房地产行业周观点：四部委联合召集房企座谈

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 四部委联合召集房企座谈 2023年11月13日 ——房地产行业周观点(11.06-11.12) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 投资要点： 上周行情回顾：2023/11/06-2023/11/10，申万一级行业房地产指数上涨2.26%，沪深300指数上涨0.07%，板块表现强于大市。2023年以来，房地产行业下跌19.89%，沪深300指数下跌7.36%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）央行、住建部等四部委联合召集包括万科、保利等房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求；（2）央行行长潘功胜在2023金融街论坛年会上表示，央行将积极配合行业主管部门和地方政府，做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作，引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求；（3）深圳国资委表示充分认可和信任万科集团，如有需要或遭遇极端情况，国资委有充分信心、足够的资金资源和工具帮助万科积极应对。同时，万科第一大股东深铁表示将根据市场情况进行有序支持；（4）浙江省财政厅调整浙江省部分2023年新增专项债券资金用途，大量项目从医院\铁路公路等传统基建\产业园区\开发区，更改成了棚改、城中村建设项目；（5）杭州结束了“双限时代”，主城四区、 余杭区和萧山区依旧限房价；（6）10月份上海市二手房成交量同环比均有所下降，大浦东、宝山区和闵行区三区二手房成交量排名居前。 行业基本面情况：各线级商品房销售环比均下降。10月30日-11月5日，30大中城市商品房当周成交258.53平方米，环比下跌15.34%，同比下跌6.70%，其中，一线城市成交52.17万平方米，二线城市成交160.39万平方米，三线城市成交45.97万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌6.69%，其中一线上涨0.65%，二线下跌9.16%，三线下跌7.90%；14大中城市二手房环比成交量环比均有所下降，当周成交113.88万平方米，环比下降5.03%；百城住宅类土地供应建面积为2784.1万平方米，年初至今累计供应 面积同比下降24.03%；百城住宅类土地成交建面为1079.6万平方米，年初至今累计同比下降24.61%。 百城住宅类土地溢价率为4.19%，环比上升2.05pct，其中一线溢价率为11.37%，二线溢价率为1.03%，三线溢价率为3.33%。 重点公司动态：保利发展、招商蛇口等发布10月经营情况简报等。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 整体业绩仍承压，关注优质个股公募基金重仓持股比例续降 北京公积金贷款施行“认房不认商贷” 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾3 1.1上周板块上涨2.26%，强于大市3 1.2上周各细分板块均有所上升3 2行业重点新闻及政策概览5 3销售与土地市场情况7 3.1上周各线级城市商品房销售环比均下跌7 3.2上周整体二手房成交量环比有所下降7 3.3上周整体住宅类土地市场热度仍然较弱8 4行业融资情况跟踪9 5重点公司公告跟踪10 6风险提示11 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）3 图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势3 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）4 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股4 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股4 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股4 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股4 图表8：行业重点新闻及政策概览5 图表9：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）7 图表10：一线城市商品房成交量对比（万平方米）7 图表11：二线城市商品房成交量对比（万平方米）7 图表12：三线城市商品房成交量对比（万平方米）7 图表13：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）7 图表14：一线城市二手房成交量对比（万平方米）7 图表15：二线城市二手房成交量对比（万平方米）8 图表16：三线城市二手房成交量对比（万平方米）8 图表17：百城住宅类土地供应建面同环比增速8 图表18：百城住宅类土地成交建面同环比增速8 图表19：百城住宅类土地成交总价同比增速9 图表20：百城住宅类土地成交溢价率9 图表21：境内债券发行金额（亿元）9 图表22：境外债发行情况9 图表23：重点公司公告跟踪10 1市场回顾 1.1上周板块上涨2.26%，强于大市 2023/11/06-2023/11/10，申万一级行业房地产指数上涨2.26%，沪深300指数上涨 0.07%，板块表现强于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌19.89%，沪深300指数下跌7.36%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势 资料来源：wind，万联证券研究所 1.2上周各细分板块均有所上升 2023/11/06-2023/11/10,A股地产各细分板块均有所上升。物业管理板块当周上涨 8.63%，住宅开发板块上涨2.47%，商业地产板块上涨0.82%，产业地产板块上涨0.80%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：皇庭国际、格力地产、大龙地产，其中，皇庭国际周度涨幅53.22%、格力地产周度涨幅12.27%、大龙地产周度涨幅10.48%。跌幅排名前3位的房地产个股为：*ST泛海、陆家嘴、云南城投。 2023/11/06-2023/11/10，港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：COSMOPOLINT'L、融创中国、弘阳地产。跌幅排名前3位的房地产个股为：国瑞健康、越秀地产、远东发展。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻及政策概览 图表8：行业重点新闻及政策概览 分类 主要内容 11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。会上，深圳市国资委表示，充分认可和信任万科团队的专业性，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。同时，第一大股东深圳地铁表示，已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券。（每日经济新闻网）11月6日，浙江省财政厅发布《关于调整部分2023年新增专项债券资金用途的公告》。《公告》显示，大量项目从医院\铁路公路等传统基建\产业园区\开发区，更改成了棚改、城中村建设项目。（浙江省财政厅）11月7日，厦门出让位于�缘湾钟宅的1宗宅地，起始价47.4亿元。该地块采用拍卖方 地方新闻/政策 式出让，不设拍卖底价，价高者得，为厦门取消限价后的第一拍，同时取消房价限制，保留车位限价和装修标准。最终，建发首以总价48.4亿竞得，溢价率仅为2.11%。据悉，此次共有保利、华润、中海、金茂&中旅、建发、联发、国贸7家房企报名参拍，从2%的溢价率结果看，竞争并不激烈。（新京报）11月7日，济南住房公积金中心与贝壳济南签署战略合作，全国首个集租赁房源汇聚、优惠定制、公积金直付房租、公积金业务办理、住房金融服务等于一体的综合性平台“宜租泉城”推出，济南也正式开启“公积金直付房租”模式，新模式下，缴存人可以直接申请使用公积金余额支付租金。此外，贝壳济南还将为体验“公积金直付房租”的租客提供“租房0押金，租金可月付”、“服务费享受8折优惠”等多种优惠。（观点网）11月7日，成都市住房和城乡建设局等四部门联合印发《关于支持各类市场主体积极建设保障性租赁住房的实施方案》。《方案》提出，进一步支持各级国有企业、大中专院校、科研院所、事业单位、民营企业等各类市场主体（不含自然人）积极参与保障性租赁住房建设运营，多渠道增加保障性租赁住房供给，积极解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。房源筹集方式有四种：存量住房改造；存量土地建设；非居住存量房租改建；租赁住房纳管。将根据保障性租赁住房筹集方式，分类确定运营期限，运营期限自房源投入运营启动配租时起算。（观点网） 11月9日，杭州发布第13批次宅地挂牌出让公告。其中提到，本次挂牌出让宗地实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人；主城四区、余杭区和萧山区依旧限房价，钱塘、临平、富阳和临安四个区域则放开新房限价。（好地网）11月9日，上海链家研究院的监控数据显示，10月份上海市共成交二手房1.33万套，环比下降13%，同比下降19%；成交金额442亿元，环比下降18%，同比下降18%；套均总价332万元/套，环比下降5%，同比增长2%；成交均价40670元/平，环比下降3%，同比增长3%。从二手房的成交区域而言，大浦东仍占绝对优势，全区成交超2600套，宝山区和闵行区紧随其后。从交易活跃的板块来看，嘉定主城区、南桥新城、周康等都在板块交易套数前十内。综合今年前10个月数据，上海市二手房累计成交金额5037亿，同比增长19%，成交套数15.07万套，同比增长15%，套均总价334万元/套，同比增长4%，成交均价40352元/平，同比增长3%。（观点网）11月9日，《广州市建筑工程容积率计算办法》正式印发实施，明确住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。为改善居住舒适度和生活品质，同时，鼓励设置入户花园、生活阳台及大进深的多功能主景观阳台。（中国证券报）11月10日，福州城乡建设局发布《关于调整预售资金监管节点的通知(榕建房〔2023〕367号)》。《通知》提到，现将预售资金监管节点调整如下：主体结构封顶前，累计申请使用不超过监管额度的60％；项目规划核验前，累计申请使用不超过监管额度的85％；项目工程竣工验收备案前，累计申请使用不超过监管额度的95%；竣工验收备案后监管额度内资金余额不得低于监管资金总额的5%。（观点网） 宏观新闻/政策 11月6日，中国人民银行货币政策司发布的《持续深化利率市场化改革》文章，表示要坚决落实促进金融与房地产良性循环要求，持续完善差别化住房信贷政策，发挥新发放首套房贷利率政策动态调整机制作用，继续有序拓宽房贷利率自主定价空间，支持城市政府因城施策用好政策工具箱。（中国证券报）11月7日，央行、住建部等四部委联合召集包括万科、保利、华润、龙湖、金地等房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。与会人士表示，此次会议主要是围绕金融工作会议的精神展开，并没有超出之前会议的框架。（新浪网、财联社）11月8日，央行行长潘功胜在2023金融街论坛年会上表示，我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点。目前，房地产相关贷款占银行贷款余额