京沪两地认房不认贷后楼市为何先扬后抑-上海

京泸两地“认房不认贷”后，楼市为何先扬后抑？ (上海篇) “认房不认贷”给市场带来一波热度 近日，一线城市全面实行“认房不认贷”的政策点燃了整个楼市。上海9月1日傍晚推出新政，9月1日当天的热度就出现了上升，而9月2日的市场热度更现大幅增长。安居云洞察数届显示，新政发布后的两周（9月1日一9月13日）较新政前两周（8月18日8月31日） 的日均热度高出13%，但新政发布后的两周出现了明显的先扬后抑的情况：第一周市场热度较新政前提升17%，第二周较第一周回落9%，但依旧比新政前上升7%， 从实际成交若，上海在8月底的量后两天销量均冲破700套，且休来若，工要受亮定工城 区的越秀保利异悦云、外高桥的瑞化半岛培庭等前期开盘的项目集中去化影响。同时，俏量的 焦！放与广州、深圳分别率先在29日，30日出台“认房不认贷”，带动入市信心有关。而9 月上旬由于无新盘正式开盘，仅都处于认筹阶段，因此仅带动了看房热度，而对实际成交带动较弱, “认房不认贷”前后上海新房热度变化 认房不认贷出台的“认房不认贷”出台后 800 700 600 500 400 300 002 100 9月1日 21/601/68/69/6±/62/61E/862/8LZ/8SZ/8E2/81Z/861/821/8S1/g 8月30-31日成交主力项目 项目名称越秀保利嘉悦云上 区县 嘉定区 板块嘉定主城区 成交套敌(套) 瑞仕半岛璟庭 浦东新区 外高桥 327 招商苏河望 普陀区 武宁 305 安高申宸院 浦东新区 唐镇 132 中海和园 杨浦区 鞍山 92 78%的板块在“认房不认贷”后热度都有提升，最高板块增5倍 据安居云洞察数据显示，上海有78%的板块在认房不认贷新政发布后实现热度增长，增幅平均值达54%，说明新政发布后对各板快产生明显刺激，值得注意的是，有多达10个板快的热度涨幅在100%以上，其中宝山杨行板块史是以544%的增幅居首， 58安居客研究院梳理发现，板块热度提升受新开楼盘带动明显，新政热度提升TOP20榜单中有10个板块有第八批次新盘上市，利余的大多也8月底开盘或是还未定时间但即将开盘的项目，直接拉动了该板块热度的大幅提升。 如杨;板快的四季都会」9月并盘，止好+上这波政第红利，尚时项口此次工推三空广型 600700方的工力总价，尤其适合区成率H买南的收善客，该盘热度较新政前上升702%； 再如南京东路板快的润明声泳刷同样是此次上润第八批次新项目之一，但项目是豪宅定位，总 价均在4000万+，但地段的稀缺性及房价的倒挂，本来就能吸引大量高净伯户的限光，此次 新政加持更是增加了这笑人群的信心：陈家慎板块的上实和风院同样是此次新上楼盘，项自中含 联排别坚同样也能成为新政受益者， 排名 1 板块 杨行 新政后一周热度变化 544% 板块主要影响项目(开盘时间）四季都会（9月） F4i 189% 华发四季河滨(9/15) m 陈家镇 171% 上实和风院(9/17) 4 泗泾 168% 泗泾绿中海(6/8) 5 淞南 138% 上港星红湾(即将入市) 6 五角场 137% 杨浦城投·悦江湾（下半年待开） 南京东路 124% 海玥黄浦源(9/25) 8 新场 118% 同润新云都会(8/25) 罗泾 114% 宝山天铂（1/12) 10 田林 109% 汇概庭（9月） 11 %6 大众城启嘉境（下半年待开） 12 嘉定镇 91% 日月光伯爵天地（下半年待开) 13 吴泾 %68 兰香湖贰号(9月) 14 张江 89% 中建御华园（9月） 15 河泾 84% 中建大椿·嘉利陆廷（9/15) 16 马桥 84% 联仲都悦汇（(10/9) 17 华酒 %28 南山前湾拾馒(9/19) 招商南山虹桥理璨领（5/6) 18 79% 屿同进·虹桥嘉悦府(8/24) 19华新镇%6L中交·凤启虹桥（7/30），安联虹悦(6/21)，上实云瑞(22/11/9) 2079%保利建发印良青城(待开) 实际上，并非所有的板块有如此高泓的热度，从新政一周后的各板块的增幅来石，普追在60%以下，该类板快占到了近7成。具体来者，这类板块呈现两极分化，部分为较为偏远的 环板块，如长兴岛、辛城、金山中部等，该奖板块居住配关不够完善，居住氛周不够浓厚，出行时间械不直接制约了大部份的始房者；另一部份为市中心恢快，如尔外冠、打沐桥。北外冠等，这关板快近期确房供应范少，且山」在新房限价下新二价性呗效严由，往往一开盘就谱调疯伦，处于无新房可次的状态。 客上扬增幅占比 100%以上 G0%（含）100% 229 30%(告) 当然还有一部分在新政出台后热度下滑的板块，约10个左右。大部分板块为新政前集中销 售带来关注度默升，强销期过后热度自然下降，如南桥、上大，徐泾、北蔡、嘉定新城板块：部 分板块新盘不多，关注度始终非常低，如月浦、外高桥、西渡、航头。 热度下滑 下滑幅度 影响国素 影响度最大 外高杆 西 -18% -13% 新房不多， 关注度低 -8% 热度一番“录涨”之后迎来的骤降 伯得汁意的足，「述这业板伙什新收出第周后的热度涨川没有行到维持，绝人部分都 出现了回落，如第周示冰的畅行回落47%，顾村回落52%，但总体而言，平均回调幅度在20%， 依旧保持着较新政出台前更高的热度，具体求者，热度回调在020%的占比达57%，20%40% 的占35%，回调幅度在40-70%的仅占8%， 下图显示了回调幅度在居前的20个板块，其中部分板块还是第八批次新盘所在区域，那为 何在两周内都无法维继高热度呢？ 北蔡 -24% 开云支光量 嘉定新域 -13% 金地岸汇 月浦 -29% 板块 南桥 -42% 的楼盘保利明明富光 上大 静径 %OE-保利·海上玻悦 %S2-新房效应释华发维范西车 放亮毕 暴涨”之后部分回调的板块 100% 50% 50% 100% 40-70% 20-40% 新政后一周度化■新政后第周度化 “认房又认贷”释放的需求不足是影响楼市无法持续回暖的主要原因 二手房套现客户只为“打新”，市场需求无法长期维继 上沟巾施“认房不认贷”新收之后，新房巾场最为活队的板块为宝山畅行块，板块找房热应拍数大涨六倍，不过随后第二周却出现大损回落，1还导政策出台后对周边板块置换客户短期虹吸之后无法维继相关。 首先，杨行个板快的新房就吸引了周边2023午上半午成交最为活跃的个板快彭浦 （第七）、顾付（第八）和淞宝（第九）二于房置换客户入巾，并且在短期内对客户进行锁定，那么后续热度白然而然的就会出现回落。 顾村 二手成交排名第八 杨行 新政后板块热度第一 淞宝 手成交排名第九 彭浦 于成交排名弟七 其次，复施“认房不认贷”收策之后，周边二手房成交排名靠前板块的舌换客户正好成为杨行板块新房的主力客户。在“认房认贷”的情况之下，数商向购房者卖拍二十房之后 如果片付十的活，还有200-300小左不的片付缺1，根本无认进行声换，而执行“认房 不认贷“新政后，这部分活换窄广完全能够触及到周边的新房，并月能够享受首变房的利率，因此能够激发周边的需求集中入巾, 套均总价 购房总价 购房总价 232万元 331万元 663万元 淞宝 254万元 192万元 363万元 274万元 725万元549万元 杨行新房 500-600万元 缺：200-300万元 结余：50-200万元 板块二手房成交认房认贷：首付70%认房不认贷：首付35% 不过，杨行一个区域就对周边三个二手房成交活跃板块进行虹吸，也会影响到全上海其他区域楼市回暖，在今年上海市二手房成交处于历史低点的情况之下，其他板块也只能“火更短的时间了 周边城市购房需求反向置换，只能短期利好少量片区 此次“认房不认贷”新政下出现了低能级城市向高能级城市的“反向置换”的情况，最 典型的案例就是昆山购房者在上海安亨买房，这部分人群主要在安亨工作为主，前期由于上海的限购政策和资金不足的原因，只能选择在昆山买房，随者他们在上海交纳社保年限的满足限购要求，随着“认房不认贷”政策的落地，其多年积蓄已经可以支付首付，他们选择回到上海置业， 昆山向置换 以月品刷止在售的二干房套购总价来有，套图总价差不多440方左石，如集反问置换安亨在售的公寓楼盘足完全不需要贴钱；在“认房不认贷”收策之下卖掉已山小户型一于房 昆山在售二手房各户型套均总价（万元） 824 597 442 2 177 106 1房2房3房4房5房及以上 实际上目前安亮在售的热盘“大华，桐糖”表现也完全和昆山的反向置业客群吻合 在新政出台之前，该楼盘的找房热度几乎没有变化，但是一旦购房者反应过来之后，需求下子得到释放，找房热度大涨6倍以上。 “大华·梧桐撼”找房热度指数变化趋势 400 并且该楼盘300-400之间的总价段也完全符合昆山的反向置业人群，“认房不认贷 完全带火了该楼盘。不过这种行情在上海全市复制的可能性也相对较小，因此新政激发的这 部分人群还是少数。 大华·梧桐樾1高定安字」米老路199弄。 楼盘户型 TITTEIUII1 云境户型3室2厅1卫在售主性 晚月户型3室2厅2卫在售主性 疏影户型3室2厅2卫在售 主样 275-380万注的91m 28-406万建的101m 308-401万建款面的约101m 置换人群集中挂牌，“认房不认贷”新政需要时间消化 据58安居客研究院根据云同察统计分析，自前上海市楼市需求主要以置换型客户为主，其占比会超过七成。从此次“认房不认贷”政策来看影响的主要是一大波想进行置换的客群，因为政策利好只有手头没有房产的购房者，他们只能通过把手头的房产卖掉才能置换到合适的房产。 从统计数据来看，9月新政出台后近半个月左右时间，上海市二手房新增挂牌量增加 8.9%，目前二手房挂牌房源量相比8月中包增加了5.7%。因此，“认房不认贷”短期内主 要激发了潜在需求挂牌置换的意愿，一旦这部分房源卖掉也必然会重新进入新房和二手房市场，从而盘活整个房地产市场。 新政前后二手房新增挂牌量走势 8/158/178/198/218/238/258/278/298/319/2±9/49/6±9/8±9/109/129/1 购房者还在关注哪些板块？ 但并非所有的板块“暴涨”之后就迎来回调，下图列举了部分连续两周市场热度都保持上 的板块，究其原因，是客户对区域保持良好的信心，以及对新开盘项目的期待， 板块 新政第一周热度变化 新政第二周热度变化 板块新开盘项目(八批次） 陈家镇 171% 143% 上实和风院（9/17) 淞南 138% 74% 五角场 137% 65% 南京东路 124% 16% 海玥黄浦源(9/25) 马桥 84% 376% 联仲都悦汇(10/9) 曹杨 %L5 4% 桃浦 53% 5% 宝华·紫薇花园(9/20) 临港新城 41% 16% 港城悦领(9/17) 浦江 40% 3% 上海桃花源（9月） 余山 %LE 34% 除此之外，通过安居云洞察数据，我们统计了今年关注度较高的板块，我们认为这些板块只 有更为长久的客户深挖潜力 排名 1 板块 排名 11 板块南翔 2 Fi 12 徐泾 m 嘉定新城 13 朱泾 4 泗泾 14 额桥 5 松江新城 15 金桥 6 南桥 16 唐镇 7 17 8 陆家瑞滨江 1819 10 安亭 20 里北蔡早 罗店 政策建议： 核心观点：“认房不认贷”仅短期引爆市场，政策刺激“组合举”才能促进楼市持续回暖。降首付配合降息才能更好的刺激市场回暖“认房不认贷“确久能够降低购房者的首付支出，但是还贷压力也是出现了叭显的增加。 以安居客二千房平台牌2房求右，其平均度均总价在660万元，首付7成月供是13340 元，首付35%月供达到27250元，因此降点才能史好的利好购房者入市。 按照&人民银行，银保监会建立首套往房贷款利率政策动感调路机制”，仅有新房价格指数连续三个月出现下的城市才能突破利率下限，上海作为新房限价城市具新房价格完全没有下跌的