房地产行业深度研究报告：产业为先，再看北京

随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局。1）产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比由2018年55%降低至2022年50%，通州、顺义、昌平、房山四区近4年常住人口流入较多。2）北京产业分布在空间上呈现“北研发、南制造”的集聚特征。中心城区以金融、信息服务业为主，北部海淀、昌平、朝阳、顺义构成“研发创新与信息产业带”；南部重点依托北京经开区，与丰台、大兴、房山构成“先进智造产业带”。 海淀区产业高科技属性最强，其余核心城区金融业仍是主导产业，西城区金融业增加值规模占全市37%。2021年北京金融业、信息服务业、科学研究和技术服务业增加值占GDP比重约42%。1）2021年西城区金融业增加值占全市的37%，驻区金融机构资产规模达到132.7万亿，占全国金融资产规模三分之一。2）海淀区产业高科技属性强，2021年软件和信息技术产业增加值占全市的58%，多家头部互联网企业聚集；科研和技术服务业增加值占全市37%。3）朝阳区金融、商务服务、信息服务等产业发展相对均衡，GDP绝对规模仅次于海淀；东城区文化相关产业增加值占比相比其他区较高；丰台区对建筑、房地产业依赖度为中心城区最高，二者产业增加值占全区GDP比重约19%。 医药制造、电子设备制造、汽车制造是北京先进制造业的主导，总产值占工业总产值比重约40%，经开区优势明显。1）医药制造业、电子设备制造业、汽车制造业2021年总产值分别为3930亿元、3744亿元、3433亿元，占工业总产值比重均超过13%。2）经开区医药制造、汽车制造规模领先全市，医药制造产值占全市40%，汽车制造业产值占全市50%，现已引入理想、小米等行业头部车企产线，北京亦庄高级别自动驾驶示范区自2021年建成后，连续两年在全国城市智能网联汽车竞争力排名中位列第一，现已汇聚百度、小马智行等头部企业。 北京东部商圈（朝阳区）密度最大，中心区商圈主要靠工作人口支撑，金融街节假日/工作日客流仅47%。1）北京东部商圈密度最大，朝阳区拥有CBD、望京、三里屯等多个超百万方体量商圈，也是北京夜经济活跃度最高区域，主要原因是北京东部为最早的外事区、商务区，早期外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，带来了针对该群体消费需求的商业项目；西部五棵松商圈受益于奥运经济，近年来围绕文化、体育开发商业资源，成为京西商业地标，典型项目为华熙LIVE·五棵松。2）中心区商圈工作日客流普遍大于节假日客流，金融街、CBD商圈节假日/工作日客流分别为47%、70%，主要原因是中心区商圈写字楼项目较多，客流以工作人口为主，居住人口为辅。 投资建议：我们认为未来地产会跟随产业发展，产业客群支撑片区房地产发展需求，同时片区轨交、商业等基础配套直接影响当地居民生活便利度，三者构成支撑房地产市场的重要因素，当前市场下房企拿地、居民购房偏好基本遵循这一定律。北京城市基本面良好，随着产业、人口向近郊区转移，叠加优质商品房供应，预计将匹配近郊人群有效住房需求，经开区（亦庄）、昌平南等区域房地产市场有较大发展空间。建议关注深耕北京房企，如中国海外发展、城建发展、金融街等。 风险提示：北京产业外溢不及预期，郊区配套完善度不及预期。 投资主题 报告亮点 北京已形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局，产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比由2018年55%降低至2022年50%，通州、顺义、昌平、房山四区近4年常住人口流入较多。 生产性服务业增加值占全市GDP比重较高，西城区金融优势、海淀区科技优势最为明显。2021年北京金融业、软件与信息技术服务业、科研和技术服务业增加值占GDP比重42%，西城区金融业增加值占全市37%，海淀区软件与信息技术服务业增加值占全市58%，已经形成明显的企业集聚效应。 丰台区有效承接东西城区购房客群外溢，丰台区对建筑、房地产业依赖度为中心城区最高，二者产业增加值占全区GDP比重约19%，主要原因是东西城区可供开发土地极少，而丰台区供地相对充足，有效承接东西城区购房客群外溢。 北京先进制造业主要集中在经开区，医药制造、汽车制造产值规模领先全市，经开区GDP规模郊区第一，其中第二产业占比高达65%，医药制造产值占全市的40%，汽车制造业产值占全市50%。 昌平区具备紧邻海淀区地理位置的独特优势，承接海淀区产业要素外溢，昌平南现已形成新一代信息技术产业集群，目前已落地百度创新中心（昌平）、慧聪网北京总部、小米智慧产业示范基地、好未来教育等一批重大项目。 北京东部商圈密度大、夜经济活跃度高，中心区商圈主要靠工作人口支撑，金融街节假日/工作日客流仅47%。 投资逻辑 随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局，产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比下降至50%，通州、顺义、昌平、房山四区近4年常住人口流入较多。1）从各区重点产业来看，中心城区重点产业为金融业、软件及信息技术服务业，西城区、海淀区优势明显；近郊区重点产业为生命健康、电子信息、汽车制造业，经开区、昌平区则享受到较多要素资源配置及外溢。2）从商圈配套来看，北京商圈已形成多中心化的发展格局，东部商圈（朝阳区）密度较大。3）产业、轨交、商业配套为房企拿地及居民购房选择的核心因素，我们认为未来地产应跟随产业发展，产业客群支撑片区房地产发展需求，同时片区轨交、商业等基础配套直接影响当地居民生活便利度，三者构成支撑房价的重要因素。北京城市基本面良好，随着产业、人口向近郊区转移，叠加优质商品房供应，预计将匹配近郊人群有效住房需求，经开区（亦庄）、昌平南等区域房地产市场有较大发展空间。 一、近年来北京中心城区人口跟随产业疏解至近郊区 2022年北京中心6区GDP占全市比重75.4%，其中海淀区、朝阳区GDP绝对规模排前二，而西城区、东城区人均GDP较高；经开区（亦庄）作为郊区制造业高地，GDP绝对规模郊区第一。随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区的发展格局，产业迁移带动人口流动，北京中心城区常住人口占比由2018年55%降低至2022年50%，通州、顺义、昌平、房山四区近4年常住人口流入较多。北京产业分布在空间上呈现“北研发、南制造”的集聚特征，各区域主导产业特色鲜明，创新要素资源集中在于海淀区、朝阳区。 （一）北京中心区以服务业为主，制造业迁移至郊区 北京中心区GDP占全市比重为75.4%，东西城区人均GDP较高。2022年北京GDP总量41611亿元，其中中心6区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）30317亿元，占全市比重73%，近郊区（经开、顺义、昌平、通州、大兴、房山、门头沟）、远郊区（怀柔、平谷、密云、延庆）GDP占全市比重分别为22%和3.4%。1）中心6区中，2022年海淀区GDP突破万亿，绝对规模排全市第一，贡献全市近四分之一的产业增加值；西城区、东城区2022年人均GDP均在50万元左右，远超全市其他区域。2）近郊区中，2022年经开区GDP为2456亿元，郊区增加值第一。3）远郊4区2022年GDP均未达到500亿元，主要原因是区域以山区丘陵为主，以生态涵养定位为主，制约产业规模。 图表1 2022年海淀区GDP突破万亿，东西城区人均GDP领跑全市 随着中心城区持续疏解非首都功能，北京已经形成中心城区以服务业为主、制造业迁移至郊区的发展格局。1）2022年北京中心城区第三产业占比均在85%以上，政治、文化、国际交往与科技创新中心功能凸显，服务业占据主导地位。2）近郊区第二产业占比明显高于中心区，2022年二产占比在27%-65%之间，经开区第二产业占比明显高于其他区域，达到65%；而远郊区由于地势原因相对不适合制造业发展，第三产业占比反而略高于近郊区。 图表2中心区域服务业占据主导地位，近郊区制造业占比较高 近年来北京中心城区常住人口向郊区疏解，中心区域常住人口占比由2018年55%降低至2022年50%。1）2022年北京常住人口约2184万，其中中心区域1095万人，占全市比重约50%，近郊区、远郊区分别占比42%和8%。2）根据《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，北京规划建设城市副中心（通州新城），并将顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城5个位于平原地区的新城，作为承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区。 2018-2022年间中心区域常住人口减少96万人，近郊区常住人口增加66万人，中心区域常住人口占比由2018年55%降低至2022年50%，人口疏解效果明显，整体呈现常住人口向郊区疏散的态势。3）2018-2022年北京郊区中通州承接最多的常住人口流入，约为21万人，昌平、顺义、房山常住人口增加13万人。 图表3 2022年中心区域常住人口占比约50% 图表4北京呈现常住人口向郊区疏散的态势 北京居民人均可支配收入处于全国第一梯队，内部差异显著。1）北京市居民人均可支配收入位于全国第一梯队，2022年延庆区人均可支配收入4.12万元，为全市最低水平，但仍超全国平均（3.69万元/人）。2）2022年中心区域居民人均可支配收入在7.4—10万元之间，近郊区在4.7—6.2万元之间，远郊区在4.1—4.8万元之间，基本呈现自中心区向远郊区递减态势。 图表5北京全域居民人均可支配收入超全国平均，中心城区约为远郊区的2倍 （二）北研发、南制造产业集聚特征已形成，创新要素主要集中在海淀、朝阳 北京产业分布在空间上呈现“北研发、南制造”的集聚特征。北部承接中关村科学城、昌平未来科技城、怀柔科学城创新资源外溢，海淀、昌平、朝阳、顺义构成“研发创新与信息产业带”；南部重点依托北京经济技术开发区，与丰台、大兴、房山构成“先进智造产业带”。 图表6北京产业分布呈现“北研发、南制造”的集聚特征 北京创新要素集中在于海淀区、朝阳区，众多高校、科研院所催生国家重点实验室。1）北京市创新资源集中在中关村科技园片区，以中关村科技园为发展中心，辐射带动周围海淀区、西城区、朝阳区及石景山区创新能力提升。2）以国家重点实验室分布为例，北京国家重点实验室分布呈现以大学、大所为核心聚集的特征，因其高校、研究所资源丰富，海淀及朝阳区国家重点实验室数量领跑全市，创新资源在全市中具有显著优势。 图表7北京国家重点实验室分布呈现以大学大所为核心聚集特征 二、金融、互联网引擎在西城、海淀，先进制造业看经开区 北京支柱性产业为金融、信息技术等生产性服务业；以医药制造、电子设备制造、汽车制造业的为主的先进制造业。1）从北京GDP构成来看，金融、信息技术等生产性服务业占比较高，2021年北京金融业、信息服务业、科学研究和技术服务业增加值占GDP比重约42%。2）工业增加值占GDP比重约14%，从细分项来看，医药制造业、电子设备制造业、汽车制造业具备一定规模优势，2021年总产值分别为3930亿元、3744亿元、3433亿元，占工业总产值比重均超过13%。市政基础类的电力、热力生产供应业绝对规模较大，2021年电热生产和供应业总产值接近7000亿，占工业总产值比重约27%。 图表8 2021年北京金融业、信息服务业、科学技术和研究服务业占GDP比重约42% 图表9医药、电子设备及汽车制造业总产值占工业总产值比重超过40% 生产性服务业高度聚集于西城区、海淀区。1）从金融业来看，西城区产业增加值规模最大，2021年西城区金融业增加值约2872亿元，占全市金融业的37%，代表性聚集地为西城区金融街；朝阳区、海淀区、东城区金融业增加值均占全市的15%左右。2）软件和信息技术服务业集中度较高，2021年海淀区软件及信息技术服务业增加值3816亿元，占全市的58%，空间分布依托于中关村科学城，向北延伸至西二旗板块；朝阳区软件和信息服务业增加值971亿元，占全市的15%，阿里、字节等多家互联网龙头企业聚集在望京板块。3）从科学研究和技术服务业来看，海淀区、