举行：投资者会议的反馈

闪光提示2016年7月29日投资组合表现和转换为REIT主导的讨论的前景较低的派息率，更强的运营绩效抵消了对DPU的影响；转换为房地产投资信托仍不确定我们将目标价从16.10泰铢提高6％至17.10泰铢讨论投资组合绩效和转换为REIT的前景TLGF及其资产管理公司Krung Thai Asset Management的管理层代表最近在由汇丰银行（HSBC）主持的为期两天的路演中会见了总部位于香港的机构投资者。讨论的重点是投资组合的绩效，转换为REIT的前景以及宏观环境。更高的收入和更低的成本推动了更出色的运营绩效管理层强调了强劲的16/17财年第一季度经营业绩，尽管宏观环境艰难，收入仍同比增长5％。出人意料的是来自支付可变租金的租户（同比增长4％）–分部管理层仍保持谨慎上。而短暂的因素，例如政府对餐馆的促销（关键类别）被认为是原因，我们现在对这部分租户略微乐观（我们现在假设2016/17财年租金可变租户的租金同比增长3％，而之前持平） 。成本控制也是一个令人惊讶的领域，公用事业成本（较低的电力成本）和保险成本的节省导致2016/2016财年1季度的运营成本比率下降至12.3％（相对于2015/17财年14.2％）。扣留更多可分配收入–支付比率设定为93％TLGF在16/17财年第1季度的支出率为93％（低于我们对2016/17财年的97％的预测），扣留了3800万泰铢（年营业额：1.5亿泰铢）。尽管维护和空间装配项目的年度资本支出分别为3000万泰铢和1000万泰铢，但管理层认为有必要在机会出现时保留更多的资金来进行较大规模的更新项目（负债率接近10％的上限，并且无法筹集新的股权，此类项目只能通过内部收益筹集资金）。调高目标价6％至17.10泰铢;保持持有；转换为房地产投资信托仍不确定我们将FY16 / 17e，FY17 / 18e和FY18 / 19e的收入提高了1-2％，以反映更好的收入表现。随着收入的增加，我们的DPU估算值的变化幅度较小较低的运营成本已被较低的93％的支出比率所抵消。我们提高目标价上涨6％至17.10泰铢–这是基于我们对RNAV（THB14.44）和DDM估值（THB19.76）的均等权重–由于对NOI，DPU的估算较高以及封顶费率降低（针对RNAV，两者均上调） ）。以当前股价计算，该股票的交易价格为20％ 目标价（泰铢）上一个目标（THB）17.1016.10分享价格（泰铢）上/下17.30-1.2%（截至2016年7月29日）市场数据市值（泰铢）40,201市值（美元）1,150BBG肺结核3m ADTV（美元）0.57RICTLGFu金融和比率（THB）一年至02 / 2016a 02 / 2017e 02 / 2018e02 / 2019e汇丰DPU0.870.870.910.95汇丰DPU（上）-0.880.910.94变化（％）--0.90.21.3共识DPU0.870.880.900.92股息收益率（％）5.05.05.35.5价格至净资产1.51.51.51.552-每周价格（泰铢）18 .0015 .0012 .001月15日167月16 目标价：17 .10高：17.40低：12.80电流：17.20资料来源：彭博社，汇丰银行估计CFA高级房地产分析师Pratik Burman Ray *香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行pratikray@hsbc.com.sg+65 6658 0611Utkarsh Rastogi *助理班加罗尔*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证优于RNAV，DPU收益率为5.0％。我们维持持有评级。而那里 在将财产基金转换为房地产投资信托的税收法规方面取得了一些积极的进展，任何转换的时间仍然不确定。✔ 在《 2016年亚洲货币经纪商投票》中投票披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。MCI（P）094/06/2016 MCI（P）085/06/2016 MICA（P）021/01/2016报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行查看汇丰银行全球研究部：泰国股本房地产乐购莲花零售地产基金（TLGF TB）举行：投资者会议的反馈保持自由浮动69% 股本 房地产2016年7月29日2净投资收益（用于分配）完全稀释的DPU9%6%5%5%7%0%5%5%财务与估值：乐购莲花零售地产基金保持财务报表RNAV计算（THBm）每股占总数的百分比资产负债表摘要（THBm）1.31.21.10.912月3日12月12日13年8月14年5月15年2月15年11月2016年7月比率，增长和每股分析 TLGF PBV +1标准开发人员资料来源：彭博社，汇丰银行 平均 -1标准开发人员年到02/201602 / 2017e02/2017802 / 2019eTLGF：价格表现同比变化收入4%4%4%4%240财产净收入5%5%4%4%220税后收入16%8%5%5%200比例（％）每股数据（泰铢）1801601401201008012月3日12月12日8月13日至5月14日15年2月15年10月2016年7月 TLGF SETPROP组现金及现金等价物总流动资产6197238549931,0321,1361,2681,406债务总额负债总额权益总额股东资金2,5912,5912,5912,5913,2813,2813,2813,28126,76326,91627,09927,29126,76326,91627,09927,29176%76%6%6%9%8%0.70.776%7%9%0.873%7%9%0.9EBIT保证金净债务/权益债务/资产净债务/ EBITDPU0.870.870.910.95平均值：1.2-1SD：1.1年到02/201602 / 2017e02/2017802 / 2019e（泰铢）资产净值损益表（THBm）总资产评估35,95615.3897%总收入2,8482,9653,0853,211大曼谷17,5397.5047%物业费用(413)(404)(418)(433)省级10,2614.3928%财产净收入2,4352,5622,6672,778旅游目的地8,3943.5923%资产管理和信托费用(345)(306)(315)(324)其他资产1,0650.463%息税前利润2,0902,2562,3522,455总GAV37,02015.84100%净利息费用(68)(71)(68)(64)债务2,5911.11税前收入2,0222,1842,2842,390其他负债6900.30所得税费用----负债总额3,2811.40税后收入2,0222,1842,2842,390区域导航33,73914.44净投资收益2,0572,1842,2842,390单位数2,337（分发）每单位RNAV14.44现金流量汇总（THBm）经营现金流量2,0882,2562,3522,455TLGF：历史PBV图表投资活动产生的现金流量(7)(31)(29)(28)1.6来自的现金流量筹资(2,062)(2,121)(2,191)(2,288)现金变动201041321381.5期初现金期末现金5996196197237238548549931.4+ 1SD：1.3非流动资产总计29,01129,06129,11229,166总资产30,04430,19730,38030,5721.0完全稀释的DPU0.870.870.910.95股息收益率（％）5.0%5.0%5.3%5.5%资料来源：彭博社，汇丰银行 股本 房地产2016年7月29日3平均克：6.1％估值与风险将目标价提高6％至17.10泰铢（原为16.10泰铢）；保持保持我们的估值方法基于RNAV和DDM估值的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。我们将TLGF的RNAV上调8％至14.34泰铢（从13.39泰铢），因为我们向前推进了NOI估算，假设在实现运营成本节省的基础上略微提高了NOI利润率，并且将上限利率压缩了25个基点。鉴于18/19财年（终端年度）DPU有所提高（收入增加和成本降低已足以抵消较低派息率的影响），我们的两阶段DDM估值被上调了5％至19.76泰铢（从18.76泰铢）。以及时间的流逝（我们的终端折现率和终端增长率假设分别保持不变，分别为8.4％和3.75％）。我们的DDM估值和RNAV平均值为17.10泰铢。我们的溢价/折扣框架没有赋予此平均估值任何溢价/折扣（不变），因此，我们将TLGF的目标价格定为THB17.10（比我们先前的目标价THB16.10高6％）。我们的目标价意味着有1.2％的下跌空间。我们维持对该股的持有评级-我们注意到，在大多数关键估值指标上，该股的交易价格大大高于平均水平。下行/上行风险下行风险与竞争以及宏观和政治不确定性有关。经济增长疲弱可能会影响零售销售，进而影响购物中心的业绩，从而导致租金增长慢于预期。上行风险与财产基金转换为REIT有关，这可能导致TLGF的收购带动增长。我们RNAV的历史溢价/（折价）我们DDM估值的历史折让30%1月13日13月13日1月14日7月14日1月15日7月15日16月16日16月16日-5%15%-15%-25%0%-15%1月13日13月13日1月14日7月14日1月15日7月15日16月16日16月16日TLGF平均+ 1stdev-1stdev-35%-45%特长平均+ 1stdev-1stdev资料来源：彭博社，汇丰银行估计资料来源：彭博社，汇丰银行估计远期股息收益率股息收益率高于10年期政府债券7.05.06.54.06.05.53.05.02.04.52014年10月13日至5月14日14年11月 15年6月15年12月2016年7月1.02014年10月13日至5月14日14年11月 15年6月15年12月2016年7月资料来源：彭博社，汇丰银行资料来源：彭博社，汇丰银行+1标准偏差：13％平均值：4％-1sd：-5％-1sd：-16％平均值：-23％-1sd：-29％均值：3.1％ 股本 房地产2016年7月29日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该