房地产开发行业：首批消费REITs项目正式上报，金融创新支持获实质推动

事件：10月26日，据沪深交易所披露，首批4单消费基础设施REITs项目已推荐至证监会并申报至交易所。 点评：消费REITs获实质推进，有望加速202 3H2 公募REITs项目的上新进度。2023年3月24日，国家发改委提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心等发行REITs，为首次以书面形式将商业项目纳入REITs试点领域。10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》；《指引》正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。10月26日，首批4单消费REITs项目获交易所受理，可见监管部门对消费REITs领域的放开已从释放积极信号迈向项目的实质推进，预期相关产品落地后将有助于丰富投资者选择、提升市场交易活跃度、促进公募REITs市场的健康发展。 4单项目最先由头部商业领域参与者发起，资产类型包括购物中心、社区商业/超市等。此次4单项目分别为嘉实物美消费REIT（定位为社区商业的华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜓桥项目；总建面约7.8万平；当期资产估值合计10.44亿元）、华夏金茂购物中心REIT（长沙金茂览秀城；总建面约10.3万平；当期估值10.76亿元）、中金印力消费基础设施REIT（杭州西溪印象城；总建面约24.97万平；当期估值39.77亿元）、华夏华润商业资产REIT（青岛万象城；总建面约41.9万平；当期估值82.02亿元）。 我们在2023H1的REITs行业深度报告中也强调过相关观点，我国购物中心综合指标已相对成熟，存量改造空间较大，预期在当前发行条件限制下更易成为主流产品；同时从适配性来看我们认为百货中心对恢复和扩大消费有显著优先级优势；社区商业/区域超市防御性特征更明显，若在REITs化上则与久期长、追求安全的险资或机构投资者更加适配；而传统商铺（便利店、小型超市等）其REITsIPO优先级或靠后。 一方面消费REITs为商业项目金融创新支持提供突破空间，另一方面REITs基于信息披露制度及资产盘活特性对底层资产价值发现起到一定正面导向作用。一是我国商业不动产可挖掘广阔的资产证券化市场空间，有助于降低房地产市场对住宅投资的高度依赖，同时在为我国经济增长贡献新引擎上可有较大期待。二是部分C-REITs原始权益人多在二级市场遭遇长期折价，同时大多商业项目以配套形式服务于投资、销售策略，快周转的住宅开发思路与不动产运营理念相差较大，很大程度上未挖掘出持有型资产的潜在价值。预期中短期内受限于资产证券化规模，REITs对原始权益人的价值重估作用还微乎其微。但我们也期待在市场充分发展的前提下，在投资群体趋同的背景下，优质基础设施资产与高效运营管理能力将助力REITs高溢价长期存在，进而对市场存量项目产生运营升维价值引导，并最终可能对原始权益人价值重估发起冲击。 投资建议：消费REITs项目获实质推进，在为企业流动资金、资产负债表等维度形成利好的同时亦为不动产价格发现与运营升维带来更多可能；同时预期将对行业消费条件、市民消费意愿的提升起到一定利好，为商业地产行业反哺新一轮发展机遇。预计在REITs发行节奏常态化推动的前提下，中短期整体REITs IPO规模有望达到三千亿元，以三倍扩募杠杆计算，意味着万亿市值规模，其中零售类REITs或能达到千亿规模。 风险提示：政策出台速度不及预期、不动产经营风险、消费复苏不及预期。