房地产行业周报（2023年第46周）：三部门：对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷

本周板块回顾：本周（2023/11/10~2023/11/16）申万房地产指数上涨0.41%，沪深300指数下跌0.51%，板块跑赢沪深300指数0.93pct，在31个板块中排第18位。 行业数据回顾：30大中城市商品房成交面积201万平米，环比+7.4%，同比-16.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积50万平米，环比+6.5%，同比-14.3%；二线城市商品房成交面积113万平米，环比+7.3%，同比-9.3%；三线城市商品房成交面积39万平米，环比+8.8%，同比-34.1%。我们重点监测的14城二手房成交面积173万平米，环比+2.0%，同比+28.8%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比+3.6%，同比+17.7%；9个二线城市二手房成交面积131万平米，环比-0.2%，同比+30.8%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比+40.9%，同比+47.1%。库存去化方面，一线城市中上海去化周期最短，二线城市中杭州去化周期最短。土地方面，一线城市商办用地成交1宗，平均溢价率为0%，规划建面为0.2万方，土地出让金为0.12亿元。供给方面，一线城市推出1宗住宅用地和4宗商办用地。二线城市合计成交住宅用地17宗，总规划建面201.39万方，土地出让金107.70亿元，平均溢价率6.81%；成交商办用地19宗，总规划建面61.53万方，土地出让金10.56亿元，平均溢价率0.04%。三四线城市共计成交住宅用地793宗，商办用地430宗，土地出让金分别为319.01亿元、117.79亿元，平均溢价率分别为2.02%、1.92%。 本周行业新闻跟踪：本周各地仍在持续出台政策，如河南信阳发布《关于提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款的通知（试行）》；济南出台《关于进一步促进梧州市房地产市场平稳健康发展的通知（征求意见稿）》；广东潮汕出台《潮州市住房公积金缴存和提取管理办法》；甘肃出台《关于恢复和扩大消费若干措施的通知》支持刚性和改善性住房需求；广州发布《关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知》；上饶市发布《关于调整改善型住房贷款首付比例等相关政策的通知》等。三部门联合召开金融机构座谈会，强调对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。 重点公司跟踪：11月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地8块，总土地出让金129.07亿元，拿地企业包括华润置地、龙湖集团、保利发展、中国金茂、越秀地产及万科，地块位于南昌、成都、佛山、西安、合肥和三亚。 投资建议：销售表现上，本周新房及二手房市场本周成交环比上涨，销售恢复波动。整体政策环境维持宽松，值得注意的是11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，会议强调坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第46周板块行情回顾 1.1第46周行业指数表现 本周（2023/11/10~2023/11/16）申万房地产指数上涨0.41%，沪深300指数下跌0.51%，板块跑赢沪深300指数0.93pct，在31个板块中排第18位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第46周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为云南城投、皇庭国际、万通发展、张江高科、华联控股；跌幅排名前5位的个股分别为：*ST泛海、大龙地产、卧龙地产、大悦城、*ST新联。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/11/10~2023/11/16）30大中城市商品房成交面积201万平米，环比+7.4%，同比-16.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积50万平米，环比+6.5%，同比-14.3%；二线城市商品房成交面积113万平米，环比+7.3%，同比-9.3%；三线城市商品房成交面积39万平米，环比+8.8%，同比-34.1%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/11/16）30大中城市商品房成交面积11959万平米，同比-6.9%；其中一线城市商品房成交面积2908万平米，同比+0.4%；二线城市商品房成交面积6571万平米，同比-9.1%；三线城市商品房成交面积2481万平米，同比-8.8%。 11月截止目前（2023/11/1~2023/11/16）30大中城市商品房成交面积460万平米，同比-19.3%；其中一线城市商品房成交面积110万平米，同比-22.3%；二线城市商品房成交面积262万平米，同比-12.1%；三线城市商品房成交面积87万平米，同比-32.5%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/11/10~2023/11/16）我们重点监测的14城二手房成交面积173万平米，环比+2.0%，同比+28.8%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比+3.6%，同比+17.7%；9个二线城市二手房成交面积131万平米，环比-0.2%，同比+30.8%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比+40.9%，同比+47.1%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/11/16）我们重点监测的14城二手房成交面积7489万平米，同比+33.5%；其中，2个一线城市二手房成交面积1493万平米，同比+11.6%；9个二线城市二手房成交面积5637万平米，同比+41.2%；3个三四线城市二手房成交面积360万平米，同比+28.5%。 11月截止目前（2023/11/1~2023/11/16）我们重点监测的14城二手房成交面积405万平米，同比+25.0%；其中，2个一线城市二手房成交面积75万平米，同比+11.0%； 9个二线城市二手房成交面积313万平米，同比+32.0%；3个三四线城市二手房成交面积17万平米，同比-11.7%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/11/10~2023/11/16）4个一线城市中，上海、广州新房成交环比+45.6%、+10.9%，北京、深圳环比分别下跌30.5%、11.2%；与去年同期相比，北京、上海、深圳同比分别下跌32.8%、28.0%、3.1%，广州新房成交同比上涨，涨幅为58.5%。 二手房市场本周北京成交面积环比-61.7%，同比-58.9%；深圳环比-58.5%，同比-39.2%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/11/10~2023/11/16）我们重点监测的14个二线城市中，仅福州、杭州、济南、南京新房成交环比下跌，跌幅为19.2%、37.6%、16.0%、18.9%；其余城市环比上涨，分别为成都+9.8%、东莞+6.1%、佛山+24.3%、宁波+30.9%、青岛+16.0%、苏州+5.6%、武汉+31.3%、无锡+35.5%。与去年同期相比，仅成都、福州和济南新房同比上涨，涨幅分别为32.5%、25.4%和8.4%；其余城市同比均下跌，其中东莞、杭州和无锡同比跌幅超过40%，分别为-48.7%、-40.7%和-44.7%二手房市场方面，成都、东莞、佛山、南京、青岛二手房成交环比+0.7%、+2.9%、+3.0%、+3.5%、+22.7%，其余城市环比下跌，其中杭州跌幅最大，跌幅为21.1%。同比方面，杭州同比+136.1%，涨幅最高，南宁同比涨幅为+42.7%，其他城市成都、东莞、佛山、南京、青岛、苏州、厦门同比涨幅分别为34.1%、7.8%、21.8%、13.8%、35.2%、16.8%、10.9%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/11/10~2023/11/16）我们重点监测的13个三四线城市中，江门、金华、莆田、泉州、韶关、温州、芜湖、肇庆新房成交环比上涨，涨幅分别为54.9%、21.6%、41.3%、801.2%、29.8%、24.5%、71.4%、0.8%；其余城市新房成交环比均下跌，惠州、绍兴、泰安、扬州环比分别-49.9%、-15.7%、-26.2%、-8.6%。同比表现方面，泉州同比+3423.0%，表现最好；金华同比涨幅超过200%，为+266.4%，绍兴、温州、芜湖同比涨幅为16.6%、9.3%、18.7%；其余城市同比均下跌，惠州、江门、莆田、韶关、泰安、扬州、肇庆同比分别为-51.7%、-25.0%、-55.9%、-2.6%、-54.0%、-69.1%、-77.1%。二手房市场上，金华本周成交环比+50.1%，同比+77.6%； 江门环比+36.0%，同比+28.1%；扬州环比+33.6%，同比+31.1%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/11/10~2023/11/16）4个一线城市中有3个一线城市新房库存面积环比上涨，上海环比+4.9%涨幅最多，深圳和广州环比分别+1.0%和+0.3%，仅有北京环比下跌，跌幅为-0.1%；从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为6.73个月，深圳去化周期超过20个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州、南京、苏州新房库存面积环比分别上涨2.5%、0.4%、1.3%，福州新房库存面积环比下跌0.6%；从去化周期来看，福州去化周期最长，为46.39个月；杭州、南京、苏州去化周期分别为2.52个月、21.78个月、17.91个月。我们跟踪的3个三四线城市中，莆田、泉州和温州3个月移动平均去化周期分别为61.61个月、123.71个月和37.64个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/11/10~2023/11/16）成交端，一线城市商办用地成交1宗，平均溢价率为0%，规划建面为0.2万方，土地出让金为0.12亿元。供给方面，一线城市推出1宗住宅用地和4宗商办用地。二线城市合计成交住宅用地17宗，总规划建面201.39万方，土地出让金107.70亿元，平均溢价率6.81%；成交商办用地19宗，总规划建面61.53万方，土地出让金10.56亿元，平均溢价率0.04%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地115宗，总规划建面826.85万方；推出商办用地46宗，总规划建面202.31万方。三四线城市共计成交住宅用地793宗，商办用地430宗，土地出让金分别为319.01亿元、117.79亿元，平均溢价率分别为2.02%、1.92%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 宁波：《北仑区购房补贴实施细则》 11月12日，新建商品住宅，对符合条件的新建商品住宅（预售、现售）购买人一次性给予网签备案合同总价的1%的货币补贴，最高不超过6万元。二手住宅对符合条件的二手住宅购买人一次性给予完税价格（即税收完税证明中记载的计