光大地产行业A+H物业板块月度跟踪（2023年10月）：十月物管板块指数下降2.9%，居家养老国家标准正式发布

2023年11月7日 行业研究 十月物管板块指数-2.9%，居家养老国家标准正式发布 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年10月） 要点 市场行情：10月物管板块指数-2.9%，1-10月累计涨跌幅-32% 指数：2023年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-2.9%，跑赢沪深300指数0.3pct.，跑赢恒生指数1.0pct.，跑赢恒生港股通指数1.0pct.。2023年1-10月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-32.0%，跑输沪深 300指数24.2pct.，跑输恒生指数18.5pct.，跑输恒生港股通指数18.6pct.。 个股：2023年10月，样本股平均涨跌幅为-8.6%；涨幅前列为：旭辉永升服务（+9.3%）、建发物业（+6.5%）；跌幅前列为：中海物业（-23.2%）、金科服务（-20.6%）；1-10月，平均涨跌幅为-40.4%；跌幅前列为：旭辉永升服务（-70.6%）、碧桂园服务（-63.1%）、远洋服务（-62.0%）、雅生活服务（-60.8%）、新城悦服务（-57.4%），多为民企物管公司。 10月港股通持股比例变化：保利物业（+1.42pct）、碧桂园服务（+1.11pct）、中海物业（+0.58pct）、华润万象生活（+0.31pct）、世茂服务（+0.26pct）；1-10月持股比例变化：碧桂园服务（+10.51pct）、雅生活服务（+8.47pct）、绿城服务（+4.51pct）、保利物业（+2.59pct）、融创服务（+2.14pct）。 估值：2023年10月31日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到23，均值约为11；样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到 18，均值约为9。截至2023年10月31日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（15/31）、新城悦服务（6/29）、万物云（14/21）、保利物业（13/31）、招商积余（20/32）等。 行业动态跟踪：首个国家级居家养老上门服务标准发布，引导物业开展老年助餐服务；成都推行物业覆盖老旧小区计划，河南强调物业管理委员会党建引领 中央：《居家养老上门服务基本规范》国家标准正式发布，为合理界定居家养老上门服务范围、规范供给主体资质条件及供给流程内容要求等提供基本依据。地方：成都计划在三年内逐步实现老旧小区物业全覆盖。 企业动态：金科服务、绿城服务积极回购股份，新大正与万物云计划回购股份10月，金科服务、绿城服务连续多个交易日在港交所进行回购，旭辉永升服务 总裁以自有资金购入50万股公司股份。新大正拟回购股份；万物云拟动用资 金上限为6.32亿港元回购股份。招商积余、新大正发布三季报。碧桂园服务、金茂服务更换执行董事，滨江服务行政总裁退休辞任。 投资建议：风险因子缓释，物管板块配置价值凸显 我们持续看好国企物管的稳健发展，当前建议重点关注“估值修复”和“均衡发展”。关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能 力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128风险因子缓释，发展路径渐明— —光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20231009九月物管板块指数-8.8%，回购与增持提振市场信心——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年9月） 20230802七月样本股平均涨幅+7.4%，优质民企物管涨势延续——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年7月）20230703六月物管板块指数+8%，优质民企物管涨幅靠前——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年6月） 20230602五月物管板块指数-17.8%，重点公司估值回落至低位——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年5月）20230504四月物管板块指数+1.4%，财政部支持养老领域政府购买——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年4月）20230404三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年3月） 20230302二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月）20230202一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月） 1、2023年10月光大地产AH物管板块指数 10.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家， 非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正 （002968.SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 639.0 30.50 28.2 24.9 -3.5% -21.1% 2669.HK 中海物业 204.8 6.79 17.5 15.1 -23.2% -15.1% 6049.HK 保利物业 155.9 30.70 13.6 12.5 -3.0% -32.4% 001914.SZ 招商积余 141.7 13.36 23.9 19.8 -7.4% -12.5% 2156.HK 建发物业 43.3 3.44 17.0 15.1 6.5% -19.2% 6626.HK 越秀服务 38.0 2.72 8.9 8.4 -7.8% -12.5% 0816.HK 金茂服务 17.7 2.13 5.1 5.7 -6.6% -45.3% 6677.HK 远洋服务 8.5 0.78 10.9 -13.5 -14.3% -62.0% 2602.HK 万物云 235.8 21.80 15.2 14.5 -6.8% -55.2% 6098.HK 碧桂园服务 209.9 6.84 10.5 12.3 -15.3% -63.1% 2869.HK 绿城服务 90.5 3.05 16.1 14.6 -13.4% -39.6% 1516.HK 融创服务 58.4 2.08 -11.8 9.6 -15.8% -41.9% 3319.HK 雅生活服务 48.1 3.69 2.5 3.0 -16.5% -60.8% 9666.HK 金科服务 46.3 7.81 -2.5 -2.3 -20.6% -43.0% 1755.HK 新城悦服务 30.1 3.76 6.9 6.1 -9.6% -57.4% 002968.SZ 新大正 29.9 13.11 16.1 18.2 -1.7% -38.7% 0873.HK 世茂服务 27.4 1.21 -2.9 -3.0 -8.3% -57.1% 9983.HK 建业新生活 25.8 2.16 4.5 -95.3 -5.3% -20.7% 1995.HK 旭辉永升服务 20.7 1.29 4.2 6.1 9.3% -70.6% 平均 109.0 13.3 12.6 -8.6% -40.4% 资料来源：Wind、光大证券研究所；PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除远洋服务、融创服务、世茂服务、金科服务、建业新生活；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.92元人民币；截止日期：2023.10.31 10.2、指数年度表现及月度表现 2023年1-10月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-32.0%，跑输沪深300指数24.2pct.，跑输恒生指数18.5pct.，跑输恒生港股通指数18.6pct.。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-10.31）图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-10.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日 2023年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-2.9%，跑赢沪深300指数0.3pct.，跑赢恒生指数1.0pct.，跑赢恒生港股通指数1.0pct.。 图3：2023年10月光大地产AH物管板块指数走势（10.01-10.31图4：2023年10月光大地产AH物管板块指数涨幅（10.01-10.31 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日 2023年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-2.9%，在A股行业板块中位列第16/31，在H股行业板块中位列第4/15。 图5：2023年10月A股板块表现图6：2023年10月H股板块表现 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00% 通信 美容护理休闲服务房地产建筑材料传媒 机械设备建筑装饰电气设备石油石化商业贸易银行 计算机家用电器煤炭 光大AH物管板块指数食品饮料 国防军工交通运输轻工制造非银金融纺织服装综合 化工 有色金属公用事业钢铁 农林牧渔医药生物汽车 电子 -10.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00% -10.00% 恒生中国内地地产恒生地产建筑业恒生能源业 恒生非必需消费恒生电讯业 恒生综合业 恒生资讯科技业恒生科技 恒生金融业恒生原材料业恒生工业 光大AH物管板块指数恒生公用事业 恒生必需性消费业 恒生医疗保健业 -12.00% 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年10月31日 10.3、个股年度表现及月度表现 2023年10月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为-8.6%；涨幅前列为：旭辉永升服务（+9.3%）、建发物业（+6.5%）；跌幅前列为：中海物业（-23.2%）、金科服务（-20.6%）、雅生活服务（-16.5%）。 2023年1-10月，样本股平均涨跌幅为-40.4%；跌幅前列为：旭辉永升服务 （-70.6%）、碧桂园服务（-63.1%）、远洋服务（-62