宏辉集团二零二二年年报

2022 AnnualReport 年报 目录 2 3 4 13 15 28 39 51 56 57 58 60 62 64 131 132 公司资料主席报告书 管理层讨论及分析董事及高级管理层企业管治报告 董事会报告 环境、社会及管治报告独立核数师报告 经审核财务报表：综合收益表 综合全面收入报表综合财务状况报表综合现金流量表综合权益变动表综合财务报表附注 于二零二二年六月三十日的主要持作买卖物业于二零二二年六月三十日的主要投资物业 公司资料 董事会 执行董事 总办事处及主要营业地点 香港 庞维新（主席） 李永贤（行政总裁） 非执行董事 赖显荣 独立非执行董事 顾福身龙洪焯杨颖欣 监察主任 李永贤 公司秘书 李永贤 审核委员会 顾福身（主席） 龙洪焯杨颖欣 薪酬委员会 龙洪焯（主席） 庞维新顾福身杨颖欣 提名委员会 杨颖欣（主席） 庞维新顾福身龙洪焯 法定代表庞维新李永贤 皇后大道中9号 6楼A室 公司网页 www.winfullgroup.hk 注册办事处 Windward3RegattaOfficePark P.O.Box1350 GrandCaymanKY1-1108CaymanIslands 主要股份过户登记处 OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3 RegattaOfficePark P.O.Box1350 GrandCaymanKY1-1108CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 股份代号 183 主席报告书 我们谨代表宏辉集团控股有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”）提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二二年六月三十日止年度（“本年度”）的年报，并欣然提供我们于本年度的最新业务发展情况。 市场概览 香港经济于本年度第四季度渐见起色，但改善程度弱于预期。随着本土疫情整体上好转，同时社交距离措施放宽，本土业务呈现复苏迹象。 踏入第四季度，虽然本地疫情有所缓和，住宅物业市场稍有复苏迹象，但由于美联储及各大央行加大力度收紧货币政策，全球经济前景转差，市场气氛转趋谨慎。单位售价变化甚微，而整体单位租金基本维持不变。于第四季度，工商物业市场整体上亦仍然低迷。买卖活动自本年度下半年的低位反弹，但大致上淡静。办公室空间的价格及租金进一步走弱，而零售店铺空间及单位工厂空间的价格及租金则保持稳定。 财务概览 于本年度，本集团录得营业额约港币26,452,000元，较上个财政年度约港币26,759,000元下降约1.1%。营业额减少主要由于本年度贷款融资业务的营业额减少。 于本年度，本集团的除所得税前亏损约为港币143,517,000元，而上个财政年度的除所得税前溢利约为港币31,985,000元。本年度亏损主要由于投资物业的公平值亏损以及金融工具及股本工具的公平值亏损所致。 前景与致谢 展望未来，全球经济继续面临严峻的挑战。目前，通胀飙升及疫情肆虐仍为环球经济最大的威胁。然而，疫情的影响及通胀飙升尚未完结，预计中短期的全球经济活动将仍然疲弱。加上中美两国关系紧张、乌克兰紧张局势持续、贸易保护主义壁垒以及持续地缘政治风险日趋严重，将为经济复苏带来进一步挑战及不确定性。尽管香港及全球经济未明，惟我们预期本地经济在疫情结束后随即逐步回稳。作为中国的一部分，香港凭藉本身成熟稳健的投资环境特质，加上借助大湾区竞争优势的潜在机遇，定必于中国领土上继续稳占举足轻重的地位。本集团对物业市场仍然抱持审慎乐观态度，我们有信心能够迎难而上，克服各种挑战。 本集团将继续采取审慎的方针收购及出售物业，亦会不断发掘潜在投资物业及发展项目以增加经常性收入及作资本增值，同时扩大证券投资及买卖业务以及贷款融资业务，实现稳定经常性收入增长。以上策略旨在维持本集团的竞争力，从而确保本集团可持续发展及保障股东利益。 最后，本人谨代表董事会，藉此机会就股东的鼎力支持、管理层及员工对本集团的竭诚服务，董事会成员的努力及建议，以及客户、顾问及业务伙伴于过去一年给予的宝贵协助致以衷心感谢。 主席庞维新香港 二零二二年九月二十九日 管理层讨论及分析 概览 本集团主要从事物业投资、买卖及发展以及证券投资及买卖业务。 于本年度，本集团参与一项位于英国（“英国”）的物业发展项目。本集团亦拥有香港、英国及日本十项工商业物业及住宅物业作投资用途，以及香港两项商业物业作买卖用途。 香港经济于本年度第四季度渐见起色，但改善程度弱于预期。随着本土疫情整体上好转，同时社交距离措施放宽，本土业务呈现复苏迹象。 于本年度第四季度，外部环境急剧恶化。众多发达经济体通胀飙升，部分由于供应侧受到干扰以及乌克兰局势持续紧张令国际商品和能源价格上涨。各大央行加大力度收紧货币政策，进一步削弱环球经济的增长动力。美国（“美国”）经济在通胀严重和美国联邦储备局（“美联储”）大幅收紧货币政策下于本年度第四季度进一步收缩。 本土业务于本年度第四季度略见好转。由于本土疫情整体上好转，同时社交距离措施放宽，本地消费活动有所恢复。政府各项支援措施亦有助支持需求。然而，2019冠状病毒病个案数目上升和财务状况收紧，影响了第四季度后期的复苏势头。 踏入第四季度，虽然本地疫情有所缓和，住宅物业市场稍有复苏迹象，但由于美联储及各大央行加大力度收紧货币政策，全球经济前景转差，市场气氛转趋谨慎。单位售价变化甚微，而整体单位租金基本维持不变。于未来三至四年，一手私人单位供应总数将达到98,000个的高位，反映政府对于增加土地供应的不懈努力。 于第四季度，工商业物业市场整体低迷。买卖活动由本年度下半年的低位反弹，但大致上淡静。办公室空间的价格及租金进一步走弱，而零售店铺空间及单位工厂空间的价格及租金则保持稳定。于本年度最后四个月，办公室空间的平均价格下跌5%，甲级、乙级及丙级办公室价格分别下跌8%、1%及6%。于二零二二年六月，甲级、乙级及丙级办公室空间的平均租金收益率分别为2.4%、2.7%及2.8%。 零售店铺空间的价格及租金基本保持不变。与二零一八年及二零一九年各自的高峰相比，二零二二年六月的价格及租金仍分别下跌12%及13%。平均租金收益率由二零二二年三月的2.9%略降至六月的2.8%。 管理层讨论及分析 财务回顾 于本年度，本集团录得营业额约港币26,452,000元，较上个财政年度约港币26,759,000元下降约1.1%。营业额减少主要由于本年度贷款融资业务营业额减少。 于本年度，本集团的除所得税前亏损约为港币143,517,000元，而上个财政年度的除所得税前溢利约为港币31,985,000元。本年度亏损主要由于投资物业的公平值亏损以及金融工具及股本工具的公平值亏损所致。 业务回顾 物业发展业务 于本年度，本集团参与英国伯明翰一项物业发展项目。 该物业发展项目位于50SchoolRoad,Moseley,Birmingham,theUK（“英国物业项目”）。该项目的地盘面积为15,800平方呎，可发展成为总楼面面积约为12,000平方呎的住宅楼宇。该宗地块的收购已于二零一八年十月二十六日完成，且发展规划已于上个财政年度完成。受2019冠状病毒病影响，该发展项目出现延误，已于二零二一年十一月竣工。本集团已指定一名当地代理负责该等住宅的销售及租赁。于二零二二年六月三十日，三个单位已出租予独立第三方。 本集团认为，此次于英国的发展项目为本集团带来良机，可丰富整体物业组合及汲取于英国进行物业发展业务的更多经验。本集团将继续于香港及海外寻求潜在物业发展机遇，在克服所面临的挑战之余，亦提升本公司股东（“股东”）利益。 物业投资及买卖 于二零二二年六月三十日，本集团拥有十二项工商业及住宅物业作投资及买卖用途，主要位于香港，亦拥有英国Cardif（f卡地夫）一项商业物业及日本北海道的两间服务式住宅作投资用途。 于本年度，本集团录得投资物业公平值亏损约港币110,502,000元（二零二一年：公平值收益约港币55,133,000元）及持作买卖物业撇减约港币888,000元（二零二一年：撇减拨回约港币2,633,000元）。投资物业公平值亏损主要由于位于香港皇后大道中9号及英国Cardif（f卡地夫）的商业办公室物业的公平值亏损。有关该两个投资物业的公平值亏损详细说明将于下文提供。 皇后大道中9号全层 该物业位于香港皇后大道中9号六楼。该商业物业的总楼面面积约为13,700平方呎。该物业的一部分目前为本集团自用办公室，其余部分已租予多名独立第三方以获取租金收入。本集团相信，该物业可长远升值，并提供稳定收入。 于二零二二年六月三十日，该投资物业的公平值亏损约港币67,100,000元已确认。该物业以市场法进行估值，有关比较基于可资比较物业的实际销售变现价格进行。物业的估值方法与往年相同。在香港这类成熟且具透明度的市场，信息极为流通，鉴于可资比较物业可反映于估值日期的最新市场气氛及情况，故当可获得可资比较的销售凭据且有关凭据足以证实有关活动时，市场法被视为最可靠的首选估值法。甲级办公室的价值相对较易受经济周期影响，且由于本地疫情以及对香港及全球经济不确定性的忧虑，导致商业租赁需求下降。估值所采用的可资比较物业交易日期均为自估值日期起计3个月内，亦同样位于目标物业约一公里半径范围内。就此而言，市场法将获优先考虑，以确保估值的准确性。 管理层讨论及分析 业务回顾（续） 皇后大道西419K号博仕台零售商铺 该物业位于香港皇后大道西419K号博仕台，当中包括地下及地下一层两个商铺单位。该物业的总楼面面积合共约为10,300平方呎，以固定三年租期出租予一间教会。本集团相信，该物业可为本集团带来稳定收入。 九龙湾宏开道19号健力工业大厦全层 该物业位于香港九龙湾宏开道19号健力工业大厦四楼，邻近九龙湾港铁站。该物业总楼面面积合共约为16,500平方呎，该物业全部单位均已于本年度出租。本集团相信，该物业可提供稳定收入并长远升值。 英国Cardif（f卡地夫）AtlanticHouse 新市场气氛及情况，故当可获得可资比较的销售凭据且有关凭据足以证实有关活动时，市场法被视为最可靠的首选估值法。英国Cardif（f卡地夫）商业办公室的价值亦较易受地区经济周期影响，且于疫情后仍未恢复。估值所采用的可资比较物业交易日期均为自估值日期起计18个月内，亦同样位于目标物业约两公里半径范围内。就此而言，市场法将获优先考虑，以确保估值的准确性。 Cardif（f卡地夫）为威尔士的主要写字楼市场，并为英国其中一个主要地区中心。本集团认为，持有该物业是作长期投资用途及丰富物业组合的良机。 亚毕诺道3号环贸中心办公室单位及停车位 该四个办公室单位位于香港中环亚毕诺道3号环贸中心30 该物业位于英国Cardif（f 卡地夫），净楼面面积合共约为 楼及13楼，总楼面面积合共约为5,600平方呎。于本年度， 42,000平方呎。该物业涉及两座写字楼。东翼现时出租予一间当地律师事务所，租期为十五年，将于二零二六年到期。西翼翻新工程已于二零二二年一月竣工，并设计用作多功能用途。受2019冠状病毒病影响，翻新工程已被延误约6个月，并已产生总成本约港币16,559,000元，与我们的预算水平相同。本集团已指定一名当地代理负责西翼写字楼的租赁，于二零二二年六月三十日，已出租楼面面积的20%。 该投资物业的公平值亏损约港币38,464,000元已于二零二二年六月三十日确认，包括直至二零二二年六月三十日所产生的翻新西翼的成本。该物业亦以市场法进行估值，有关比较基于在Cardif（f卡地夫）可资比较的全幢办公室实际销售变现的价格进行，并参考英国富时100指数适当调整微观因素，如面积、楼龄、地点及交易日期。物业的估值方法与往年相同。在英国这类成熟且具透明度的市场，信息极为流通，鉴于可资比较物