业绩稳定增长，拿地聚焦核心城市

招商蛇口（001979.SZ） 业绩稳定增长，拿地聚焦核心城市 前三季度业绩稳健增长。2023Q1-3公司实现营业收入758亿元，同比减少15.3%；归母净利润38亿元，同比增长27.5%；扣非归母净利润30亿元，同比增长27.5%。Q3公司实现营业收入244亿元，同比减少23.6%；归母 前次评级 买入 84.3%。营收负增而归母净利润增长主要由于：（1）Q3毛利率改善，Q3 11月1日收盘价(元) 11.00 公司毛利率22.4%，同比增长3.4pct，是年内单季度毛利率高点，Q1-3公 总市值(百万元) 99,669.20 司毛利率18.3%，同比微降0.5pct；（2）结转项目权益比较高使得少数股 总股本(百万股) 9,060.84 东损益同比大幅减少，Q3公司少数股东损益仅1.1亿，同比减少91.5%， 其中自由流通股(%) 85.40 Q1-3少数股东损益17.6亿元，同比减少48.2%。 30日日均成交量(百万股) 32.97 净利润16亿元，同比增长51%；扣非归母净利润为15.7亿元，同比增长 证券研究报告|季报点评 2023年11月02日 买入（维持） 股票信息 行业房地产开发 销售增速领先行业，拿地聚焦核心一二线。2023Q1-3公司实现销售金额2263亿元，同比增长12.3%，实现销售面积918万方，同比增长21.9%，对应销售均价24662元/平，同比减少7.9%，公司销售增速持续领先行业。 2023Q1-3公司累计新增土储项目38个，拿地金额691亿元，同比减少 33.1%，拿地建面364万方，同比减少38.7%；投销比为30.5%，拿地力度维持；拿地权益比80.2%，同比增长15.9pct，权益比提升明显。公司投资高度聚焦，前三季度拿地主要布局在北京、杭州、厦门、苏州、上海、南京、合肥等核心城市，一二三线拿地金额占比分别为43%、54%、4%。 股价走势 27% 21% 14% 7% 0% -7% -14% -21% 招商蛇口沪深300 财务状况健康，融资成本低。截止2023年三季度末，公司净负债率41%，剔除预收账款的资产负债率60.5%，现金短债比2倍，短期偿债能力强， 三道红线维持绿档（三道红线均为wind测算口径）。综合融资成本持续压降，2023年上半年为3.65%，较年初下降24BP。 投资建议：维持“买入”评级。公司土储集中一二线销售安全性相对较高，作为央企龙头，财务稳健融资成本极具优势，能够积极参与土地市场补充优质土储，随着低毛利地块逐渐消化，最终将有望在行业竞争格局改善中受益。 我们预测公司2023/2024/2025年营收分别为2039/2251/2464亿元，归母净利润分别为65/95/131亿元，对应摊薄EPS为0.77/1.13/1.57元/股。当前股价对应2023年动态PE14x，维持“买入”评级。 风险提示：市场销售复苏不及预期，政策落地不及预期，资产运营业务发展不及预期。 财务指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 160,643 183,003 203,940 225,102 246,386 增长率yoy（%） 23.9 13.9 11.4 10.4 9.5 归母净利润（百万元） 10,372 4,264 6,453 9,466 13,120 增长率yoy（%） -15.3 -58.9 51.3 46.7 38.6 EPS最新摊薄（元/股） 1.24 0.51 0.77 1.13 1.57 净资产收益率（%） 5.5 3.2 4.5 5.6 6.4 P/E（倍） 8.8 21.5 14.2 9.7 7.0 P/B（倍） 1.1 1.1 1.0 1.0 0.9 资料来源：Wind，国盛证券研究所注：股价为2023年11月1日收盘价 2022-112023-032023-062023-10 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《招商蛇口（001979.SZ）：股权融资率先落地，龙头竞争优势凸显》2023-10-15 2、《招商蛇口（001979.SZ）：2023H1经营较上年相对平稳，拿地销售保持业内领先》2023-08-30 3、《招商蛇口（001979.SZ）：1H归母净利润稳健增长销售目标达成过半》2023-07-14 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 会计年度 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产653058 655187 681812 733625 750814 营业收入 160643 183003 203940 225102 246386 现金79533 86243 97997 118102 139103 营业成本 119723 147775 165180 179604 194767 应收票据及应收账款3299 3913 3931 4108 4388 营业税金及附加 9681 7785 10197 10130 9855 其他应收款119567 126778 128147 136679 143306 营业费用 3914 4081 5302 6303 7392 预付账款11867 3952 12364 12648 14729 管理费用 2145 2313 2578 2845 3114 存货417636 411549 416420 438836 425836 研发费用 116 125 142 156 171 其他流动资产21156 22753 22953 23253 23453 财务费用 2006 1960 2125 2496 2692 非流动资产203145 231284 248403 266055 284164 资产减值损失 -3391 -5045 -2039 -1801 -1725 长期投资61561 74644 89395 104319 119417 其他收益 252 361 298 312 315 固定资产9234 10820 13551 15805 18519 公允价值变动收益 157 472 290 328 339 无形资产1430 1473 1481 1491 1522 投资净收益 3728 2017 3247 3480 3715 其他非流动资产130921 144348 143977 144441 144706 资产处置收益 7 6 0 0 0 资产总计856203 886471 930215 999681 1034978 营业利润 22753 15360 24291 29491 34490 流动负债428079 423910 440205 486853 499528 营业外收入 204 575 268 299 337 短期借款3628 1509 1660 1826 2008 营业外支出 115 118 116 117 117 应付票据及应付账款57909 56245 70816 72867 76954 利润总额 22843 15817 24443 29673 34710 其他流动负债366541 366156 367729 412161 420565 所得税 7641 6719 10999 12462 13884 非流动负债151370 178121 193305 203583 209488 净利润 15202 9098 13443 17210 20826 长期借款133884 160823 178916 188030 192654 少数股东损益 4829 4834 6991 7745 7706 其他非流动负债17485 17299 14389 15553 16833 归属母公司净利润 10372 4264 6453 9466 13120 负债合计579448 602031 633510 690436 709016 EBITDA 29304 23896 32072 38261 43965 少数股东权益168084 182729 189719 197464 205169 EPS（元） 1.24 0.51 0.77 1.13 1.57 股本7923 7739 8341 8341 8341 资本公积14189 10214 10214 10214 10214 主要财务比率 留存收益66071 65050 72919 82990 95160 会计年度 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 归属母公司股东权益108671 101712 106987 111781 120794 成长能力 负债和股东权益856203 886471 930215 999681 1034978 营业收入(%) 23.9 13.9 11.4 10.4 9.5 营业利润(%) -5.5 -32.5 58.1 21.4 17.0 归属于母公司净利润(%) -15.3 -58.9 51.3 46.7 38.6 获利能力毛利率(%) 25.5 19.3 19.0 20.2 21.0 现金流量表（百万元） 净利率(%) 6.5 2.3 3.2 4.2 5.3 会计年度2021A 2022A 2023E 2024E 2025E ROE(%) 5.5 3.2 4.5 5.6 6.4 经营活动现金流25977 22174 18695 24520 29499 ROIC(%) 6.2 3.9 4.9 5.7 6.3 净利润15202 9098 13443 17210 20826 偿债能力 折旧摊销1919 2521 2140 2829 3608 资产负债率(%) 67.7 67.9 68.1 69.1 68.5 财务费用2006 1960 2125 2496 2692 净负债比率(%) 38.8 45.6 43.9 41.9 38.2 投资损失-3728 -2017 -3247 -3480 -3715 流动比率 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 营运资金变动7305 3998 4523 5794 6428 速动比率 0.5 0.5 0.5 0.5 0.6 其他经营现金流3273 6613 -290 -328 -339 营运能力 投资活动现金流-24277 -10014 -15722 -16672 -17662 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出10007 6012 2368 2728 3011 应收账款周转率 52.8 50.8 52.0 56.0 58.0 长期投资-10223 -6590 -14751 -14924 -15098 应付账款周转率 2.3 2.6 2.6 2.5 2.6 其他投资现金流-24492 -10592 -28105 -28868 -29750 每股指标（元） 筹资活动现金流-11161 -5874 8781 12257 9165 每股收益(最新摊薄) 1.24 0.51 0.77 1.13 1.57 短期借款-14089 -2119 151 166 183 每股经营现金流(最新摊薄) 3.11 2.66 2.24 2.94 3.54 长期借款33528 26938 18094 9114 4624 每股净资产(最新摊薄) 10.14 10.01 10.57 11.15 12.23 普通股增加0 -184 602 0 0 估值比率 资本公积增加120 -3975 0