公募REITs三季报分析：业绩整体修复，政策呵护发行有望提速

证券分析师 证券研究报告|策略专题 2023年11月14日 策略专题 业绩整体修复，政策呵护发行有望提速 公募REITs三季报分析 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 投资要点： 研究助理 导读：2023三季度以来，REITs二级市场在7月反弹后整体表现仍较弱，流动性整体呈下行趋势。政策方面，保险资管获准开展REITs业务，REITs资产类型扩展至消费基础设施，政策持续支持REITs市场发展。2023Q3业绩总体回暖，完成度整体超预期，不利因素影响正缓解. REITs市场回顾：发行节奏有望提速，指数震荡下行。一级发行：多只REITs申请上市，发行节奏后续提速。4只消费性基础设施REITs已受理，将进一步丰富REITs基础资产类型。同时，建信金风新能源REIT、国君城投宽庭保租房REIT、南京建邺产业园REIT等多只REITs已获受理，发行节奏有望提速。二级表现： 相关研究 1《. 秋收，珍惜窗口——普林格与盈 REITs指数整体下行，成交活跃度下降。近一年（2022.11.2-2023.11.3），REIT指 利周期跟踪-》，2023.11.13 2.《科技组合，龙潜入水》， 2023.11.12 3.《珍惜窗口期》，2023.11.12 4.《多只REITs原始权益人发布增持计划周观REITs2023年11月第2周-》，2023.11.11 5.《波动间的喘息2023年11月大类资产配置月报-》，2023.11.10 数整体下行。2022年11月2日开始，REITs指数持续下行。2022.11.2-2023.11.3，中证REITs指数累计下行25.5%，REITs产权指数下行23.9%，REITs经营权指数下行15.9%。流动性方面，2023年REITs成交活跃度持续下行。三季度随着市场走弱，成交活跃度同步整体下行。 重点政策回顾：保险资管获准开展REITs业务，REITs资产类型扩展至消费基础设施。保险资管正式获准试点开展REITs业务。据中国证券报2023年10月14日消息，日前沪深交易所向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试 点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。沪深交易所表示，保险资产管理公司参与ABS及REITs业务，是保险资金与资本市场互相促 进、协同发展的重要举措。下一步将逐步拓展更多优质主体参与ABS及REITs市场，着力盘活优质资产入市。证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，丰富投资者选择，促进公募REITs市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经 济能力，10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。 2023Q3业绩分析：完成度表现整体超预期，不利因素影响正缓解。营收方面，园区基础设施方面，2023Q3营收较去年有所上升，营收完成额占比24.5%，同比上 升4.9PCT。仓储物流方面，营收完成额占比24.8%，完成额占比同比上升0.2PCT。能源基础设施REITs方面，2023Q3营收完成额占比29.8%。交通基础设施REITs方面，2023Q3营收完成额占比25.3%，同比上升2.1PCT。生态环保REITs方面，2023Q3完成额占比27.1%，同比下降0.1PCT。保障性租赁住房REITs方面，2023Q3营收完成额占比26.0%，业绩整体稳定。 可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高,不同类型REITs估值分化。园区基础设施方面，东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT三季度可支配金额完成度超30%，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT和国泰君安临港创新产业园REIT 完成度不及预期。从估值收益率来看，截至11月8日，园区基础设施REITs的估值收益率均值为6.04%。仓储物流方面，2023Q3可供分配金额完成度均超预期。中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT完成度 分别为25.1%、27.4%和32.3%。从估值收益率来看，截至11月8日，仓储物流基础设施REITs的估值收益率均值为5.63%。能源基础设施方面，2023Q3中信建投国家电投新能源REIT、鹏华深圳能源REIT和中航京能光伏REIT完成度分 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 别为22.6%、48.5%和86.6%。鹏华深圳能源REIT和中航京能光伏REIT大超预期。从估值收益率来看，截至11月8日，能源基础设施REITs的估值收益率均值 为5.69%。保障性租赁住房方面，2023Q3中金厦门安居REIT、华夏北京保障房 REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT可供分配金额完成率均 超25%。从估值收益率来看，截至11月8日，保障性租赁住房REITs的估值收益率均值为5.01%。交通基础设施方面，浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT2023Q3可供分配金额完成率超30%，华夏中国交建REIT、华泰江苏交控 REIT和中金安徽交控REIT完成率不及预期。从估值收益率来看，截至11月8日，交通基础设施REITs的估值收益率均值为9.22%。生态环保方面，中航首钢绿能REIT2023Q3可供分配金额完成率为13.5%，主要由于季节性效应导致，富 国首创水务REIT2023Q3可供分配金额完成率超30%。从估值收益率来看，截至11月8日，生态环保基础设施REITs的估值收益率均值为6.73%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；经济修复程度不及预期。 内容目录 1.REITs市场回顾：发行节奏有望提速，指数震荡下行7 1.1.一级发行：多只REITs申请上市，发行节奏后续提速7 1.2.二级表现：REITs指数整体下行，成交活跃度下降10 2.重点政策回顾：保险资管获准开展REITs业务，REITs资产类型扩展至消费基础设施 .......................................................................................................................................13 3.2023Q3业绩分析：完成度表现整体超预期，不利因素影响正缓解15 3.1.园区基础设施：Q3环比修复，业绩完成度分化17 3.2.仓储物流：Q3业绩稳定，经营表现相对稳健20 3.3.能源基础设施：Q3营业收入完成额占比领先22 3.4.保障性租赁住房：Q3业绩表现稳定，整体运营情况良好23 3.5.交通基础设施：Q3环比上行，业绩修复显著25 3.6.生态环保：Q3环比继续回升，EBITDA明显上升29 4.可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，不同类型REITs估值分化31 5.风险提示37 图表目录 图1：2023年三季度发行趋缓7 图2：上市REITs类型分布（按只数）8 图3：上市REITs类型分布（按市值）8 图4：REITs指数趋势10 图5：中证REITs指数对比沪深30010 图6：中证REITs指数对比中证全债10 图7：中证REITs指数对比南华商品指数10 图8：各大类资产历史表现对比11 图9：REIT细分类别历史表现对比11 图10：三季度REITs成交活跃度整体下行12 图11：2023Q3能源基础设施REITs营收完成度领先，园区基础设施REITs、仓储物流REITs、保障性租赁住房REITs、交通基础设施REITs和生态环保REITs完成度相近.15图12：2023Q3能源基础设施REITsEBITDA完成度领先，保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs、交通基础设施REITs和生态环保REITs均完成四分之一以上，仓储物流REITs完成度相对较低16 图13：园区基础设施REITs营业收入完成度测算17 图14：园区基础设施REITsEBITDA完成度测算17 图15：仓储物流REITs营业收入完成度测算20 图16：仓储物流REITsEBITDA完成度测算20 图17：红土创新盐田港REIT出租率稳定保持高位21 图18：中金普洛斯REIT三季度出租率小幅上升，租金单价小幅下降21 图19：能源基础设施REIT营业收入完成度测算22 图20：能源基础设施REITEBITDA完成度测算22 图21：鹏华深圳能源REIT2023三季度发电量上行22 图22：保障性租赁住房营业收入完成度测算23 图23：保障性租赁住房EBITDA完成度测算23 图24：红土创新深圳安居REIT四个项目三季度出租率保持高位，安居锦园项目小幅下行24 图25：文龙家园项目收缴率三季度大幅上升，熙悦尚郡三季度小幅下降24 图26：文龙家园、熙悦尚郡项目出租率保持稳定24 图27：中金厦门安居REIT珩琦公寓三季度出租率环比下降，二者均维持较高水平25 图28：交通基础设施REITs营业收入完成度测算25 图29：交通基础设施REITsEBITDA完成度测算25 图30：浙商沪杭甬REIT三季度日均通行车量持续上升26 图31：平安广州广河REIT高速项目2023年三季度收费车流量环比上行，免费车流量环比下行27 图32：华夏越秀高速REIT三季度通行费收入同比小幅上升28 图33：生态环保REITs营收完成度测算29 图34：生态环保REITsEBITDA完成度测算29 图35：中航首钢绿能REIT季度生活垃圾处理量环比同比均上行，厨余垃圾收运处置量环比基本不变30 图36：富国首创水务REIT深圳项目各水厂三季度污水处理量均回升，合肥项目有所小幅回升30 图37：富国首创水务REIT深圳项目各水厂三季度污水平均处理量基本稳定，合肥项目基本稳定30 图38：可供分配金额多数超预期完成，园区基础设施与生态环保REITs不及预期31 图39：园区基础设施REITs可供分配金额完成度测算31 图40：园区基础设施REITs估值收益率(%)32 图41：仓储物流REITs可供分配金额完成度测算33 图42：仓储物流基础设施REITs估值收益率(%)33 图43：能源基础设施REITs可供分配金额完成度测算33 图44：能源基础设施REITs估值收益率(%)34 图45：保障性租赁住房REITs可供分配金额完成度测算34 图46：保障性租赁住房REITs估值收益率(%)35 图47：交通基础设施REITs可供分配金额完成度测算35 图48：交通基础设施REITs估值收益率(%)36 图49：生态环保REITs可供分配金额完成度测算37 图50：生态环保基础设施REITs估值收益率(%)37 表1：2023年四季度新项目发行有望提速7 表2：2023年三季度政策持续支持REITs市场建设13 表3：华夏和达高科REIT三季度新签约租金较存量租约租金各有上涨和下降19 表4：浙商沪杭甬REIT项目三季度通行费收入同比上升26 表5：平安广州广河REIT基础设施项目2023Q3混合车流量和通行费结算收入同比上涨 .......................................................................................................................................26 表6：华夏中国交建REIT三季度通行费收入和客车流量同比均增长28 导读：2023三季度以来，REITs二级市场在7月反弹后整体表现仍较