宏辉集团二零二二/二三年年报

2022/23 AnnualReport 年报 3 目录2 4 15 17 34 45 58 64 65 66 68 70 72 137 138 公司资料主席报告书 管理层讨论及分析董事及高级管理层企业管治报告 董事会报告 环境、社会及管治报告独立核数师报告 经审核财务报表：综合收益表 综合全面收入报表综合财务状况报表综合现金流量表综合权益变动表综合财务报表附注 于二零二三年六月三十日的主要持作买卖物业于二零二三年六月三十日的主要投资物业 非执行董事 赖显荣 独立非执行董事 顾福身龙洪焯杨颖欣 监察主任 李永贤 公司秘书 李永贤 审核委员会 顾福身（主席） 龙洪焯杨颖欣 薪酬委员会 龙洪焯（主席） 庞维新顾福身杨颖欣 提名委员会 杨颖欣（主席） 庞维新顾福身龙洪焯 可持续发展委员会 李永贤（主席） 庞维新赖显荣顾福身杨颖欣龙洪焯 总办事处及主要营业地点 公司资料 董事会 执行董事 庞维新（主席） 李永贤（行政总裁） 法定代表 庞维新 李永贤 香港 皇后大道中9号 6楼A室 公司网页 www.winfullgroup.hk 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 主要股份过户登记处 OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3 RegattaOfficePark P.O.Box1350 GrandCaymanKY1-1108CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 注册公众利益实体核数师 股份代号 183 主席报告书 我们谨代表宏辉集团控股有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二三年六月三十日止年度（“本年度”）的年报，并欣然提供我们于本年度的最新业务发展情况。 市场概览 香港经济于二零二三年度继续复苏，但势头回软，实质本地生产总值有所增长。 踏入第四季度，虽然本地疫情有所缓和，住宅物业市场稍有复苏迹象，但由于美联储及各大央行加大力度收紧货币政策，全球经济前景转差，市场气氛转趋审慎。单位售价变化甚微，而整体单位租金基本维持不变。于第四季度，工商物业市场整体上亦仍然低迷。买卖活动自本年度下半年的低位反弹，但大致上淡静。办公室空间的价格及租金进一步走弱，而零售店铺空间及单位工厂空间的价格及租金则保持稳定。 财务概览 于本年度，本集团录得营业额约港币38,029,000元，较上个财政年度约港币33,353,000元上升约14.0%。营业额增加主要由于本年度物业发展业务的营业额增加。 于本年度，本集团的除所得税前亏损约为港币69,352,000元，较上个财政年度约港币143,517,000元下降约51.7%。本年度亏损主要由金融工具的公平值亏损所致。 前景与致谢 展望未来，全球经济继续复苏及适应后疫情时代。本财政年度，外围环境仍然艰难。目前，通胀飙升及地缘政治紧张局势持续仍为环球经济最大的威胁。通胀飙升的影响尚未完结，预计中短期的全球经济活动将仍然疲弱。加上中美两国关系紧张、乌克兰紧张局势持续、贸易保护主义抬头以及地缘政治风险持续，将为经济复苏构成进一步挑战及不明朗因素。尽管香港及全球经济未明，惟我们预期本地经济在疫情结束后随即逐步回稳。作为中国的一部分，香港凭藉本身成熟稳健的投资环境特质，加上借助大湾区竞争优势的潜在机遇，定必于中国领土上继续稳占举足轻重的地位。本集团对物业市场仍然抱持审慎乐观态度，我们有信心能够迎难而上，克服各种挑战。 本集团将继续采取审慎的方针收购及出售物业，亦会不断发掘潜在投资物业及发展项目以增加经常性收入及作资本增值，同时扩大证券投资及买卖业务以及贷款融资业务，实现稳定经常性收入增长。以上策略旨在维持本集团的竞争力，从而确保本集团可持续发展及保障股东利益。 最后，本人谨代表董事会，藉此机会就股东的鼎力支持、管理层及员工对本集团的竭诚服务，董事会成员的努力及建议，以及客户、顾问及业务伙伴于过去一年给予的宝贵协助致以衷心感谢。 主席庞维新香港 二零二三年九月二十六日 管理层讨论及分析 概览 本集团主要从事物业投资、买卖及发展以及证券投资及买卖业务。 于本年度，本集团参与一项位于英国（“英国”）的物业发展项目。本集团亦拥有香港、英国及日本十项工商业物业及住宅物业作投资用途，以及香港两项商业物业作买卖用途。 香港经济于二零二三年度继续复苏，但势头回软，实质本地生产总值同比增长1.5%。 本年度最后一季的外围环境仍然艰难。美国及欧洲央行继续收紧货币政策以压抑通胀，进一步削弱了需求。同时，内地经济继续复苏，但势头温和。政府继续加强香港与内地及海外经济体的经济联系。政府与广东及澳门当局签署谅解备忘录，共同提升粤港澳大湾区的发展水平。 于本年度最后一季，由于市场忧虑内地经济复苏势头及预期美国联邦储备局（“美联储”）进一步加息，本地股票市场受压。 劳动力市场条件改善及政府多项举措（如发放消费券）带来支持，但财务状况收紧及全球增长前景不明朗导致营商气氛整体回落的情况下，按本地固定资本形成总额计的整体投资开支略有下滑。过去数月，营商气氛经先前季度的改善后整体回落。 住宅物业市场于第三季度反弹后，于本年度最后一季整固。在全球经济前景不明朗、本地利率不断上升及预期美联储进一步加息的情况下，市场气氛转趋审慎。于该季度，买卖活动明显淡静，单位售价轻微回落。土地注册处收到的住宅物业买卖协议总数较去年下降18%。整体单位售价于最后一季下跌1%，整体单位租金则上升3%。住宅物业平均租金收益率于六月上升至2.5%。置业购买力指数跟随按揭利率大幅上升，于最后一季进一步升至75%。未来三至四年，私人单位供应总数将维持在二零二三年六月底所估计105,000个的高位，反映政府对于增加土地及房屋供应的不懈努力。 非住宅物业市场于本年度最后一季大致持稳。尽管买卖活动仍然低迷，不同分部的价格及租金表现不一。办公室空间的价格于最后一季平均微跌1%，原因是乙级办公室空间的价格上涨4%，但甲级与丙级办公室空间的价格分别下跌3%及1%，大于前述升幅。整体办公室租金于二零二三年基本维持不变。总数范围内，丙级办公室空间的租金微升1%，甲级与乙级办公室空间则变化不大。甲级、乙级及丙级办公室空间于二零二三年六月的平均租金收益率分别为2.6%、2.6%及3.1%。办公室空间成交量较去年下降12%，大幅低于二零一八年至二零二二年的季度平均水平。 零售店铺空间的整体价格及租金于最后一季均上升2%。平均租金收益率于六月保持2.7%不变，成交量较去年下降39%且明显低于二零一八年至二零二二年的季度平均水平。单位工厂空间的价格亦变化不大，租金则轻微增加。六月价格较二零一九年高峰低7%，而租金则较二零二一年高峰高2%。平均租金收益率于六月微升至3.1%。成交量于最后一季增加至560宗，较去年低10%，远低于二零一八年至二零二二年的季度平均水平750宗。 管理层讨论及分析 财务回顾 于本年度，本集团录得营业额约港币38,029,000元，较上个财政年度约港币33,353,000元上升约14.0%。营业额增加主要由于本年度物业发展业务的营业额增加。 于本年度，本集团的除所得税前亏损约为港币69,352,000元，较上个财政年度约港币143,517,000元下降约51.7%。本年度亏损主要由金融工具的公平值亏损所致。 业务回顾 物业发展业务 于本年度，本集团参与英国伯明翰一项物业发展项目。 该物业发展项目位于50SchoolRoad,Moseley,Birmingham,theUK（“英国物业项目”）。该项目的地盘面积为15,800平方呎，可发展成总楼面面积约12,000平方呎的住宅楼宇。该宗地块的收购于二零一八年十月二十六日完成，且发展规划亦于上个财政年度完成。受2019冠状病毒病影响，该发展项目出现延误，于二零二一年十一月竣工。本集团已指定一名当地代理负责该等住宅的销售及租赁。 生活成本、本地利息上升以及燃油及能源价格上涨对伯明翰楼市及我们发展项目的销售均造成连锁反应。于二零二三年六月三十日，十个单位已出租予独立第三方，而于本年度，仅三个单位已出售予独立第三方。 本集团认为，英国物业项目为本集团带来良机，可丰富整体物业组合及汲取于英国进行物业发展业务的更多经验。本集团将继续于香港及海外发掘潜在物业发展机遇，在克服面前挑战之余，亦提升本公司股东（“股东”）利益。 物业投资及买卖 于二零二三年六月三十日，本集团拥有十一项工商业及住宅物业作投资及买卖用途，主要位于香港，亦拥有英国Cardif（f卡地夫）一项商业物业及日本北海道的两间服务式住宅作投资用途。 于本年度，本集团录得投资物业公平值亏损约港币11,407,000元（二零二二年：约港币110,502,000元）及持作买卖物业撇减约港币282,000元（二零二二年：约港币888,000元）。投资物业公平值亏损主要由位于香港健力工业大厦及英国Cardif（f卡地夫）的商业办公室物业的公平值亏损所致。 皇后大道中9号全层 该物业位于香港皇后大道中9号六楼。该商业物业的总楼面面积约为13,700平方呎。该物业的一部分目前为本集团自用办公室，其余部分已租予多名独立第三方以获取租金收入。本集团相信，该物业可提供稳定收入并长远升值。 于二零二三年六月三十日，该投资物业的公平值收益约港币4,400,000元（二零二二年：公平值亏损约港币67,100,000元）已确认。该物业以市场法进行估值，有关比较基于可资比较物业的实际销售变现价格进行。物业的估值方法与往年相同。 管理层讨论及分析 业务回顾（续） 物业投资及买卖（续） 皇后大道西419K号博仕台零售商铺 该物业位于香港皇后大道西419K号博仕台，当中包括地下及地下一层两个商铺单位。该物业的总楼面面积合共约为10,300平方呎，以固定三年租期出租予一间教会。本集团相信，该物业可为本集团带来稳定收入。 九龙湾宏开道19号健力工业大厦全层 该物业位于香港九龙湾宏开道19号健力工业大厦四楼，邻近九龙湾港铁站。该物业总楼面面积合共约为16,500平方呎，该物业全部单位均已于本年度出租。本集团相信，该物业可提供稳定收入并长远升值。 于二零二三年六月三十日，已确认该投资物业的公平值亏损约港币7,700,000元（二零二二年：公平值收益约港币200,000元）。该物业亦以市场法估值，当中基于可资比较物业实际销售变现的价格进行比较。物业的估值方法与过往年度相同。 英国Cardif（f卡地夫）AtlanticHouse 于本年度，Cardif（f卡地夫）的写字楼市场受市场上较小型写字楼所带动。市场总空置率约为14%。部分租户于选址方面面临挑战，而疫情后的环境及对通常较小而精的空间要求，更加突显该问题，租户更倾向选择位处市中心且邻近交通枢纽的地段。AtlanticHouse翻新工程提供优越的选择，能够满足此类需求。 该投资物业的公平值亏损约港币6,230,000元（二零二二年：约港币38,464,000元）已于二零二三年六月三十日确认。该物业亦以市场法进行估值，有关比较基于在Cardiff （卡地夫）可资比较的全幢办公室实际销售变现的价格进行，并参考FinancialTimeStockExchangeUKOfficeindex （英国富时办公室指数）就大小、楼龄、地点及交易日期等微观因素作出适当调整。物业的估值方法与往年相同。 Cardif（f卡地夫）为威尔士的主要写字楼市场，并为英国其中一个主要地区中心。本集团认为，持有该物业是作长期投资用途及丰富物业组合的良机。 亚毕诺道3号环贸中心办公室单位及停车位 该三个办公室单位位于香港中环亚毕诺道3号环贸中心30 该物业位