002968SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209HK）、中海物业（2669HK）、保利物业 （6049HK）、招商积余（001914SZ）、远洋服务（6677HK）、金茂服务（0816HK）、越秀服务（6626HK）、建发物业（2156HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098HK、绿城服务（2869HK）、雅生活服务 （3319HK）、旭辉永升服务（1995HK）、新城悦服务（1755HK）、建业新生活（9983HK）、融创服务（1516HK）、世茂服务（0873HK）、金科服务（9666HK）、万物云（2602HK）、新大正（002968SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PELYR PETTM 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209HK 华润万象生活 6390 3050 282 249 35 211 2669HK 中海物业 2048 679 175 151 232 151 6049HK 保利物业 1559 3070 136 125 30 324 001914SZ 招商积余 1417 1336 239 198 74 125 2156HK 建发物业 433 344 170 151 65 192 6626HK 越秀服务 380 272 89 84 78 125 0816HK 金茂服务 177 213 51 57 66 453 6677HK 远洋服务 85 078 109 135 143 620 2602HK 万物云 2358 2180 152 145 68 552 6098HK 碧桂园服务 2099 684 105 123 153 631 2869HK 绿城服务 905 305 161 146 134 396 1516HK 融创服务 584 208 118 96 158 419 3319HK 雅生活服务 481 369 25 30 165 608 9666HK 金科服务 463 781 25 23 206 430 1755HK 新城悦服务 301 376 69 61 96 574 002968SZ 新大正 299 1311 161 182 17 387 0873HK 世茂服务 274 121 29 30 83 571 9983HK 建业新生活 258 216 45 953 53 207 1995HK 旭辉永升服务 207 129 42 61 93 706 平均 1090 133 126 86 404 资料来源：Wind、光大证券研究所；PELYR与PETTM平均值剔除远洋服务、融创服务、世茂服务、金科服务、建业新生活；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元股，A股股价：元股； 换算汇率：1港元092元人民币；截止日期：20231031 102、指数年度表现及月度表现 2023年110月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为320，跑输沪深300指数242pct，跑输恒生指数185pct，跑输恒生港股通指数186pct。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01011031）图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01011031） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日 2023年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为29，跑赢沪深300指数03pct，跑赢恒生指数10pct，跑赢恒生港股通指数10pct。 图3：2023年10月光大地产AH物管板块指数走势（10011031图4：2023年10月光大地产AH物管板块指数涨幅（10011031 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日 2023年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅29，在A股行业板块中位列第1631，在H股行业板块中位列第415。 图5：2023年10月A股板块表现图6：2023年10月H股板块表现 600 400 200 000 200 400 600 800 通信 美容护理休闲服务房地产建筑材料传媒 机械设备建筑装饰电气设备石油石化商业贸易银行 计算机家用电器煤炭 光大AH物管板块指数食品饮料 国防军工交通运输轻工制造非银金融纺织服装综合 化工 有色金属公用事业钢铁 农林牧渔医药生物汽车 电子 1000 600 400 200 000 200 400 600 800 1000 恒生中国内地地产恒生地产建筑业恒生能源业 恒生非必需消费恒生电讯业 恒生综合业 恒生资讯科技业恒生科技 恒生金融业恒生原材料业恒生工业 光大AH物管板块指数恒生公用事业 恒生必需性消费业 恒生医疗保健业 1200 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日 103、个股年度表现及月度表现 2023年10月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为86；涨幅前列为：旭辉永升服务（93）、建发物业（65）；跌幅前列为：中海物业（232）、金科服务（206）、雅生活服务（165）。 2023年110月，样本股平均涨跌幅为404；跌幅前列为：旭辉永升服务 （706）、碧桂园服务（631）、远洋服务（620）、雅生活服务（608）、新城悦服务（574），多为民企物管公司。 图7：2023年10月样本股涨跌幅（10011031）图8：2023年110月样本股涨跌幅（01011031） 15 10 5 0 5 10 15 20 25 旭建新保华建金万招越世新绿远碧融雅金中辉发大利润业茂物商秀茂城城洋桂创生科海 永物正物万新服云积服服悦服服园服活服物 0 10 20 30 40 50 60 70 80 招越中建建华保新绿融金金万世新雅远碧旭商秀海发业润利大城创科茂物茂城生洋桂辉积服物物新万物正服服服服云服悦活服园永 升业业象生务余务务服务务服务服务业 余务业业生象业务务务务务服服务服升 服生活 务活 务务务 活生务务务服 活务 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日，蓝线表示样本股涨跌幅平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日，蓝线表示样本股涨跌幅平均值 2023年10月，港股通持股比例变化：保利物业（142pct）、碧桂园服务（111pct）、中海物业（058pct）、华润万象生活（031pct）、世茂服务（026pct）。 2023年110月，港股通持股