公募REITs三季报分析：业绩整体修复，政策呵护发行有望提速

策略专题报告总结

REITs市场回顾与展望

发行节奏与市场表现

• 发行节奏：预计发行节奏将提速，已有4只消费性基础设施REITs获批上市，这将进一步丰富REITs的基础资产类型，并推动更多项目如建信金风新能源REIT、国君城投宽庭保租房REIT、南京建邺产业园REIT等加快上市进程。
• 市场表现：二级市场整体表现较为疲软，REITs指数自2022年11月2日起呈现下行趋势，截至2023年11月3日，中证REITs指数累计下跌25.5%，REITs产权指数和经营权指数分别下跌23.9%和15.9%。交易活跃度亦呈下降态势。

政策动态

• 保险资产管理公司参与：保险资产管理公司获准试点开展REITs业务，这是保险资金与资本市场的协同举措，旨在促进资产优化和市场发展。
• REITs资产类型扩展：证监会将公募REITs试点资产类型扩大至消费基础设施领域，以丰富投资者选择，促进市场健康发展。

2023Q3业绩概览

• 整体回暖：2023年第三季度，REITs业绩表现总体向好，各细分领域完成度普遍高于预期，不利因素的影响正在缓解。
• 业绩完成度：园区基础设施、仓储物流、能源基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施和生态环保REITs的业绩完成度表现不一，其中能源基础设施REITs的营收完成度领先，而仓储物流REITs的完成度相对较低。

可分配金额与估值

• 完成率与估值：不同类型的REITs在可分配金额方面的完成率差异较大，园区基础设施与生态环保REITs的表现低于预期。从估值角度来看，不同类型REITs的收益率表现出明显的分化。

风险提示

• 经营不确定性、现金流预测偏差、发行进度不及预期、经济复苏缓慢均为潜在风险点。

结论与展望

本报告对2023年三季度REITs市场进行了全面回顾，重点关注了发行节奏提速、政策利好、业绩回暖、不同细分领域的表现以及估值情况。市场虽面临一定挑战，但随着政策支持和发行节奏的加快，REITs市场展现出积极的发展前景。未来，随着更多消费基础设施REITs的加入和市场环境的改善，REITs的投资价值有望进一步提升。