房地产行业研究周报：销售同环比走弱，土地成交有所回暖

房地产行业周报-20230708 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.29%，沪深300指数下跌0.44%，相对收益为0.72%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(06.30-07.06)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交36941套，同比增速-47.7%，环比增速-38.2%；合计成交面积419.7万平方米，同比增速-47. 3%，环比增速-33.8%。 本周(06.30-07.06)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15948套，同比增速-11%，环比增速-7.3%；合计成交面积155.5万平方米，同比增速-8%，环比增速-7.3%。 本周（06.30-07.06），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19367.8万平方米，环比增速-0.6%，去化周期93.6周。 本周（06.26-07.02），土地供给方面，本周供应土地5193.9万平方米，同比增速1 22.1%；供应均价2072元/平方米，同比增速-5.7%。土地成交方面，本周成交土地4443.6万平方米，同比增速64.5%；土地成交金额986.2亿元，同比增速63.6%。 本周（06.30-07.06）房地产企业合计发行信用债134.1亿元，同比增速-22.4%，环比增速126.5%。 投资建议： 本周，地产高频一二手房成交数据呈现下行趋势，从地方调控角度看，一些地区也在持续跟进出台公积金、购房补贴等相关的政策来支持房地产行业回归稳态发展。我们认为行业下行的趋势有望在需求端政策的持续支撑下迎来修复拐点。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.29%，沪深300指数下跌0.44%，相对收益为0.72%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：金科股份、浙江广厦、广宇发展、云南城投、空港股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万泽股份、京汉股份、ST爱旭、华发股份、同达创业。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】广东深圳调整后的缴存基数不得超过本市统计部门公布的2022年度全市在岗职工月平均工资的3倍，即不超过41190元。职工月平均工资（实行年薪制的按月均分）未超过上述限额的，以实际月平均工资作为缴存基数；超过上述限额的，以该限额作为缴存基数。调整后的缴存基数不得低于2360元。 【地方政策】安徽省安庆市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款最高额度的意见》，提到夫妻双方缴存住房公积金的，住房公积金最高贷款额度为60万元，单方缴存住房公积金的，最高贷款额度为50万元。具体贷款额度与缴存人住房公积金月缴存额和还款能力挂钩。 【地方政策】7月7日，北京市住建委发布《关于确认2023年第一批老旧小区综合整治项目的通知》，今年第一批老旧小区综合整治项目名单涉及西城、海淀、丰台、石景山、大兴、昌平、怀柔7个区，共57个小区，涉及改造楼栋数163栋，改造建筑面积96.39万平方米。 【市场行情】据北京市住建委发布的数据显示，北京6月二手住宅网签总量为11607套，环比上月下降10.6%，同比去年6月上涨5.4%。至此，2023年上半年，北京二手住宅网签总量超8.4万套，同比去年上半年增长18.67%。 【市场行情】2023年6月深圳全市二手房录得3192套，环比减少11.4%，但相比去年同期，依然有19.4%的涨幅。上半年全市二手房买卖合同共计录得20852套，环比2022年下半年增长率为42.2%，同比2022年上半年增长率为71.0%。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【滨江集团】2023年7月5日，公司竞得下述地块的国有建设用地使用权：1. 吴兴区西湖漾单元01-02H-02号地块,建设用地面积137771㎡，容积率1.5，土地总价154900万元，土地权益100%；2.吴兴区西湖漾单元01-02H-01号地块，建设用地面积24514㎡，容积率1.5，土地总价27600万元，土地权益100%。 【中南建设】2023年6月公司合同销售金额48.7亿元，销售面积39.9万平方米。2023年1-6月累计合同销售金额246.8亿元，销售面积207.1万平方米，同比分别减少25.2%和22.6%；2023年6月新承接项目24个，预计合同金额合计11.3亿元。2023年1-6月新承接项目预计合同金额21.1亿元，同比减少16.9%。 【万科A】2023年6月，万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“万科”）实现合同销售面积252.0万平方米，合同销售金额361.4亿元；2023年1~6月，公司累计实现合同销售面积1,297.0万平方米，合同销售金额2,039.4亿元。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(06.30-07.06)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交36941套，同比增速-47.7%，环比增速-38.2%；合计成交面积419.7万平方米，同比增速-47.3%，环比增速-33.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-28.7%、-48.7%和-58.4%，环比增速为-30.9%、-24.4%和-56.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-29.9%、-41.9%和-63.6%，环比增速为-26.9%、-19.4%和-55.7%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.01-7.06），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交30686套，同比增速45.1%，环比增速-7.6%；合计成交面积293.8万平方米，同比增速52.6%，环比增速-13.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为234.8%、43.7%和-16.4%，环比增速为2.2%、-0.1%和-28%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为195%、58.8%和-8.5%，环比增速为-8.4%、-2.3%和-39.1%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(06.30-07.06)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15948套，同比增速-11%，环比增速-7.3%；合计成交面积155.5万平方米，同比增速-8%，环比增速-7.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-11.4%、-19.5%和36.1%，环比增速为-8.8%、-5.7%和-10.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-8.3%、-17.2%和35.6%，环比增速为-3.6%、-9.3%和-5.5%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（7.01-7.06），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交15096套，同比增速179.8%，环比增速-2%；合计成交面积147.9万平方米，同比增速-73.8%，环比增速-1.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为140.1%、177.4%和249.1%，环比增速为1.6%、-9.2%和25.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-75.4%、203.2%和196.5%，环比增速为8.2%、-11.4%和32.4%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（06.30-07.06），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19367.8万平方米，环比增速-0.6%，去化周期93.6周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-1%、-0.3%、-0.5%，去化周期分别为88.2周、92.8周、113.3周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（06.26-07.02），土地供给方面，本周供应土地5193.9万平方米，同比增速122.1%；供应均价2072元/平方米，同比增速-5.7%。土地成交方面，本周成交土地4443.6万平方米，同比增速64.5%；土地成交金额986.2亿元，同比增速63.6%。 本周土地成交楼面价2219元/平方米，溢价率5.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为11.9%、4.8%、4.7%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（06.30-07.06）房地产企业合计发行信用债134.1亿元，同比增速-22.4%，环比增速126.5%。本月至今（07.01-07.06）房地产企业合计发行信用债134.11亿元，同比增速-6.8%，环比增速91.6%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 本周，地产高频一二手房成交数据呈现下行趋势，从地方调控角度看，一些地区也在持续跟进出台公积金、购房补贴等相关的政策来支持房地产行业回归稳态发展。 我们认为行业下行的趋势有望在需求端政策的持续支撑下迎来修复拐点。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。