上海写字楼 2023年第三季度

上海-2023年10月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 百空万置量级率供应攀加上升需求至持续1疲9软.1，%空置率升至近年高位。 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 商业楼宇部 高华东级区董事 CaryZheng +862163916688 cary.zheng@savills.com.cn 写字楼租户代表部 高上级海董事 PeterSheng +862163916688 •截季内至共三9季个度全末新，项全目市入甲市级，写合字计楼带存来量1达071万,7平94方万米平供方应米，。 •字庞楼大平新均增空供置应率量环施比压上，加升上3.1需个求百持分续点疲，软至，19全.1市%甲，系级近写年累计高上位升。空了置6.6水个平百自分最点近。一次谷值（2022年一季度）已 目自用部分，次级核心商务区贡献了70%的净吸纳量。 •得三季35度.2，万得平益方于米新净项吸目纳的量自，持是/去预年租同，全期市三甲倍级。扣写除字新楼项录 公需求。 •找许多增公长司点仍。但以其续中租也为有优临先时方过案渡，在计节划省，同成时本思的考基未础来下办寻 •金业主环比进下一调步1放.8宽%租，至赁每条平件方，三米季每度天，人全民市币甲6级.9元写字。中楼央租商1.6务%区和、2次.1级%商。务区和非核心商务区跌幅分别为1.7%、 定核心义中央商务区：南京西路，淮海中路，陆家嘴； 莘庄，真如，五角场，前世博，前滩，后滩，花木等。 核非心核次心商级务商区务：区除：老核心黄市浦场，南以黄外浦的，商虹务桥区，，北包站括，东北外滩，长竹风园，大徐虹家桥汇，；徐汇滨江， •原在因全市包重括：点民26营个企子业市优场化里、，上9市个难板，块初吸创纳企表业现倒欠闭佳，，部部分分 外资公司关闭业务或重新调整业务重心。 •科尽管技三类季公度司存仍量录租得赁活市跃场成交易。有限，但联合办公、信息 “当支下上大难多以数承租担户搬保迁持成谨本慎。尽，在管开如此业，应新尽项快目抓价住格时愈机发做有出竞抉争择力。，”企 简可，第一太平戴维斯研究部 peter.sheng@savills.com.cn 交易及顾问部 高中国级区董事 JoeyChio +862163916688 joey.chio@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 Q图31/：2全02市3甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2018至 180 150 120 90 60 30 0 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% 市场概述 三季度的集中供应推动2023成为又一供应 高峰年，租赁问询和带看量相对有限，且促成最终成交仍需一定周期。当前大部分租户仍以续租作为优先策略，以往许多续租为直接交易，如今有更多业主愿意支付给经纪公司续约佣金以挽留存量租户，同时增加给到租户的租金优惠。同时，行业头部企业也与相关部门开展密切合作以寻求未来潜在的办公升级方案，且倾向于同区域的整栋租赁/购置办公，或新建楼宇。 供需表现 三季度，九个新项目交付入市，为市场共计 新增107万平方米供应面积。截至季度末，全市甲级写字楼存量升至1,794万平方米。 季度144.7万平方米的供应量，大多数租赁谈判依然倾向于租户端。 从前三季度已知租赁需求来看，北站和徐汇滨江受到优质存量项目和新项目的良好去化，成为两大成交热点板块。金融和专业服务仍为上海办公需求的源动力，此外能源公司成交活动更为活跃，但单笔租赁面积有限（平均在800平方米）。 空置率及租金 庞大新供应加持，需求依旧疲软，使得全市 甲级写字楼平均空置率环比上升3.1个百分点，至19.1%，较去年同期上升4.5个百分点。其中六成以上的子市场空置率均有上升。 来源第一太平戴维斯研究部 新项目及已知主力租户包括： •凯德晶萃广场，南黄浦（小红书、益普索） 业主持续加大租金优惠力度，个别项目业主也因出现缩租情况而灵活商务条件。本 •金融街融悦中心，北站（兴业银行、中国季度租金加速下跌1.8%，至人民币每平方 图2：各子市场甲级写字楼租金指数，Q4/2018至Q3/2023 190 180 170 Q2/1999=100 160 150 140 130 120 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 Q3 110 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 移动） •虹桥联合大厦，虹桥 •鸿寿坊企业中心，曹家渡（众引传播） •国华金融中心，北外滩（国华人寿） •中海中心，真如（元隆雅图） •平金中心主楼，莘庄 •前滩四方城，前滩（西门子能源） •浦发世博绿谷，世博（自持） 本季度办公租赁活动对比前两个季度来看较为有限，幸得有新项目的自用/预租，季内共录得35.2万平方米净吸纳量，但新项目去化情况仍低于往年水准。在去中心化趋势延续的背景下，中央商务区里仅南京西路板块录得正吸纳，作为零售消费中心凸显韧性。 随着新兴领域快速发展，行业洗牌与整合也在加剧，部分企业将闲置面积退租，另有初创公司倒闭，导致业主去化压力倍增。至 米每天6.9元，同比下跌3.5%。 部分国企项目通过租税联动的招租策略，对租户承诺租金优惠，即企业达税后的次年，租金可享受约定折扣；若次年未达标，则恢复到原租金。非国企业主倾向于在合同期内直接给出免租期（一般客户典型租期通常给到3个月），或者如果该楼宇年度税收贡献突出，可向当地区域政府申请补贴/奖励。 市场展望 年内仍将有四个项目、合计约56万平方米 写字楼供应计划交付，位于次级和非核心商务区。以目前去化水平估算，在项目按计划交付的前提下，预计到年底全市甲级写字楼空置率将突破20%。 年内依然缺乏市场强势反弹的动力，政府一方面继续扩大招商引资，一方面对经济 此，2023年前三季度共计58.6万平方米净活动各方位提供支持，租户应抓住时机完 图3：各子市场甲级写字楼空置率，Q4/2018至Q3/2023吸纳量，低于前两年同期水平。相较于前三成办公布局，并为蓄势反弹做准备。 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 Q3 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 表1：写字楼租赁交易精选，Q3/2023 租户 行业 项目 商务区 （承平租方面米积） 中集物流 交通 白玉兰广场 北外滩 7,000 中广云 信息科技 信泰中心 真如 5,000 罗德公关顾问 专业服务 港汇广场一期 徐家汇 3,300 诺和诺德 健康医疗 前滩中心 前滩 3,000 宝可拉 传媒娱乐 星瀚广场 徐汇滨江 2,500 来源第一太平戴维斯研究部