周观REITs2022年10月第4周：公募REITs三季报披露，整体表现稳中向好

证券分析师 证券研究报告|策略周报 2022年10月29日 REITs周报 公募REITs三季报披露，整体表现稳中向好 周观REITs2022年10月第4周 吴开达 资格编号：S0120521010001 研究助理 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 相关研究 1.《增配“安全”线——主动偏股基金22Q3重仓股配置分析》，2022.10.27 2.《资金供给转负(2022.10.10- 2022.10.23)》，2022.10.25 3.《哪些行业释放了盈余惊喜信号？——深挖财报之2022三季度业绩预告分析》，2022.10.24 4.《迎接新考验》，2022.10.23 5.《REITs总指数上涨，成交活跃度下降》，2022.10.22 投资要点： 公募REITs三季报披露，整体表现稳中向好。本周14只公募REITs集体发布2022年第三季度报告，报告主要针对季度财务指标和收益分配情况、项目运营情况、项目公司经营现金流管理情况进行披露。经营方面，REITs表现稳定，相较二季度明 显好转，边际修复情况良好。分拆来看，交通基础设施REITs经营缓慢修复，园区基础设施和生态环保REITs经营表现分化，仓储物流和能源基础设施REITs经营表现稳健。收益分配方面，三季度REITs可供分配金额完成情况基本符合预期，整体上较二季度略有好转。 本周REITs市场回调。其中REITs指数下跌（-2.91%）收于127.03点，经营权 REITs指数下跌（-2.68%）收于114.34点，产权REITs指数下跌（-3.04%）收于 133.87点。本周平均涨幅为-2.18%，其中，博时招商蛇口产业园REIT（-5.38%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅27.03%，其中，华安张江光大园REIT（50.02%）、建信中关村产业园REIT（43.37%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（41.45%）较发行时价格涨幅位列前三。 本周REITs成交活跃度上升。本周20只公募REITs平均换手率1.32%，成交金额平均值3.67亿元，成交量0.71亿份；上周平均换手率1.09%，成交金额平均值2.9亿元，成交量0.54亿份。20只公募REITs周度成交金额为18.37亿元， 成交量为3.55亿份，较此前一周环比变化（26.46%）和（31.18%），对应上市以来历史分位水平分别为88.24%、89.71%；周度换手率为1.37%，对应上市以来历史分位水平为52.94%。 本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额 6.94亿元，较此前一周环比上涨（83.38%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为 1.02、6.94、5.51、2.53、1.25和1.12亿元，较此前一周分别环比31.50%、83.38%、 14.03%、96.69%、12.84%和20.19%，区间日均换手率分别为0.96%、2.2%、 1.25%、0.61%、1.75%和1.19%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达227.89、101.34、224.35、144.41、21.167和15.728亿元，累计成交量分别为59.8、14.56、21.56、34.91、2.73和4.68亿份。 本周园区基础设施REITs估值较高，富国首创水务与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.10.28，富国首创水务REIT（REITs估值9.14/ABS估值10.42)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.52/ABS估值14.87） 估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.公募REITs三季报披露，整体表现稳中向好4 1.1.REITs经营情况整体表现稳定4 1.2.REITs收益分配情况边际好转5 2.公募REITs市场回调，成交活跃度上升6 2.1.REITs本周指数回调6 2.2.REITs成交活跃度上升7 2.3.园区基础设施REITs估值较高10 3.风险提示11 图表目录 图1：REITs三季度经营整体稳定5 图2：REITsEBITDA环比变动情况5 图3：REITs可供分配金额完成情况6 图4：REITs实际可供分配金额环比变动情况6 图5：REITs本周指数回调7 图6：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（50.02%）、建信中关村产业园REIT （43.37%）..........................................................................................................................7图7：本周REITs成交活跃度上升......................................................................................8 图8：周度成交及换手情况9 图9：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）10 图10：本周园区基础设施达成最大成交金额达6.94亿元，较此前一周环比上涨83.38%10 图11：公募REITs估值对比11 1.公募REITs三季报披露，整体表现稳中向好 1.1.REITs经营情况整体表现稳定 本周14只公募REITs集体发布2022年第三季度报告，报告主要针对季度财务指标和收益分配情况、项目运营情况、项目公司经营现金流管理情况进行披露。 整体来看，REITs经营表现稳定，相较二季度明显好转，边际修复情况良好。分拆来看，交通基础设施REITs经营缓慢修复，园区基础设施和生态环保REITs经营表现分化，仓储物流和能源基础设施REITs经营表现稳健。 交通基础设施REITs三季度经营情况呈现弱修复态势。从EBITDA环比变动来看，5只REITs三季度EBITDA均较二季度环比上升，但相较2021年三季度仍同比下降。项目运营方面：1）平安广州广河REIT三季度EBITDA环比上升 43.7%，同比下降3.2%，三季度项目车流量同比增长0.50%，通行费收入同比下降0.19%，高速客车车流量同比增长2.2%但货车车流量同比下降5.9%，因此车流量同比有所增加但收入略微下降。2）浙商沪杭甬REIT三季度EBITDA环比上升67.44%，同比下降27.61%，三季度项目通行费收入同比下降6.18%。3）受当地疫情影响，国金中国铁建REIT三季度通行费收入较二季度下降0.05%。4）华夏中交铁建REIT三季度EBITDA环比上升7.87%，受疫情影响，三季度通行费收入较去年同期下降10.5%。5）华夏越秀高速REIT三季度EBITDA环比上升19.11%，受疫情影响，报告期内通行费收入较去年同期下降10.37%，短期扰动并未影响长期现金流。 园区基础设施REITs经营情况走出分化，分拆来看：1）东吴苏园产业REIT三季度EBITDA环比上升136.11%，同比上升32.4%，三季度项目出租率稳步提升带动收入规模和盈利能力提升。2）建信中关村REIT三季度EBITDA环比下降 58.93%，受小微企业租金减免政策影响，收入有所下降，同时三季度客户承租能力下降，续租情况或不及预期，截至2022年9月30日，平均出租率为84.87%。3）华安张江光大REIT三季度EBITDA环比下降8.41%，同比下降11.55%，受主要租户续租谈判未果和租户履约能力下降影响，盈利能力有所下降。4）博时蛇口产园REIT三季度EBITDA环比下降52.36%，同比下降49.88%，受三季度出租率下降、租户履约能力下降、免租政策影响，营收规模和盈利能力下降。 生态环保2只REITs经营表现各异，整体与二季度持平，分拆来看：1）中航首钢绿能REIT三季度EBITDA环比上升2.4%，同比下降7%。2）富国首创水 务REIT2处标的项目表现各异，深圳项目平均产能利用率为108%，合肥项目产能利用率为75%，受长江流域干旱情况影响。 能源基础设施REITs经营情况稳定，三季度收入规模最大，报告期内实现电力平稳供应，上网电量126,370.20万千瓦时。 仓储物流REITs经营表现稳健，受宏观经济和疫情影响较小。具体来看，1）中金普洛斯REIT报告期内收入与上季度基本持平，租户结构稳定、出租率略有 提升，报告期末出租率为95%。2）红土盐田港REIT项目出租情况稳定，报告期末出租率为99%。 图1：REITs三季度经营整体稳定 基金 资产类型本期收入(元)本期净利润 (元) 经营活动现金税息折旧及摊 流量余额(元)销前利润(元) 净利率EBITDA利 润率 鹏华深圳能源REIT能源基础设施 平安广州广河REIT交通基础设施浙商沪杭甬REIT交通基础设施 国金中国铁建REIT交通基础设施 华夏中国交建REIT交通基础设施华夏越秀高速REIT交通基础设施中航首钢绿能REIT生态环保 富国首创水务REIT生态环保 194,670,638252,340,761337,493,622 ,429,05273,123,912167,037,965172,293,709 ,090,881-1,750,316134,758,109122,156,794 ,991,51615,917,393120,874,425134,708,074 114,936,67427,300,594100,545,69094,364,436 56,341,24722,981,37245,096,96443,066,236 114,670,59520,943,3265,149,48840,085,207 79,257,88016,249,71954,021,54345,486,040 88,579,4475,393,66953,721,75057,055,769 29,484,7239,457,39738,449,09821,776,918 63,799,40225,849,17650,439,37348,629,300 41,111,5941,759,83821,847,68419,618,674 20,911,062-8,026,38819,910,29815,945,874 18,795,018-104,91926,101,70214,005,289 30.39% 35.25% -1.01% 9.53% 23.75% 40.79% 18.26% 20.50% 6.09% 32.08% 40.52% 4.28% -38.38% -0.56% 83.06% 70.17% 96% 57.39% 中金普洛斯REIT仓储物流 红土盐田港REIT仓储物流 东吴苏园产业REIT园区基础设施 建信中关村REIT 园区基础设施 华安张江光大REIT园区基础设施 博时蛇口产园REIT园区基础设施 76.26% 74.52% 47.72% 76.22% 73.86% 64.41% 34. 76.44% 82.10% 80.67% 52.69% 166 174 207 640,578,576 资料来源：Wind，德邦研究所 图2：REITsEBITDA环比变动情况 代码基金资产类型2021Q32021Q42022Q12022Q22022Q3 180401.SZ鹏华深圳能源REIT能源基础设施337,493,622 180201.SZ平安广州广河REIT交通基础设施 508001.SH浙商沪杭甬REIT交通基础设施 1 93,826 2 42 73 4,728 508008.S