上海写字楼 2023年第一季度

上海-2023年4月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 租租赁赁问询活和带动看活增动增加加，市场情绪改善，但需求的全面回暖仍需时日。 •发部分展税预费期优，提惠振政未策来得发到展延信续心和。优化，旨在稳定小型企业 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 商业楼宇部 高华东级区董事 CaryZheng +862163916688 cary.zheng@savills.com.cn 写字楼租户代表部 高上级海董事 PeterSheng +862163916688 peter.sheng@savills.com.cn •积一。季截度至，三季个末，新全项市目甲交级付写入字市楼，共存计量3达1.19,万68平0万方平米方供米应。面 •1季7内%，市但仍场高共于录2得22.74万.2平万方平米方的米2净0吸22纳年量单，季同水比平下。降 15.9%，较去年同期上升3.4个百分点。 •全全市甲供级应写充字沛楼加平上均非空核置心率商环务比区上整升体0吸.2纳个放百缓分，点使，得至 的项目进一步灵活商务条款。 •问本询季度量租增金加相的对项目维业稳，主但提项升目租之金间预出期现，分反化之，出去租化率良欠好佳、 赁交易的达成。 •发中国展已，这将促数进据了作一为大一批种新新企型业生的产发要展素和，近并期推一动些数瞩字目经租济 定核心义中央商务区：南京西路，淮海中路，陆家嘴； 莘庄，真如，五角场，前世博，前滩，后滩，花木等。 核非心核次心商级务商区务：区除：老核心黄市浦场，南以黄外浦的，商虹务桥区，，北包站括，东北外滩，长竹风园，大徐虹家桥汇，；徐汇滨江， “经地业济活务与动区的域全乃面至恢全复球使总得部本重考房新地连产接策，企略业，包纷括纷回重顾新当思前新布租局赁。条”款和办公空间的重 简可，第一太平戴维斯研究部 交易及顾问部 高中国级区董事 JoeyChio +862163916688 joey.chio@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 Q图11/：2全02市3甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2018至 150 120 90 60 30 0 20182019202020212022Q1/2023 25% 20% 15% 10% 5% 0% 市场概述 随着商务活动的全面恢复，租赁带看与问 询量均呈显著增长，即是企业开始重新考虑房地产策略的佐证。但因企业预算暂时维稳，租赁意向仍需时间反映到最终成交量。在一季度已知租赁成交中，消费者服务类需求见长，占比提升5个百分点；同时，外资需求依然活跃，占比较去年提升了3个百分点，尤其是来自零售消费、金融和专业服务行业。 供需表现 一季度，三个新项目交付入市，合计为市场 新增31.9万平方米供应面积。新项目包括：位于北站的丽丰天际中心（城市更新项目，前身为闸北广场），位于洋泾的绿地滨江1558（浙商银行已购入约80%的办公面 较去年同期上升3.4个百分点。本季度租金维稳，至人民币每平方米每天7.1元，但项目之间出现分化，去化良好、问询量增加的项目业主提升租金预期，反之出租率欠佳、致力于留住优质租户的项目进一步灵活商务条款，例如为租户提供（或优惠提供）展示面积。 市场展望 随着政府工作重点转向经济增长和企业复 工复产，年初各区重大工程纷纷开工，供应端加速。年内市场供应仍较为充沛，业主计划还将有120万平方米写字楼供应交付。此外，未来三年（2024-26F）还将迎来年均160万平方米的供应体量，届时上海甲级办公总存量将增至2,300万平方米。 来源第一太平戴维斯研究部 积），和位于真如板块的信泰中心。 商务情绪的改善和租赁意向的增加仍需一 信泰中心是由中信泰富地产开发的综合体 项目，包括两栋高层办公、三栋企业总部 定时日转化至最终交易，加上支持政策效果的滞后性，预计整体办公吸纳水平大概 图2：各子市场甲级写字楼租金指数，Q2/2018至Q1/2023 （合计近18.7万平方米），6万平方米商业面积，一个商务酒店和13栋海派商邸在售。 率将在下半年出现明显改善。尽管如此，鉴 于持续的未来供应，维持/提升出租率仍是 190 180 170 Q2/1999=100 160 150 140 130 120 110 轨道交通15号线梅岭北路站可直接到达项 目，目前已吸引国内外企业办公升级入驻，例如一嗨汽车（购入约1.6万平方米作为总部办公）、不凡帝范梅勒（租赁）。零售配套计划将于今年第三季度开业，整体商业氛围将得到提升。 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Q1 在当前多数企业观望经济及所在行业复苏速度和程度的背景下，一季度，上海甲级写字楼市场录得24.2万平方米净吸纳量，环比增长3%，同比下降17%。 多数项目业主的年内工作重点，市场实际 可获取租金难在短期内出现明显反弹。 过去三年（典型租赁合同期）里，前滩、南京西路等热点商务板块租金增长明显，即将到期的租户面临不得不以高于当前的租金价格续租，或寻找新的办公场所。当前市面上可租赁面积充裕，租户不乏办公解决方案，因此抑或选择搬迁至其它商务区，或是对于想要留在当前区位的企业，考虑采取例如灵活工位、办公场所分散组合等举措来提高空间使用效率，也有部分租户考虑 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 图3：各子市场甲级写字楼空置率，Q2/2018至Q1/2023 40% 35% 30% 25% 20% 空置率及租金 新供应继续加持，使得全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.2个百分点，至15.9%， 租户 行业 项目 商务区 （承平租方面米积） 美年健康 消费者服务 金融街海伦中心 北外滩 6,100 上海医药 医疗健康 星扬西岸中心 徐汇滨江 3,000 欧姆龙 制造 前滩信德文化中心 前滩 2,800 巴黎世家 零售贸易 博华广场 南京西路 2,270 开满乐物流 交通 瑞虹企业天地 北外滩 1,200 表1：写字楼租赁交易精选，Q1/2023 去往拥有可租面积的自用型楼宇。 15% 10% 5% 0% Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Q1 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 来源第一太平戴维斯研究部