宏观周报：一线城市楼市限购松绑缘何受阻？

证券研究报告·宏观报告·宏观周报 东吴证券研究所 1 / 20 请务必阅读正文之后的免责声明部分 宏观周报20231119 一线城市楼市限购松绑缘何受阻？ 2023年11月19日 证券分析师 陶川 执业证书：S0600520050002 taoch@dwzq.com.cn 证券分析师 邵翔 执业证书：S0600523010001 shaox@dwzq.com.cn 相关研究 《从元首会晤看中央经济工作会议》 2023-11-17 《10月财政：“加力”vs“提效”，孰更胜一筹？》 2023-11-15 [Table_Tag] [Table_Summary] ◼ 各地自发性的楼市限购松绑已持续两月有余，但一线城市缘何步履缓慢？9月20日，广州放松三个非核心城区的非本市户籍购房以及社保缴纳年数限制，一度被视为一线城市限购放松的信号，但至今北、上、深三市并未有实际跟进，意味着更有效、有弹性的一线城市地产需求放松仍然谨慎。 ◼ 如何理解本轮限购解绑？自住建部表态“认房不认贷”可纳入政策工具箱以来，各地方商品房限购限售条件的放宽本质上是“二套房认定”这一政策的延续：意在打通政策传导阻碍，拓宽改善型需求释放的覆盖基数。回顾与当下限购放松相似的2014年，政策举措均可主要分为四种：①直接取消限购措施，主要在住房库存压力较大城市施行；②购房资格放松，如大户型、新区郊区的取消限购；③户籍改革，放松落户对于购房的前置条件，推动购房后外来人口落户；④金融宽松，放宽公积金住房认定条件。 ◼ 一线城市限购放松为何受阻？户籍或是主要的堵点之一。城市中的购房资格往往与户口与社保年限挂钩，对于人口流入压力可控的二、三线城市及非头部省会来说，落户与限购的同步解绑“低本万利”，在进一步的城镇化进程中支撑楼市回归正轨。但作为经济地位特殊的一线城市，其户口所含的教育、卫生、养老等公共资源更加集中且有限，简单的放宽可能导致楼市投机的过度增长，因此难以协同楼市需求放松推进。 ◼ 对后续的限购松绑作何展望？在“一城一策”地产调控逻辑下，在人口净流入的大城市从针对特殊人群、特殊区域的落户放宽开展或是更有可能选项。作为户籍与购房资格放松的可控方式之一，我们认为人才落户及购租房政策放松将是一、二线城市核心地区楼市需求松绑主要方向。 ◼ 本周高频数据显示，需求端淡季效应持续，汽车消费平稳，出行略有回暖，地产销售同比复苏温和；生产端节奏放缓，建筑业及汽车业生产节奏速度减缓。食品价格转升，工业品价格延续上行。 ◼ 风险提示：政策定力超预期；出口超预期萎缩；海外经济体提前显著进入衰退。 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 宏观周报 2 / 20 内容目录 1. 一线城市楼市限购松绑缘何受阻 ...................................................................................................... 4 2. 周度高频跟踪 ...................................................................................................................................... 7 3. 风险提示 ............................................................................................................................................ 19 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 宏观周报 3 / 20 图表目录 图1： 一线城市人才落户、购房政策................................................................................................... 5 图2： 部分二线城市人才落户、购房政策........................................................................................... 6 图3： 近一周（11.13-11.19）国务院领导活动轨迹一览 ................................................................... 7 图4： 汽车零售同比平稳....................................................................................................................... 8 图5： 观影热度平淡............................................................................................................................... 8 图6： 地铁客运量保持高位................................................................................................................... 9 图7： 地面交通人流量维持稳定........................................................................................................... 9 图8： 国内航班执飞班次下降............................................................................................................... 9 图9： 国际航班执飞班次小幅回落....................................................................................................... 9 图10： 整车货运表现持续向好........................................................................................................... 10 图11： 叠加季节性因素，新房销售出现回升态势 ........................................................................... 11 图12： 二手房成交量保持稳定........................................................................................................... 12 图13： 一线城市表现优于二线城市................................................................................................... 12 图14： 土地成交面积进一步回落....................................................................................................... 13 图15： 土地溢价率表现“不温不火” ................................................................................................... 13 图16： 高炉开工率下降趋势明显....................................................................................................... 13 图17： 煤炭吞吐量从上升转为下降................................................................................................... 13 图18： 铁路货运量继续下降............................................................................................................... 14 图19： 沿海七省电厂负荷率是否能继续上行仍打问号................................................................... 14 图20： 近期粗钢生产回升................................................................................................................... 14 图21： 螺纹钢库存持续去库存状态................................................................................................... 14 图22： 磨机运转率继续下滑............................................................................................................... 15 图23： 沥青开工率略有上升............................................................................................................... 15 图24： 沥青库存略有上升................................................................................................................... 15 图25： 水泥产能利用率大幅下滑....................................................................................................... 15 图26： 汽车钢胎生产有所下降........................................................................................................... 16 图27： PTA开工率先降后升 .............................................................................................................. 16 图28： 猪价持续回落........................................