公募REITs二季报分析：REITs表现回暖，业绩整体修复

证券研究报告策略专题 2023年08月22日 策略专题 REITs表现回暖，业绩整体修复 公募REITs二季报分析 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukdteboncomcn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofengteboncomcn 相关研究 1《三次收敛，价值居前》， 2023820 2《汇率对A股的指引如何？》， 2023820 3《证监会加快推动REITs常态化发行和高质量扩容周观REITs2023年8月第3周》，2023819 4《择善而从基于全球机构配置的视角》，2023814 5《固本培元，曲折前进政策工具箱如何施展发力》，2023814 投资要点： 导读：2023二季度以来，REITs二级市场整体表现较弱，流动性不足和部分投资者趋同交易等原因导致REITs指数持续下行。随着经济回暖和REITs制度进一步完善，7月以来REITs表现回暖明显。本文回顾了REITs一级发行和二级市场表现，梳理了国内REITs政策的演进，并分析了不同类型REITs2023Q2业绩和经营表现。 REITs市场回顾：四单扩募顺利完成，二级表现逐渐回暖。一级发行：四单扩募顺利落地，新发首日涨幅回落。2023Q2共发行1只REITs，发行节奏放缓。其中，2023年6月30日上市产业园区REITs中金湖北科投光谷REIT，发行规模1575亿元。二级表现：REITs指数止跌回升，成交活跃度回升。近一年（2022817 2023818），REIT指数前期整体下行，近期止跌回升。2022年8月17日开始， REITs指数小幅上涨后持续下行。20220817202375，中证REITs指数累计下行278，REITs产权指数下行270，REITs经营权指数下行198。后续REITs市场回暖，截至2023818，中证REITs指数降幅收窄至218，REITs产权指数降幅收窄至205，经营权指数降幅收窄至134。流动性方面，2023年REITs成交活跃度有所回升。一季度随着市场走弱，成交活跃度逐渐下行，4月以来成交活跃度下降明显，7月市场表现回暖，成交活跃度逐渐回升。 政策分析及展望：制度不断完善，鼓励民间投资项目发行REITs。政策不断出台推动我国公募REITs市场发展。2023年6月13日，国家发改委投资司组织召开金 融机构投资项目前期工作质量提升专题培训会。2023年7月6日，国家发展改革委将支持更多符合条件的民营企业项目发行基础设施REITs，不断提升民间投资积极性。2023年7月24日，国家发展改革委发布关于进一步抓好抓实促进民间投 资工作努力调动民间投资积极性的通知。2023年8月1日，国家发展改革委等部门发布关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知，其中提出，扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行 基础设施REITs，进一步扩大民间投资。相关法律法规继续不断完善。2023年7 月25日，证监会召开2023年系统年中工作座谈会强调，进一步提升服务国家重 大战略的质效。推动公司债和企业债协同发展，做优做强科创债，抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地。进一步提升期货市场功能，更好服务经济平稳运行大局。 2023Q2业绩分析：完成度表现分化，不利因素影响将缓解。园区基础设施：Q2环比修复缓慢，整体完成度较高。东吴苏园产业REIT完成度领先，博时蛇口园区REIT、华安张江光大REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经 济REIT和华夏和达高科REIT营收完成度均超过25，华夏合肥高新REIT和建信中关村REIT完成度不及预期。仓储物流：Q2业绩环比上升，经营表现相对稳健。仓储物流方面运营情况相对稳健，EBITDA完成额达274。红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT二季度营收环比均上升，嘉实京东仓储REIT二季度EBITDA完成额达247，较一季度下降1252PCT。能源基础设施：Q2环比上行，EBITDA恢复良好。鹏华深圳能源REIT2023二季度营收情况较2023一季度大幅上行，EBITDA环比显著上升。保障性租赁住房：Q2业绩环比上行，整体运营情况良好。保障性租赁住房方面，2023年二季度经营表现整体稳健，营收环比小幅上行，EBITDA环比略微下降，营收和EBITDA完成度均高于25， 红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT的营业收入完成度分别为252、259、255和269。交通 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 基础设施：Q2环比略微下行，待业绩修复。交通基础设施方面REITs环比略微下行。2023Q27只交通基础设施REITs营收平均完成度为226，EBITDA完成度为243，其中，只有国金中国交建REIT营收完成度超25。华夏中国交建REIT 和中金安徽交控REIT营收完成度低于20。生态环保：Q2环比回升，EBITDA保持稳健。受季节性等影响，生态环保方面，首创水务REIT二季度营收同比环比均上涨，EBITDA环比上升，首钢绿能REIT二季度营收环比下行，EBITDA环比 下行。富国首创水务REIT二季度营收同比环比均有上涨，营收完成度为259，环比上涨34PCT。 可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，交通基础设施估值分化较大。可供分配金额方面，2023Q2仓储物流REITs、能源基础设施和保障性租赁住房REITs完成度超预期，园区基础设施REITs可供分配金额完成度同样超过四分之一，交 通基础设施和生态环保REITs可供分配金额完成度不及预期。园区基础设施REITs方面，2023Q2可供分配金额有所上升，完成额占比272，占比环比上升44PCT。仓储物流REITs方面，2023Q2可供分配金额有所上升，完成额占比318，占比环比上升50PCT。能源基础设施REITs二季度可供分配金额继续大幅上升，完成额占比317，占比环比上升197PCT，完成度超预期。保障性租赁住房REITs2023Q2可供分配金额完成额占比296，超预期完成。交通基础设施方面，2023Q2可供分配金额完成额占比小幅下降63PCT至221。生态环保类REITs2023Q2可供分配金额完成额大幅下降，完成度不及预期。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；经济修复程度不及预期。 内容目录 1REITs市场回顾：四单扩募顺利完成，二级表现逐渐回暖7 11一级发行：四单扩募顺利落地，新发首日涨幅回落7 12二级表现：REITs指数止跌回升，成交活跃度回升10 2政策分析及展望：制度不断完善，鼓励民间投资项目发行REITs12 32023Q2业绩分析：完成度表现分化，不利因素影响将缓解14 31园区基础设施：Q2环比修复，整体完成度较高15 32仓储物流：Q2业绩环比上升，经营表现相对稳健18 33能源基础设施：Q2环比上行，EBITDA恢复良好20 34保障性租赁住房：Q2业绩表现稳定，整体运营情况良好21 35交通基础设施：Q2环比略微下行，待业绩修复23 36生态环保：Q2环比回升，EBITDA保持稳健27 4可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，交通基础设施估值分化较大29 5风险提示41 图表目录 图1：2023年一季度以来REITs发行节奏趋缓7 图2：2023Q2新上市REIT首日涨幅较2023Q1下降8 图3：上市REITs类型分布（按只数）8 图4：上市REITs类型分布（按市值）9 图5：近一年REITs指数涨跌幅10 图6：中证REITs指数与沪深300指数走势对比10 图7：REIT细分类别历史表现对比11 图8：近期REITs成交活跃度有所回升11 图9：2023Q2能源基础设施REITs营收完成度领先，园区基础设施REITs、仓储物流REITs、保障性租赁住房REITs和生态环保REITs完成度相近，交通基础设施REITs完成度相对较低14 图10：2023Q2能源基础设施REITsEBITDA完成度领先，保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs、仓储物流REITs和生态环保REITs均完成四分之一以上，交通基础设施REITs完成度相对较低14 图11：园区基础设施REITs营业收入完成度测算15 图12：园区基础设施REITsEBITDA完成度测算15 图13：仓储物流REITs营业收入完成度测算18 图14：仓储物流REITsEBITDA完成度测算18 图15：红土创新盐田港REIT出租率稳定保持高位18 图16：中金普洛斯REIT二季度出租率小幅下降，租金单价稳定上涨19 图17：能源基础设施REIT营业收入完成度测算20 图18：能源基础设施REITEBITDA完成度测算20 图19：鹏华深圳能源REIT2023二季度发电量上行20 图20：保障性租赁住房营业收入完成度测算21 图21：保障性租赁住房EBITDA完成度测算21 图22：红土创新深圳安居REIT四个项目二季度出租率保持高位，安居锦园项目小幅上行21 图23：华夏北京保障房REIT二季度各项目收缴率小幅下降22 图24：文龙家园项目出租率保持稳定，熙悦尚郡二季度小幅回升22 图25：中金厦门安居REIT珩琦公寓二季度出租率环比上升，维持较高水平23 图26：交通基础设施REITs营业收入完成度测算23 图27：交通基础设施REITsEBITDA完成度测算23 图28：浙商沪杭甬REIT二季度日均通行车量持续上升24 图29：平安广州广河REIT高速项目2023年二季度收费车流量持平一季度，免费车流量环比上行25 图30：华夏越秀高速REIT二季度通行费收入同比小幅上升26 图31：生态环保REITs营收完成度测算27 图32：生态环保REITsEBITDA完成度测算27 图33：中航首钢绿能REIT季度生活垃圾处理量环比同比均上行，厨余垃圾收运处置量小幅回升28 图34：富国首创水务REIT深圳项目各水厂二季度污水处理量均回升，合肥项目有所回升28 图35：富国首创水务REIT深圳项目各水厂二季度污水平均处理量小幅上升，合肥项目上升28 图36：可供分配金额多数超预期完成，交通基础设施与生态环保REITs不及预期29 图37：园区基础设施REITs可供分配金额完成度测算30 图38：PNAV倍数估值结果：建信中关村REIT最低，国泰君安东久、临港REIT较高 30 图39：博时蛇口产园REIT中债估值收益率30 图40：东吴苏园产园REIT中债估值收益率30 图41：华安张江光大REIT中债估值收益率31 图42：建信中关村REIT中债估值收益率31 图43：华夏合肥高新REIT中债估值收益率31 图44：国泰君安临港REIT中债估值收益率31 图45：国泰君安东久新经济REIT中债估值收益率31 图46：华夏和达高科REIT中债估值收益率31 图47：仓储物流REITs可供分配金额完成度测算32 图48：PNAV倍数估值结果：中金普洛斯REIT倍数更低33 图49：嘉实京东仓储REIT中债估值收益率33 图50：红土创新盐田港REIT中债估值收益率33 图51：中金普洛斯REIT中债估值收益率33 图52：能源基础设施REITs可供分配金额完成度测算34 图53：PNAV倍数估值结果：鹏华深圳能源REIT34 图54：鹏华深圳新能源REIT中债估值收益率34 图55：中信建投国家电投新能源REIT收益率34 图56：中航京能光伏REIT收益率34 图57：保障性租赁住房REITs可供分配金额完成度测算35 图58：PNAV倍数估值结果：中金厦门安居REIT最低，华夏华润有巢REIT最高35 图59：中金厦门安居REIT中债估值收益率37 图60：华夏北京保障房REIT中债估值收益率37