中国海外宏洋集团二零二二年年报

二零二二年年报 目录 6公司及股东资料 7董事局及委员会 8财务摘要 10主席报告书 16管理层讨论及分析 40企业管治报告 57董事及行政架构 62董事局报告 93独立核数师报告 98综合收益表 99综合全面收益表 100综合财务状况表 102综合权益变动表 104综合现金流量表 106财务报告附注 251五年财务概要 252主要物业及物业权益详情 283词汇表 中国海外宏洋集团有限公司二零二二年年度报告 公司及股东资料 公司资料 注册办事处 香港皇后大道东一号 太古广场三座七楼701-702室电话：(852)29880600 传真：(852)29880606 互联网址：www.cogogl.com.hk 公司秘书 黄玉颐 股份过户登记处卓佳标准有限公司香港夏悫道16号远东金融中心17楼 电话：(852)29801333 传真：(852)28108185 电邮：is-enquiries@hk.tricorglobal.com 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 主要往来银行 （按英文字母顺序） 中国农业银行股份有限公司 股东资料 上市资料 本公司股份在联交所上市。 普通股（截至2022年12月31日） 已发行股份3,559,374,732股 证券代号 股份 联交所：00081彭博：81:HK路透社：0081.HK 投资者关系 电话：(852)29880600 传真：(852)29880606 电邮：cogo.ir@cohl.com 媒体查询 电话：(852)29880600 传真：(852)29880606 电邮：cogo.pr@cohl.com 财政日程表 2022年度全年业绩公告2023年3月27日 中国银行（香港）有限公司中国银行股份有限公司交通银行股份有限公司 暂停办理过户登记手续日期 （以出席股东周年大会） 2023年6月21日至 2023年6月26日 （包括首尾两日） 交通银行股份有限公司香港分行 股东周年大会2023年6月26日 上海银行股份有限公司 中信银行股份有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司 暂停办理过户登记手续日期 （以收取末期股息） 2023年6月30日 中国建设银行股份有限公司招商银行股份有限公司 创兴银行有限公司 招商永隆银行有限公司星展银行香港分行 恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行（亚洲）有限公司中国工商银行股份有限公司兴业银行股份有限公司 中国邮政储蓄银行股份有限公司上海浦东发展银行股份有限公司 末期股息单寄发日期2023年7月18日 或前后 6 中国海外宏洋集团有限公司二零二二年年度报告 董事局及委员会 执行董事 审核委员会 庄勇 主席 钟瑞明* 杨林 行政总裁 林健锋 王万钧 财务总监 范骏华^ 非执行董事 卢耀桢# 郭光辉 翁国基副主席 独立非执行董事 钟瑞明林健锋范骏华^卢耀桢# 授权代表 庄勇杨林 薪酬委员会 林健锋*翁国基钟瑞明范骏华^卢耀桢# 提名委员会 范骏华*^钟瑞明林健锋庄勇卢耀桢# *委员会主席 ^于二零二三年三月二十七日获委任 #于二零二三年三月二十七日辞任 7 中国海外宏洋集团有限公司二零二二年年度报告 财务摘要 截至十二月三十一日止年度 二零二二年 二零二一年 变动 合约销售（#人民币百万元） 40,316.6 71,204.4 -43.4% 主要综合损益项目（人民币百万元）收益 57,492.0 53,830.5 6.8% 毛利 8,276.2 12,399.1 -33.3% 毛利率1 14.4% 23.0% -8.6%^ 可分配予本公司拥有人之溢利 3,150.4 5,050.6 -37.6% 净利润率2 5.5% 9.4% -3.9%^ 于十二月三十一日 二零二二年 二零二一年 变动 主要综合财务状况表项目（人民币百万元）物业存货 131,891.4 136,371.5 -3.3% 合同负债 61,157.7 81,803.7 -25.2% 现金储备3 29,330.9 32,492.4 -9.7% 总借款4 47,598.5 45,222.0 5.3% 净债项5 18,267.6 12,729.6 43.5% 总权益 37,401.2 35,756.3 4.6% 本公司拥有人之权益 29,942.2 28,727.9 4.2% 净负债比率6 48.8% 35.6% 13.2%^ 每股资产净值（7人民币）土地储备（千平方米） 8.41 8.39 0.2% 用于发展物业之土地储备# 24,532.6 29,768.9 -17.6% 财政年度 二零二二年 二零二一年 变动 股东回报权益回报率8 10.7% 19.1% -8.4%^ 每股盈利（人民币分） 90.7 147.5 -38.5% 每股股息（港币仙） 21.0 38.0 -44.7% 财务资料之计算程序 毛利 (1)毛利率 (2)净利润率 可分配予本公司拥有人之溢利 收益 收益 (3)现金储备现金及银行结余＋受限制的现金及存款 (4)总借款银行及其他借款＋担保票据及公司债券 (5)净债项总借款－现金储备 (6)净负债比率 净债项 总权益 (7)每股资产净值 本公司拥有人之权益已发行股份数目 (8)权益回报率 可分配予本公司拥有人之溢利 平均本公司拥有人之资本及储备 #包括联营公司及合营公司 ^百分点之变动 8 中国海外宏洋集团有限公司二零二二年年度报告 财务摘要（续） 收益 （人民币百万元） 毛利 （人民币百万元） 毛利率： 57,492.0 29.1%33.3%27.1%23.0%14.4% 53,830.5 42,909.1 28,590.9 21,524.7 11,641.4 12,399.1 9,527.8 8,276.2 6,260.7 2018201920202021202220182019202020212022 可分配予本公司拥有人之溢利合约销售# （人民币百万元） 净利润率： （人民币百万元） 71,204.4 64,709.5 53,732.8 41,066.5 40,316.6 9.5%11.6%10.2%9.4%5.5% 4,374.8 3,329.7 3,150.4 2,043.2 5,050.6 2018201920202021202220182019202020212022 净负债比率（净债项╱总权益）土地储备# 45.5% 35.6% 15.6% 不适用∆ 48.8% （百万平方米） 总土地储备应占土地储备 30.129.8 26.6 24.0 25.524.5 21.3 21.9 20.0 20.8 2018201920202021202220182019202020212022 #包括联营公司及合营公司 ∆净现金 9 中国海外宏洋集团有限公司二零二二年年度报告 主席报告书 绪言 本人欣然提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止年度之全年业绩回顾及二零二三年展望。 二零二二年度，本集团实现营业额为人民币57,492.0百万元，同比上升6.8%。本公司拥有人应占之溢利达人民币3,150.4百万元，同比下跌37.6%。每股基本盈利为人民币 90.7分。 本公司董事局经审慎评估综合业绩表现和未来业务发展之流动资金需求后，建议就截至二零二二年十二月三十一日止年度派发末期股息每股港币15仙（二零二一年：每股港币30仙），计及于二零二二年十月派发之中期股息为每股港币6仙（二零二一年：每股港币8仙），全年股息合计将为每股港币21仙（二零二一年：每股港币38仙）。全年派息比率为21.2%。 建议末期股息须待本公司股东于二零二三年股东周年大会上批准。 主席兼执行董事 庄勇 10 中国海外宏洋集团有限公司二零二二年年度报告 主席报告书（续） 市场回顾 二零二二年，国际形势复杂严峻。全球通货膨胀高企、美联储局大幅加息、俄乌战争持续引发全球能源及粮食价格飊升，为地缘政治及金融市场的稳定带来更多挑战。 中国经济面对新冠疫情多发散发，内外环境的风险和复杂性升高。根据国家统计局数据，二零二二年国内生产总值实现增长3%，虽有放缓，但政策主调保持稳定，高效平衡风险防控与发展机遇，经济发展稳中向好。 于年内，国内房地产市场出现了较大的调整。根据国家统计局数据，二零二二年全国商品住宅销售金额及面积分别下降了28.3%及26.8%。根据克而瑞数据，全国典型百城商品住宅销售金额及面积分别下降35%及41%。 房地产行业于年内经历巨大挑战，在冬季中逐步探寻底部。而随着行业政策回暖，各地全面推行“因城施策”，支持居民合理的刚性和改善型需求，推出了一系列松绑和支持政策，包括放松限购、限贷、限售、公积金贷款、放宽贷款比率、减免税费、购房补贴等政策措施，对市场释放出利好信号，支持房地产市场健康发展。 11 中国海外宏洋集团有限公司二零二二年年度报告 主席报告书（续） 于市况调整情况下，房地产及相关行业于国民经济依然作出重要贡献。当下市场正处趋稳阶段，未来房地产市场发展仍具备不少有利条件。中国仍然处于城镇化持续发展阶段，二零二二年中国常住人口城镇化率达到65%，与发达国家80%左右的水平相比仍然不高，新增城镇人口数量巨大，将会是未来的发展空间。房地产市场合理需求将逐步释放，各地出台不少措施支持刚性和改善型住房需求，有助于提高居民购房意愿。 经营回顾 二零二二年，房地产市场跌宕起伏。本集团保持经营稳健及财务安全，顺应市场、灵活应变、稳步前行。 面对严峻的市场形势，本集团快速反应，产品展示与销售创拓同时发力，形成倒金字塔组织结构支持一线实现销售。二零二二年本集团及本集团之联营公司和合营公司（统称“本集团系列公司”）实现合约销售额为人民币40,316.6百万元，同比下跌43.4%，合约销售面积为 泉州学府世家 12 中国海外宏洋集团有限公司二零二二年年度报告 主席报告书（续） 3,725,200平方米，同比下跌34.5%，本集团实现平均销售价格为每平方米约人民币10,800元。于年末时，累积认购未签约额为人民币797.0百万元，其总合约面积为59,400平方米。 年内尽管市场销售表现下跌，本集团依然于布局的四十个城市中，进一步拓展市场占有率。十七个城市的销售金额位列当地的前三名，其中银川、遵义、吉林、安庆、株洲、泰州、丹阳、盐城和唐山九个城市于当地排名第一，较二零二一年增加六个城市。 本集团把握拿地机遇，拓展获地渠道，以合理地价补充优质土地储备，提高项目回报。二零二二年，本集团系列公司通过并购项目公司权益及公开市场招拍挂，合共获得十三个项目，新增权益楼面面积1,937,300平方米，新增权益土地地价为人民币8,261.9百万元。 截至二零二二年十二月三十一日止，本集团系列公司拥有土地储备的总楼面面积为24,532,600平方米，其中，本集团权益楼面面积为20,754,100平方米。 本集团于二零二二年积极响应国家“保交楼、保民生、保稳定”。全国各在建项目按计划推进，实时在建规模超过16百万平方米。入伙套数约为46,100套，无逾期合同交付项目。交付满意度为90%，稳居行业前列，在逆市中保证了项目的品质交付，赢得了客户的信任与认可，品牌优势得到进一步加强。 本集团财务状况良好，使我们处于业内有利位置。本集团于年内加强经营性现金流管理，降低经营风险。现金及银行结余与受限制的现金及存款合共超过人民币290亿元。 “三条红线”保持“绿檔”，稳健经营。加权平均融资成本为 4.8%，保持行业低位。 策略展望 展望二零二三年，国际形势依然复杂严峻，世界经济滞胀风险上升。国内需求放缓、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大。但中国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好基本面没有改变。随着疫情防控转入新阶段，生活秩序有望快速恢复，经济增长内生动力不断积聚增强，二零二三年中国经济将