房地产行业研究周报：一手房成交环比改善，土地市场有所回暖

房地产行业周报-20231105 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.84%，沪深300指数上涨0.61%，相对收益为-2.45%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(10.27-11.2)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交41661套，同比增速-19.1%，环比增速4.7%；合计成交面积446.9万平方米，同比增速-16.7%，环比增速6.2%。 本周(10.27-11.2)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20383套，同比增速20.2%，环比增速-2.7%；合计成交面积199.8万平方米，同比增速18.3%，环比增速1.1%。 本周（10.27-11.2），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19559.7万平方米，环比增速-0.2%，去化周期122.8周。 本周（10.23-10.29），土地供给方面，本周供应土地5656.8万平方米，同比增速2 2.7%；供应均价2162元/平方米，同比增速32.4%。土地成交方面，本周成交土地4 633.5万平方米，同比增速21.8%；土地成交金额1079.5亿元，同比增速66%。本周土地成交楼面价2330元/平方米，溢价率2.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、4.1%、2.2%。 本周（10.27-11.2）房地产企业合计发行信用债27亿元，同比增速-76.8%，环比增速-57.8%。 投资建议： 为支持居民刚性和改善性住房需求，10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》根据《通知》，北京借款申请人在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。 纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。10月底以来，我们可以观察到在一二线核心城市的楼市政策依然在持续宽松，建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.84%，沪深300指数上涨0.61%，相对收益为-2.45%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京汉股份、天房发展、财信发展、鲁商发展、中国国贸，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为顺发恒业、ST爱旭、金地集团、天津松江、ST银亿。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】11月2日，中国人民银行党委、国家外汇局党组召开扩大会议。会议强调，因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，有效满足房地产企业合理融资需求，支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设“三大工程”，加大住房租赁金融支持力度，促进房地产市场健康平稳发展。 【中央政策】11月3日，证监会债券部有关负责人表示，下一步，证监会将深入贯彻党中央、国务院决策部署，激发债券市场活力。坚持底线思维，全力做好房地产、城投等重点领域风险防控。同时，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，继续抓好资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地见效。保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。 【地方政策】10月30日，安徽芜湖市住房公积金管理中心正式发布《芜湖市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款实施办法》，并于2023年12月1日起正式执行。 “先还后贷”、“以贷还贷”两种“商转公”贷款方式可自选。“商转公”贷款额度、期限计算，将按照《芜湖市住房公积金个人住房贷款管理办法》相关规定执行，不超过该市住房公积金最高贷款额度，且不超过商业贷款剩余借款本金；利率则按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。 【地方政策】10月31日，《北京住房公积金管理中心关于对随单位从北京疏解到雄安新区人员实施住房公积金支持政策的试行意见》发布，其中对疏解人员在雄安新区租房、购房时公积金提取政策、贷款政策进行了明确。其中提到，疏解人员购房申请贷款时，首套住房首付比例不低于20%，二套住房首付比例不低于60%。疏解人员购房申请贷款时，对于还款能力、缴存情况等均符合北京住房公积金管理中心（以下简称北京中心）规定的，首套住房最高贷款额度120万元，二套住房最高贷款额度60万元。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【招商蛇口】10月30日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司宣布，董事会同意公司使用不超过20亿元闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过12个月（自公司董事会审议批准之日起计算）。使用期限届满之前，招商蛇口将及时把资金归还至募集资金专项账户。招商蛇口表示，以上安排有利于充实公司的营运资金，充分发挥募集资金使用效益，降低财务费用，预期12个月可为公司减少潜在利息支出约6900万元（本数据按一年期LPR贷款利率3.45%测算，仅为测算数据，不构成公司承诺），有利于维护公司及全体股东的利益。 【万科】10月31日，针对近期债券出现波动的情况，万科回复称，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。万科进一步称，目前公司各项资金排布和还款安排都在有序进行中，公司已连续14年保持经营性现金流为正，1-9月覆盖新项目地价支出后仍然保持为正，同时公司会密切关注市场变化，积极加强与债券投资人的沟通，协助投资人更好地了解公司财务与经营情况，引导市场价格回归合理水平。 【旭辉控股】11月3日，旭辉控股（集团）有限公司披露截止2022年12月31日止年度的全年业绩公告。2022年，集团录得已确认收入约为474.40亿元，按年减少56.0%。其中，物业销售及其他物业相关服务收入同比减少60.4%至约406.21亿元；租金较去年增加16.6%至11.45亿元；物业管理及其他服务收入较去年同期增加35.0%至55.80亿元；投资物业相关其他服务收入同比增加117.8%至9436.1万元。 【远洋集团】远洋集团官微披露了2023年1-10月交付情况。1-10月，远洋集团在34座城市已累计完成3.4万套住宅的交付。10月，远洋在天津、大连、西安、无锡、漳州、中山等多个城市项目顺利交付。其中，漳州星海天辰二期完成996套住宅高品质交付，累计到访交付率100%。中山远洋天成高品质交付近600套，大连远洋假日养生庄园顺利完成第十期192户业主集中交付。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(10.27-11.2)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交41661套，同比增速-19.1%，环比增速4.7%；合计成交面积446.9万平方米，同比增速-16.7%，环比增速6.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-2.2%、-4%和-44.7%，环比增速为0.8%、0.9%和17.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-12.7%、2.3%和-45.1%，环比增速为-1.4%、6.8%和13%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.2），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交11320套，同比增速-9.3%，环比增速272.2%；合计成交面积115.9万平方米，同比增速-13.7%，环比增速305.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为18.6%、-4.7%和-35.8%，环比增速为483.2%、226%和199.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-11.9%、-7.6%和-26.6%，环比增速为449.9%、330.6%和191.9%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(10.27-11.2)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20383套，同比增速20.2%，环比增速-2.7%；合计成交面积199.8万平方米，同比增速18.3%，环比增速1.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-3.4%、31.3%和18.7%，环比增速为-2.1%、-4.4%和3.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-3%、19.3%和44.3%，环比增速为-2.2%、-3%和21.4%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.2），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交7029套，同比增速25.3%，环比增速16246.5%；合计成交面积66.8万平方米，同比增速6.5%，环比增速19485.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为5.9%、32.9%和23.7%，环比增速为9907.7%、49400%和5961.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为6.7%、18.2%和-22.3%，环比增速为9508%、107904.1%和6425.7%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（10.27-11.2），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19559.7万平方米，环比增速-0.2%，去化周期122.8周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.4%、0%、-0.4%，去化周期分别为110.4周、121周、180.9周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（10.23-10.29），土地供给方面，本周供应土地5656.8万平方米，同比增速22.7%；供应均价2162元/平方米，同比增速32.4%。土地成交方面，本周成交土地4633.5万平方米，同比增速21.8%；土地成交金额1079.5亿元，同比增速66%。 本周土地成交楼面价2330元/平方米，溢价率2.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、4.1%、2.2%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（10.27-11.2）房地产企业合计发行信用债27亿元，同比增速-76.8%，环比增速-57.8%。本月至今（11.1-11.2）房地产企业合计发行信用债10亿元，同比增速-33.