国联证券-公司季报点评-业绩稳健，投资聚焦

证券研究报告 2023年10月31日 │ 招商蛇口(001979) 业绩稳健，投资聚焦 行业：房地产/房地产开发 投资评级：买入（维持） 当前价格：11.04元 事件：10月30日，招商蛇口发布2023年三季度报告。公司2023年前三季度实现营业收入758.29亿元，同比减少15.26%；实现归母净利润 37.69亿元，同比增长27.45%。 Q3实现营收下降23.61%，归母净利润增加50.99% 2023年Q3公司实现营业收入243.86亿元，同比下降23.61%；实现归母净利润16.16亿元，同比上升50.99%。主要原因在于1）单季度营业成本、税金及财务费用等降幅明显，成本控制较好。2）期内实现投资净收益15.95亿元，同比增长25.43%。3）前三季度少数股东占净利润的比重为31.80%，同比下降21.6个百分点。 定增事项已完成，进一步增强公司流动性 三季度末公司合同负债2127.71亿元，同比增加46.82%。毛利率和归母净利率分别为18.3%和5.0%，三项费用率6.4%，同比基本持平。货币资金储备为887.66亿元，在手资金充足。10月公司发行股份购买相应资产并募集资金的定增工作已完成，公司以11.81元/股向特定对象发行A股股票约7.2亿股，募资总额85.0亿元。 销售规模与拿地强度均高于行业平均水平 1-9月公司实现销售金额2263.1亿元，同比增长12.3%；销售面积917.6万平，同比增长21.9%。1-9月全口径拿地金额691.1亿元，权益拿地金额266亿元，权益拿地面积130万平。新增土储主要集中在一线城市与强二线城市的核心地段，未来开发增值空间广阔。考虑四季度将迎来传统的销售旺季，目前公司已完成全年销售计划3300亿元的70%。 盈利预测、估值与评级 我们预计公司2023-2025年营业收入分别为2082.54、2370.65及2723.70亿元，同比增速分别为13.80%、13.83%与14.89%，归母净利润分别为57.84、87.55与117.36亿元，同比增速分别为35.66%、51.35%与34.06%，EPS分别为0.64、0.97与1.30元/股，3年CAGR为40%。鉴于公司背靠招商局集团，在一二线城市住宅开发中积累的优势明显，参照可比公司估值，我们给予公司2024年18倍PE，目标价18.33元，维持“买入”评级。 目标价格：18.33元 基本数据 总股本/流通股本(百万股)9,060.84/7,737.93流通A股市值(百万元)85,427.29每股净资产(元)10.63 资产负债率(%)69.24 一年内最高/最低(元)16.40/10.57 股价相对走势 招商蛇口 沪深300 30% 13% -3% -20% 2022/102023/32023/62023/10 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 风险提示：房地产市场恢复不及预期，企业销售不及预期，行业下行资产减值损失风险增大。 数据来源：公司公告、iFinD，国联证券研究所预测；股价为2023年10月31日收盘价 相关报告 财务数据和估值 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 160643 183003 208254 237065 272370 增长率（%） 23.93% 13.92% 13.80% 13.83% 14.89% EBITDA（百万元） 26767 20298 29176 36388 42514 归母净利润（百万元） 10372 4264 5784 8755 11736 增长率（%） -15.35% -58.89% 35.66% 51.35% 34.06% EPS（元/股） 1.14 0.47 0.64 0.97 1.30 市盈率（P/E） 9.6 23.5 17.3 11.4 8.5 市净率（P/B） 1.2 1.2 1.2 1.1 1.0 EV/EBITDA 13.0 18.5 11.0 8.8 7.4 1、《招商蛇口（001979）：业绩稳健，销售优于 行业》2023.08.29 2、《招商蛇口（001979）：招商蛇口一季报点评：竣工交付影响短期业绩，下半年可结转资源充足》2023.04.25 公司报告 公司季报点评 公司报告│公司季报点评 财务预测摘要资产负债表 利润表 单位:百万元 2021 2022 2023E 2024E 2025E 单位:百万元 2021 2022 2023E 2024E 2025E 货币资金 79533 86243 140080 116503 95159 营业收入 160643 183003 208254 237065 272370 应收账款+票据 3299 3913 4404 5013 5760 营业成本 119723 147775 166535 186748 211647 预付账款 11867 3952 12137 13816 15874 营业税金及附加 9681 7785 10704 11135 13396 存货 417636 411549 441711 471737 509175 营业费用 3914 4081 4748 5524 6483 其他 140723 149531 177799 202366 232469 管理费用 2261 2438 3000 3303 3782 流动资产合计 653058 655187 776131 809435 858436 财务费用 2006 1960 7356 6271 4587 长期股权投资 61561 74644 76135 77627 79118 资产减值损失 -3391 -5045 -4756 -5413 -6220 固定资产 11469 12948 15724 20441 25433 公允价值变动收益 157 472 0 0 0 在建工程 465 810 8800 9680 10648 投资净收益 3728 2017 3951 3951 3951 无形资产 1379 1389 1323 1298 1311 其他 -799 -1047 -1005 -1182 -1399 其他非流动资产 128271 141493 141242 146898 153669 营业利润 22753 15360 14100 21439 28806 非流动资产合计 203145 231284 243224 255943 270179 营业外净收益 89 457 192 192 192 资产总计 856203 886471 1019355 1065378 1128615 利润总额 22843 15817 14292 21631 28998 短期借款 3628 1509 0 0 0 所得税 7641 6719 5039 7627 10224 应付账款+票据 57909 56245 75942 85160 96514 净利润 15202 9098 9253 14004 18774 其他 366541 366156 480163 541746 617502 少数股东损益 4829 4834 3469 5250 7038 流动负债合计 428079 423910 556106 626906 714016 归属于母公司净利润 10372 4264 5784 8755 11736 长期带息负债 136117 163082 156878 121670 83813 长期应付款 3578 3531 3531 3531 3531 财务比率 其他 11674 11508 11508 11508 11508 2021 2022 2023E 2024E 2025E 非流动负债合计 151370 178121 171917 136709 98852 成长能力 负债合计 579448 602031 728023 763615 812869 营业收入 23.93% 13.92% 13.80% 13.83% 14.89% 少数股东权益 168084 182729 186197 191447 198484 EBIT -5.64% -28.46% 21.78% 28.89% 20.37% 股本 7923 7739 9060 9060 9060 EBITDA -4.13% -24.17% 43.74% 24.72% 16.83% 资本公积 14189 10214 10214 10214 10214 归属于母公司净利润 -15.35% -58.89% 35.66% 51.35% 34.06% 留存收益 86560 83759 87182 92363 99309 获利能力 股东权益合计 276755 284440 291332 301763 315746 毛利率 25.47% 19.25% 20.03% 21.22% 22.29% 负债和股东权益总计 856203 886471 1019355 1065378 1128615 净利率 9.46% 4.97% 4.44% 5.91% 6.89% ROE 9.54% 4.19% 5.50% 7.94% 10.01% 现金流量表 ROIC 5.56% 2.75% 3.66% 5.48% 6.57% 单位:百万元 2021 2022 2023E 2024E 2025E 偿债能力 净利润 15202 9098 9253 14004 18774 资产负债率 67.68% 67.91% 71.42% 71.68% 72.02% 折旧摊销 1919 2521 7528 8486 8929 流动比率 1.5 1.5 1.4 1.3 1.2 财务费用 2006 1960 7356 6271 4587 速动比率 0.5 0.5 0.5 0.5 0.4 存货减少（增加为“-”） -568446087-30162-30026-37437营运能力 营运资金变动73053998665971391916766应收账款周转率49.047.147.747.747.7 其它56119-1831277212763135042存货周转率0.30.40.40.40.4 经营活动现金流2570721834882934028546660总资产周转率0.20.20.20.20.2 资本支出-4002-6225-17931-19714-21674每股指标（元） 长期投资-11663-8699000每股收益1.10.50.61.01.3 其他-86124910904904904每股经营现金流2.82.49.74.45.1 投资活动现金流-24277-10014-17027-18809-20770每股净资产9.39.29.610.210.9 债权融资2126224845-7713-35208-37857估值比率 股权融资0-184000市盈率9.623.517.311.48.5 其他-32423-30536-9717-9845-9378市净率1.21.21.21.11.0 筹资活动现金流-11161-5874-17430-45053-47234EV/EBITDA13.018.511.08.87.4 现金净增加额-9882613253837-23577-21344EV/EBIT14.021.114.911.49.3 数据来源：公司公告、iFinD，国联证券研究所预测；股价为2023年10月31日收盘价 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们 对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评