宏观周报：一线城市楼市限购松绑缘何受阻？

宏观周报20231119 证券研究报告·宏观报告·宏观周报 一线城市楼市限购松绑缘何受阻？2023年11月19日 各地自发性的楼市限购松绑已持续两月有余，但一线城市缘何步履缓慢？9月20日，广州放松三个非核心城区的非本市户籍购房以及社保缴纳年数限制，一度被视为一线城市限购放松的信号，但至今北、上、 深三市并未有实际跟进，意味着更有效、有弹性的一线城市地产需求放松仍然谨慎。 如何理解本轮限购解绑？自住建部表态“认房不认贷”可纳入政策工具箱以来，各地方商品房限购限售条件的放宽本质上是“二套房认定”这一政策的延续：意在打通政策传导阻碍，拓宽改善型需求释放的覆盖基数。回顾与当下限购放松相似的2014年，政策举措均可主要分为四种： �直接取消限购措施，主要在住房库存压力较大城市施行；②购房资格 放松，如大户型、新区郊区的取消限购；③户籍改革，放松落户对于购房的前置条件，推动购房后外来人口落户；④金融宽松，放宽公积金住房认定条件。 一线城市限购放松为何受阻？户籍或是主要的堵点之一。城市中的购房资格往往与户口与社保年限挂钩，对于人口流入压力可控的二、三线城市及非头部省会来说，落户与限购的同步解绑“低本万利”，在进一步的城镇化进程中支撑楼市回归正轨。但作为经济地位特殊的一线城市， 其户口所含的教育、卫生、养老等公共资源更加集中且有限，简单的放宽可能导致楼市投机的过度增长，因此难以协同楼市需求放松推进。 对后续的限购松绑作何展望？在“一城一策”地产调控逻辑下，在人口净流入的大城市从针对特殊人群、特殊区域的落户放宽开展或是更有可能选项。作为户籍与购房资格放松的可控方式之一，我们认为人才落户及购租房政策放松将是一、二线城市核心地区楼市需求松绑主要方向。 证券分析师陶川 执业证书：S0600520050002 taoch@dwzq.com.cn 证券分析师邵翔 执业证书：S0600523010001 shaox@dwzq.com.cn 相关研究 《从元首会晤看中央经济工作会议》 2023-11-17 《10月财政：“加力”vs“提效”孰更胜一筹？》 2023-11-15 本周高频数据显示，需求端淡季效应持续，汽车消费平稳，出行略有回暖，地产销售同比复苏温和；生产端节奏放缓，建筑业及汽车业生产节奏速度减缓。食品价格转升，工业品价格延续上行。 风险提示：政策定力超预期；出口超预期萎缩；海外经济体提前显著进入衰退。 1/20 东吴证券研究所 内容目录 1.一线城市楼市限购松绑缘何受阻4 2.周度高频跟踪7 3.风险提示19 2/20 东吴证券研究所 图表目录 图1：一线城市人才落户、购房政策5 图2：部分二线城市人才落户、购房政策6 图3：近一周（11.13-11.19）国务院领导活动轨迹一览7 图4：汽车零售同比平稳8 图5：观影热度平淡8 图6：地铁客运量保持高位9 图7：地面交通人流量维持稳定9 图8：国内航班执飞班次下降9 图9：国际航班执飞班次小幅回落9 图10：整车货运表现持续向好10 图11：叠加季节性因素，新房销售出现回升态势11 图12：二手房成交量保持稳定12 图13：一线城市表现优于二线城市12 图14：土地成交面积进一步回落13 图15：土地溢价率表现“不温不火”13 图16：高炉开工率下降趋势明显13 图17：煤炭吞吐量从上升转为下降13 图18：铁路货运量继续下降14 图19：沿海七省电厂负荷率是否能继续上行仍打问号14 图20：近期粗钢生产回升14 图21：螺纹钢库存持续去库存状态14 图22：磨机运转率继续下滑15 图23：沥青开工率略有上升15 图24：沥青库存略有上升15 图25：水泥产能利用率大幅下滑15 图26：汽车钢胎生产有所下降16 图27：PTA开工率先降后升16 图28：猪价持续回落16 图29：农产品价格转涨16 图30：螺纹钢与铁矿石指数回升17 图31：水泥价格续升17 图32：海外铜价上行17 图33：原油价格回落17 图34：广谱利率变动18 图35：票据利率中枢略有回升18 图36：11月MLF大额超量续作18 图37：质押式回购成交量税期回落19 图38：债市杠杆率回落19 3/20 东吴证券研究所 1.一线城市楼市限购松绑缘何受阻 各地自发性的楼市限购松绑已持续两月有余，但一线城市缘何步履缓慢？9月20日，广州放松三个非核心城区的非本市户籍购房以及社保缴纳年数限制，一度被视为一线城市限购放松的信号，但至今北、上、深三市并未有实际跟进，意味着更有效、有弹性的一线城市地产需求放松仍然谨慎。 如何理解本轮限购解绑？自住建部表态“认房不认贷”可纳入政策工具箱以来，各地方商品房限购限售条件的放宽本质上是“二套房认定”这一政策的延续：意在打通政 策传导阻碍，拓宽改善型需求释放的覆盖基数。回顾与当下限购放松相似的2014年，政策举措均可主要分为四种：�直接取消限购措施，主要在住房库存压力较大城市施行； ②购房资格放松，如大户型、新区郊区的取消限购；③户籍改革，放松落户对于购房的前置条件，推动购房后外来人口落户；④金融宽松，放宽公积金住房认定条件。 一线城市限购放松为何受阻？户籍或是主要的堵点之一。城市中的购房资格往往与户口与社保年限挂钩，对于人口流入压力可控的二、三线城市及非头部省会来说，落户与限购的同步解绑“低本万利”，在进一步的城镇化进程中支撑楼市回归正轨。但作为经济地位特殊的一线城市，其户口所含的教育、卫生、养老等公共资源更加集中且有限，简单的放宽可能导致楼市投机的过度增长，因此难以协同楼市需求放松推进。 对后续的限购松绑作何展望？在“一城一策”地产调控逻辑下，在人口净流入的大城市从针对特殊人群、特殊区域的落户放宽开展或是更有可能选项。作为户籍与购房资格放松的可控方式之一，我们认为人才落户及购租房政策放松将是一、二线城市核心地区楼市需求松绑主要方向。 4/20 图1：一线城市人才落户、购房政策 人才落户 人才购房 人才租房 一线城市 北京 1.硕士学位或高级职称2.科创企业>8(6)倍社平工资3.科技创新服务>20(15)倍社平工资4.独立完成3项以上专利或第二作者以上6项专利5.近3年投资5千万并持股5%的前5位股东6.近3年融资7千万并持股5%的前5位股东7.国家级，北京市级，海外高层次人才回国8.外籍高层次人才配偶 雄安新区：积极引进顶尖科学家到雄安工作，奖励一套不低于200平方米的住房。 —— 上海 1、博士研究生学历学位直接落户2、拥有高级职称可以直接落户（包含外地获取的高级职称）3、本科学历学位+高新企业+2年2倍缴纳社保落户4、硕士学历学位+高新企业缴纳+1年2倍社保，即可落户5、创业当法人或企业高管+社保顶格缴纳满3年+100w个税落户 普陀区最高200万元；长宁区最高50万元；徐汇区提供一次性购房补贴；虹口区最高50万元；浦东区150平公寓免费入住5年+50万安家补贴；金山区首套购房最高60万；奉贤区最高60万元+6折购买人才房；闵行区最高不超过100万元；青浦区150平方米人才房+最少给予120万补贴；松江区最高100万元。 博士每人每月1000元、硕士每人每月800元、学士和技师每人每月600元。 广州 人才落户条件： 1.经我市认定或审核确认的高层次、高技能人才 2.博士研究生学历/博士学位/高级职称的人员+50周岁以下 3.硕士研究生学历/硕士学位的人员+45周岁以下4.国内普通高校全日制大学本科学历并有学士学位/ 国(境)外学士学位/中级职称的人员+40周岁以下等 1.黄浦区：对符合条件的人才，按实际购房金额的 80%给予最高500万购房补贴。 2.增城区：购房补贴，硕士研究生最高3万元，本 科生最高1.8万元。 3.从化区：购房补贴，区杰出人才60万、优秀人才 40万、后备人才30万。 1.荔湾区：租房补贴，区杰出人才按租金100%算，最高不超8000元；区优秀人才按租金90%算，最高不超过7000元；区精英人才按租金80%算，最高不超5000元. 2.增城区：免租人才住房3年：硕士研究生人均45 平方米，本科生人均30平方米。租房补贴，硕士研究生3万，本科生1.8万，分3年等额发放。3.从化区：租房补贴，区杰出人、区优秀人才、区后备人才分别补贴每人每月2000元、1500元、1000元。 深圳 在职人才引进通道：1.学历入户：全日制大专35岁以内，全日制本科以上学历45岁以内2.纯积分入户：积分满100分，45岁以内。（适合非全日制学历+技能型人才） 按照申请家庭资格条件分为四个队列，其中第三队列将申请门槛由此前的本科降低至“申请人具有全日制专科学历，或者具有中级及以上专业技术资格，且具有中专及以上学历等”。此外，第四队列的三人家庭可申购三房户型。 本科1.5万,硕士2.5万,博士3.0万。 数据来源：地方政府网站，本地宝，东吴证券研究所 5/20 东吴证券研究所 图2：部分二线城市人才落户、购房政策 人才落户 人才购房 人才租房 二线城市 天津 1、学历型人才：本科学历学位+不超过40岁;硕士学位+不超过45岁;博士学位。2、资格型人才：获得副高级及以上职称资格的;拥有精算师等执业资格的。3、技能型人才：高等职业院校毕业、本市就业；中等职业学校毕业、在津工作满1年。4、创业型人才5、急需型人才：由领军企业确定 1、引进人才在核定个人住房公积金贷款额度时与在天津市缴存金额合并计算。2、在津工作的外籍人才购房提取、贷款等享受与天津市缴存职工相同政策。 博士毕业生每年3.6万元，硕士每年2.4万，本科生则是1.2万元。 石家庄 1、一般人才：具有初级及以上专业技术职称、高级工（国家职业资格三级）及以上职业资格、企业需要的技术工人或中专、中技类人员。2、高层次人才落户：大专以上学历，具有副高以上专业技术职称，规模企业和骨干企业主要负责人，企业技术骨干，特殊岗位急需特殊人才，持“人才绿卡”人员。 有劳动(聘用)合同且本人及配偶在我市无自住用房的，可购买其所租(居)住的人才公寓，享受购买时市场价8折优惠。 在核定个人住房公积金贷款额度时与在我市缴存金额合并计算，贷款时住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。 大连 经认定的高层次人才、重点产业急需紧缺人才，具有中等职业学校（含技工学校）及以上学历的人员，经认定取得职称的专业技术人员，通过国家及省、市统一组织的考试取得国家职业资格证书的专业技术人员。 享受高校毕业生租房补贴的人员，在毕业后5年内，在我市购买普通商品房的，除继续按规定发放剩余住房补贴外，在领取不动产权证书时，再一次性给予购房人10000元补贴（仅限一次）。 新就业或自主创业的博士生、硕士生和本科生，分别享受每人每月2500元、1500元和1000元住房补贴，保障期最多36个月。国内“双一流”建设高校毕业生，住房补贴标准上浮10%。 南京 1.具有研究生及以上学历或45周岁以下本科学历毕业生（含同等学历的留学归国人员、非全日制研究生）； 2.正在缴纳本市城镇职工社会保险，且已连续缴纳6 个月以上的40周岁以下大专学历毕业生； 3.具有中级及以上专业技术资格人员；4.具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员。 1.溧水区：D、E、F类人才条件的分别给予60万元、 20万元、10万元的购房补贴。2.江宁区：对购买竞配建住宅的认定人才，分别给予D类40万元、E类30万元、F类20万元购房补助。对购买竞配建住宅、不属于认定人才的大专及以上学历人员，给予10万元购房补助。 本科、硕士、博士补贴标准为每月600元、800元和2000元，补贴期限为累计36个月。 杭州 1.普通高校毕业生落户：专科毕业生+45周岁以下；本科毕业生+45周岁以下；硕士研究生毕业+50周岁以下；博士研究生毕业+55周岁以下。2.技能人才落户：45周岁以下具有技师及以上职业资格（或二级及以上职业技能等级证书）；35周岁以下高级工职业资格（或三级职业技能等级证书），在市区工作且已由工作单位正常缴纳6个月及以