地产行业周报：投资开工压力犹在，厦门放开全域限购

地产行业周报 投资开工压力犹在，厦门放开全域限购 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2023年11月19日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周国家统计局公布10月地产数据，投资开工继续承压；厦门放开全域限购，套数认定进一步优化，楼市限制性政策加速退出；本周新房二手房成交均环比回升，预计临近年末推盘量加大，短期成交有望延续改善。投资建议方面，近期地产板块持续调整主要受楼市修复幅度及持续性不及预期影响，短期基本面变化仍为影响板块行情关键，中长期来看，具备融资、拿地优势，且借助行 业调整期不断优化资产质量房企有望逐步胜出，建议关注越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：国家统计局：销售热度回落，投资开工继续承压 市场运行监测：1）成交环比回升，后续有望延续改善。本周（11.11-11.17）新房成交2.1万套，环比升8.5%，二手房成交1.9万套，环比升1.7%。11月(截至17日）新房日均成交同比下降25.3%，降幅较10月扩大13.3pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。2）库存环比微升，去化周期18.3个月。16城取证库存10229万平，环比升0.9%，去化周期18.3个月。3）土地成交、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面7329.9万平、成交建面1964.5万平，环比升9.9%、降30.2%；成交溢价 率2.7%，环比降1.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.3%、20.3%、76.4%，环比分别降0.1pct、降16.1pct、升16.2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行61.4亿元，环比升43.4亿元，海外债发行1.32亿美元；重点房企发行利率2.36-4%。2）地产股：本周房地产板块跌0.31%，跑赢沪深300（-0.51%）；当前地产板块PE（TTM）13.93倍，估值处于近五年89.39%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、张江高科、华侨城A；南向资金净流入前三为万科企业、碧桂园服务、融创中国。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年11月13日岳阳 2023年11月13日广州 鼓励开展商品房现售试点，非住宅可变更为商品住房或保租房 阳台占比放宽至20%，鼓励建设各类连廊 2023年11月13日商丘 换购住房可享税收优惠，支持企 事业单位团购 2023年11月14日甘肃 支持符合条件的消费基础设施发 行不动产投资信托基金 南海诸岛 2023年11月14日浙江 人才在富阳首购新房最高可得30 万元补贴，鼓励单位职工团购 2023年11月13日衢州 144平米以上房屋不再限制转让，商品住宅地块不限价出让 偏松偏紧中性 2023年11月15日厦门 全市取消限购，多孩家庭购买第二套房认定为首套 国家统计局：销售热度回落，投资开工继续承压 事件描述：国家统计局公布2023年1-10月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额9.6万亿元，同比下降9.3%；房屋施工82亿平米，同比降7.3%；新开工7.9亿平米，同比降23.2%；竣工5.5亿平米，同比增长19.0%；商品房销售面积9.3亿平米，同比降7.8%；销售额9.7万亿元，同比降4.9%；房企到位资金10.7万亿元，同比降13.8%。 点评：1）投资延续承压，短期压力犹存。10月单月地产投资0.9万亿，同比降11%，连续6个月降幅超过10%；分区域看，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降8.5%、11.9%、14.7%、20.9%。前10月百城住宅类用地成交总价降24%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房 企资金偏紧制约建安表现，1-10月施工面积同比降7%。销售承压及资金偏紧背景下，预计短期投资压力犹存，中长期看，城中村改造、保障房建设等重点工程推进，或对地产投资形成部分支撑。2）新开工持续弱势，竣工延续改善。10月单月新开工0.7亿平米，同比降21.1%；10月末施工面积同比降7.3%，降幅较9月末扩大0.2pct。往后看，由于销售仍待修复、库存去化周期偏长，新开工修复仍需时间，但中长 期看新开工绝对值或已接近底部区间，不宜过度悲观。10月单月竣工6,446万平、同比增13.3%，前10月累计同比增长19.0%，浮法玻璃表观需求较好，印证地产竣工呈现改善。考虑当前楼市复苏仍存波折，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量参差不齐等问题，后续保交付仍依赖政策持续推进。3）销售环比回落，政策有望继续改善。10月单月商品房销售面积、销售额同比分别降11%、8%，环比分别降 28%、26%，热度有所回落。一方面政策对市场提振作用边际递减，消费者信心恢复仍需时间，另一方面房企供应亦存在制约，根据克而瑞 百城数据，10月商品住宅新增供应同环比分别降21%和43%；重点城市10月平均开盘去化率为30%，较上月下降7个百分点。分区域看，10月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-15.1%、-15.6%、2.8%、-6.8%。11月前14日50个主流城市新房日均销售套数同比降29%，增速较10月（-12%）有所下滑，后续政策端支持有望继续加码。 成交：环比回升，后续有望延续改善 点评：本周（11.11-11.17）新房成交2.1万套，环比升8.5%，二手房成交1.9万套，环比升1.7%。11月(截至17日）新房日均成交同比 下降25.3%，降幅较10月扩大13.3pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.6.2522.9.2522.12.2523.3.2523.6.2523.9.25 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 主流50城新房月日均成交变化2021-2023年20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.112023.12023.32023.52023.72023.92023.11 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期18.3个月 点评：16城取证库存10229万平，环比升0.9%，去化周期18.3个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.1621.9.1021.11.0521.12.3122.2.2522.4.2222.6.1722.8.1222.10.722.12.223.2.323.3.3123.5.2623.7.2123.9.1523.11.10 土地：成交、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面7329.9万平、成交建面1964.5万平，环比升9.9%、降30.2%；成交溢价率2.7%，环比降1.2pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比3.3%、20.3%、76.4%，环比分别降0.1pct、降16.1pct、升16.2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8W10.16W11.6 22.6.2722.9.2722.12.2723.3.2723.6.2723.9.27 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（11.6-11.12） 146136129127 81 2022.82022.122023.42023.8W10.23 洛阳泸州淮安舟山泉州 流动性环境：资金价格大多上行 资金价格大多上行。11月17日当周，R001上行21.84BP至2.01%，R007上行22.34BP至2.25%。截至11月17日，OMO存量（MA10）余额为13250亿元，较11月10日减少4632亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存 量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007环比上行22.34BP(%) 2020202120222023 6 5 4 3 2 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 1 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 2023/11/10 2023/11/17 涨跌幅（BP） 1D1.79 2.01 21.84 R 7D 2.02 2.25 22.34 14D2.20 2.56 35.32 1M 2.37 2.44 6.6 1D1.69 1.89 19.57 DR 7D 1.85 2.02 17.19 14D2.08 2.36 28.92 1M 2.23 2.38 14.54 ON1.70 1.88 18.12 SHIBOR 1W 1.83 1.96 13.62 1M2.24 2.23 -0.5 3M 2.45 2.46 1.01 资金价格大多上行（%） 境内房地产债发行 本周境内地产债发行量61.4亿元，净融资额-64.7亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3316.3亿，同比22年约上升8.3%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约420.42亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 亿元 2021 2022 2023 2002022 亿元总偿还量 200 150 100 50 0 -50 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -200 2023 800 到期+提前兑付 700 600 500 400 300 200 100 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-07 24-