2023年1季度上海写字楼市场回顾及展望

2023 Q1 上海写字楼市场回顾及展望 Shanghai2023Q1OfficeMarketReport 目录/Contents 宏观市场 Macromarket 1 租赁市场 Leasingmarket 2 销售市场 Salesmarket 7 土地市场 9 Landmarket 未来供应10 Futuresupply 宏观 市场 1 海宏观经济数据 2021 2022 同比趋势 GDP同比增速 8.1% -0.2% 第三产业增速 7.6% 0.3% 房地产投资额增速 7.2% -1.1% 上 办公楼投资额增速 -7.9%-4.9% 甲级平均租金跌幅收窄15 空置率微降 10 •23年一季度，上海5个优质项目新增供应入市 共计28万㎡，甲级写字楼空置率微升0.3个百5 16Q1 分点，达到19.4%。全市净吸纳较上季度稍有 增加，达到13.7万㎡。 核心区甲级写字楼平均租金及环比变化 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 19Q1 19Q3 20Q1 20Q3 21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 租金（元/㎡/天）环比增长 4.0% 0.0% -4.0% 16Q3 23Q1 -8.0% 市场监测 市场：一季度上海经济运行逐步恢复，在多重政策支持下市场稳步复苏，同时多个项目新增入市，市场活跃度提升明显。预计后市基于供应压力办公市场短期内还将承压。。 行业：金融、TMT及专业服务等行业韧性较强，需求增长较为稳定，本季度大健康产业带动相关办公租赁需求。 板块：去年部分延期项目将于2023年交付，预计年内普陀 •一季度全市甲级写字楼平均租金环比下降 0.3%至7.28元/㎡/天，全市整体租金水平仍10 暂处于下行通道。核心商务区甲级写字楼租金 环比下降0.1%至每平方米每天人民币9.44元。5 非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下降 16Q1 1.3%至每平方米每天人民币5.43元。0 全市甲级写字楼平均租金及环比变化 非核心区甲级写字楼平均租金及环比变化 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 19Q1 19Q3 20Q1 20Q3 21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 租金（元/㎡/天）环比增长 8.0% 4.0% 0.0% -4.0% 23Q1 -8.0% 区及杨浦区有大体量楼宇集中入市，基于杨浦较强的去化能10 力，目前的预计新增供应体量并不会伴随太大压力。 大宗：2023年一季度上海大宗成交总额107.1亿元，较去5 年四季度环比微降4.5%，较去年同期下降6成，受市场传统 0 16Q1 淡季及疫后影响降幅较大。 4.0% 0 8 6 4 2 0 全市甲级平均租金7.28元/㎡/天 12 0.0%1 -4.0% 16Q3 17Q1 17Q3 18Q1 18Q3 19Q1 19Q3 20Q1 20Q3 21Q1 21Q3 22Q1 22Q3 23Q1 -8.0% 重要子市场甲级写字楼平均租金 大虹桥 徐汇滨江 前滩 北外滩 长宁核心 徐汇核心 竹园 陆家嘴 黄浦核心 静安核心 租金（元/㎡/天）环比增长 租赁 市场 2 新增供应28.5万㎡，净吸纳量13.7万㎡环比微升 新增供应 净吸纳量 空置率 全市：28.5万㎡ 全市：13.7万㎡ 全市：19.4% 核心：9.55万㎡ 核心：-0.7万㎡ 核心：11.5% 非核心：18.95万㎡ 非核心：14.4万㎡ 非核心：27.2% •23Q1上海甲级写字楼市场共5个新增供应项目合计28.5万㎡体量入市，其中LuOne凯德晶萃广场办公楼、海粟文化广场2个项目位于核心商务区，其余3个位于非核心商务区，截止季末全市甲级写字楼市场存量达到约1600万㎡；伴随2023年初疫情平稳，经济活动逐步复苏， 56.0 46.0 36.0 26.0 16.0 6.0 18Q1 18Q2 18Q3 18Q4 19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 (4.0) 核心区新增供应、净吸纳量及空置率 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 0.0% 一季度全市净吸纳为13.7万㎡，较上季度活跃度有所提升，但受到22年推迟入市项目在23年初交付的影响，市场整体空置率仍较四季度微升。从需求来看，金融、TMT及专业服务仍然是主力租户。值得一提的是，大健康产业成为一季度新的租赁需求点。 全市新增供应、净吸纳量及空置率 66.0 新增供应(万㎡)净吸纳量(万㎡)空置率 非核心区新增供应、净吸纳量及空置率 31.00% 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 -20.0 新增供应(万㎡)净吸纳量(万㎡)空置率 25.0% 18Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q1 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 56.0 46.0 36.0 26.0 16.0 6.0 18Q1 18Q2 18Q3 18Q4 19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 (4.0) 新增供应(万㎡)净吸纳量(万㎡)空置率 30.00% 29.00% 28.00% 27.00% 26.00% 25.00% 24.00% 23.00% 徐汇滨江 租赁 市场 3 环 线 10.4 25.1% 租金 空置 8.7% 7 17.1% 6.5 静安核心 北外滩 9.617.1% 14.4% 长宁核心 10 11.1% 7.5 黄浦核心 陆家嘴 9 竹园 6.8%33.2% 32.8% 6.1 4.8 徐汇核心 7.1 7.4% 大虹桥 前滩 非核心商务区 核心商务区 23Q1上海各子市甲级写字楼租金与空置情况 子市场 租金 空置率 静安核心 10.4 8.7% 黄浦核心 10 11.1% 陆家嘴 9.6 17.1% 竹园 7.5 14.4% 徐汇核心 9 6.8% 长宁核心 6.5 17.1% 北外滩 7 25.1% 前滩 7.1 7.4% 徐汇滨江 6.1 32.2% 大虹桥 4.8 32.8% 销售 市场 7 Q1大宗成交总额108亿元，同比下降近6成上海各业态大宗交易成交金额 据CAIC监测，2023年一季度上海大宗成交总额107.1亿元，较去年四季度环比微降4.5%，较去年同期下降6成，受市场传统淡季及疫后影响降幅较大。 从成交业态来看，一季度办公依然为上海大宗交易市场的绝对主力业态，成交额占比超9成。值得一提的是，23年1月铁狮门向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目，此次交易的办公园区包括10栋办公楼，地上总建筑面积达20万平方米，这些建筑均获得LEED金级认证，目前出租率达99%，吸引了耐克、汉高、抖音集团等全球领先的跨国企业入驻。交易估值为76亿元人民币，为一季度成交规模最大的项目。 从买家类型来看，内资买家一季度成交7笔，占多数成交项目，维持市场高活跃 单位：亿元3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Q1大宗成交总额108亿元，同比下降57.8% 度；另一方面，自用型买家购买力不减，东浩兰生集团全资子公司上海外服及兰生会展分别购置绿地外滩中心的部分楼层。 2023Q1上海大宗成交典型项目 201820192020202120222023Q1 办公/研发办公商业综合体酒店/公寓工业/物流数据中心 城市 业态 交易时间 项目名称 交易方式 收购方母公司 出让方母公司 成交规模（万㎡） 交易金额（亿元） 上海 办公 01/05/2023 尚浦中心 资产转让 凯德集团 铁狮门房地产基金管理公司 - 76 办公 03/13/2023 绿地外滩中心 资产转让 东浩兰生会展集团股份有限公司 绿地控股集团股份有限公司 0.55 5.6 办公 03/12/2023 绿地外滩中心 资产转让 上海外服控股集团股份有限公司 绿地控股集团股份有限公司 1.38 13.4 办公 02/01/2023 黄兴大楼 股权转让 LAOVICNCompanyVIPte．Ltd． 朗诗绿色管理有限公司 1.14 1.02 公寓 03/12/2023 悦樘公寓 股权转让 建信住房租赁基金 景瑞控股有限公司 0.34 1.32 销售 市场 8 2018Q1-2023Q1办公销售市场（全市） 一季度办公销售市场供应环比去年底增长，普陀区成交量居首 （万㎡）（元/㎡） 23Q1上海全市办公销售供应面积46.68万㎡，环比增加45%，同时较去年同期增长近8成；总成交面积约22.2万㎡，环比下降35.5%，与去年同期水平相当。供应方面，黄浦区供应面积超20万㎡，主要由滨江板块的绿地外滩中心供应；成交方面，普陀区领跑全市总成交4.97万㎡，成交均价 32564元/㎡；其中位于真如板块的上海中海中心E栋项目为主力成交项目，浦东新区成交面积位居第二，主要成交项目位于张江板块，主要成交项目为上海张江集电港B区2-4商务办公楼。 一季度全市平均成交价格38861元/㎡环比提升6.8%，主要为核心区无项目成交，而非核心区成交均价环比一定涨幅。 2023Q1各行政区办公销售市场 140.0 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 16Q1 16Q2 16Q3 16Q4 17Q1 17Q2 17Q3 17Q4 18Q1 18Q2 18Q3 18Q4 19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 0.0 （万㎡）10.00 8.00 6.00 供应面积成交面积成交均价 2018Q1-2023Q1办公销售市场（核心区） 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 （元/㎡）120,000 100,000 80,000 （万㎡）（元/㎡）4.00 60,000 40,000 25100000 90000 2080000 70000 1560000 2.00 16Q1 16Q2 16Q3 16Q4 17Q1 17Q2 17Q3 17Q4 18Q1 18Q2 18Q3 18Q4 19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 0.00 供应面积 成交面积 成交均价 20,000 0 50000 1040000 2018Q1-2023Q1办公销售市场（非核心区） （万㎡）（元/㎡） 5 0 闵行奉贤金山浦东青浦嘉定静安崇明普陀杨浦南汇 黄浦松江虹口宝山长宁徐汇 30000 20000 10000 0 140 120 100 80 60 40 20 60000 50000 40000 30000 20000 10000 16Q1 16Q2 16Q3 16Q4 17Q1 17Q2 17Q3 17Q4 18Q1 18Q2 18Q3 18Q4 19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 2023Q1供应面积2023Q1成交面积2023Q1成交均价00 （注：办公销售市场的核心板块为陆家嘴板块、豫园板块、人民广场板块、静安南板块、静安北板块、内徐汇板块、内长宁板块、古北虹桥板块） 供应面积成交面积成交均价 160 140 120