2023年第三季度成都房地产市场回顾

2023年第三季度，由于施工进程缓于预期，或业主视市场情绪重审策略，部分楼宇延迟交付，故成都优质写字楼市场无新增供应。需求方面，宏观环境不明朗的延续令季内租赁活跃度进一步降温，加之数笔大面积退租从另一方面抵消市场去化，最终净吸纳量录得负值。截至季末，成都优质写字楼市场整体空置率环比上升0.5个百分点至24.9%；其中甲级写字楼空置率环比上升0.7个百分点至 31.1%。但金融城板块凭借产业韧性空置率环比下降0.1个百分点。 值得注意的是，季内退租案例反映出租户就办公策略的调整。从季内2,000平方米及以上的大面积退租案例来看，企业寻求降本增效占比89.5%；其中，搬迁至商务园区或如独栋商业等非标办公项目的退租占比过半；回迁至自建或自有楼宇的退租占比38.9%。而因业务缩减或经营不善导致的退租仅占10.5%。因此，在目前的经济周期之下，出于成本控制，企业或将更积极的调整房地产策略，除传统的楼内缩减面积、楼宇搬迁降级、或全市整合面积外，多样化的载体供应也给企业提供了更多选择，继而分流租赁需求。 相应地，鉴于市场活跃度回升不达预期，累计的压力令业主在季内采用更为激进的招租策略，导致优质写字楼平均租金环比下跌1.3%，其中甲级写字楼平均租金环比下跌1.5%。 新增需求按行业来看，金融业领衔季内需求增长，占比25.9%；TMT及专业服务业紧随其后，分别占比15.6%及13.0%。 宏观环境的不确定性犹存，个人对于短期财务流动性及长期风险管理的意识不断增强，推动普惠金融及保险的消费需求增长。同期，政策端促消费的激励举措，以及目前相对较低的资金成本亦从供给侧推动相关领域的企业加速发展。因此，以普惠金融为代表的非传统金融行业主导季内金融业需求，占比达53.0%；且传统保险公司与线上保险经纪平台同步扩张，贡献23.6%的需求；此外，上述企业亦展现出对大面积的偏好，共占季内1,000平方米及以上面积段总需求的53.3%。工业互联网以81%的占比继续主导季内TMT的需求增长。而专业服务业方面，商务咨询、律所分别占比52.4%及27.6%，为主力支撑。 展望2023年第四季度，需求端有望随着年内在谈项目于年末相继落地而实现一定的改善，但同期约 26万平方米的新建楼宇计划交付，市场去化压力仍存。因此，市场或将维持以价换量的基调。 2023年第三季度，成都零售物业市场未录得新增供应。着眼需求端，暑假叠加大运会，消费市场的复苏步伐在7、8月提速。统计数据显示，大运会期间成都全市零售业销售收入增长21.6%，住宿业、餐饮业销售收入分别增长57%、42%。随后的中秋国庆“超级黄金周”更是交出完美的消费“答卷”。来自成都市文广旅局的数据显示，双节期间，成都接待人次和旅游收入全面超越2019年水平，全市 共接待游客2,586.8万人次，实现旅游收入237.8亿元，同比分别增长86.9%、170.6%，按可比口径较2019年分别增长12.2%、6.8%。 聚焦零售物业，全市空置率显著改善，环比下降0.7个百分点至10.9%。但从市场调研来看，季内积极补位的业态仍然是餐饮，而零售则维持谨慎，且餐饮品牌入驻购物中心的楼层或店铺亦不断趋优，甚至个别购物中心首层昭示性最佳店铺也通过引入餐饮品牌来填补零售的空缺。统计数据显示，按新增门店数看，季内餐饮业态占比超过零售，达45%，而这一数据在次级商圈中更是攀升至45.9%；前三季度，餐饮业态占比38.4%，在次级商圈中占比44%。相应地，全市购物中心首层平均租金环比继续下行，跌幅达0.2%；其中，次级商圈跌幅达0.4%。 上述策略调整和租金走势无疑反映出市场招商压力仍存，主要原因有三。其一，旅游消费对核心商圈的复苏刺激作用更大。旅游带来的消费更多投落在文旅、街铺，或者是演唱会等演艺经济上。因此，除游客必打卡的核心商圈春盐、交子公园外，其余区域型商圈对游客的吸纳效应相对有限。其二，居民的日常消费才是零售物业的核心需求来源，但这部分消费增长仍受限于经济环境不明朗的延续。其三，可塑性、灵活性更高的非标商业项目密集供应，分流品牌资源。2023年成都将迎来22个非标商业共计约92万平方米的商业体量，首次超过购物中心和百货的供应量，目前已开业项目10个。其中，季内新开业位于天府新区的WAVEBOX海浪公园，商业体量10万平方米，并以100%入驻率且拥有20多个零售潮牌的西南或区域首店的态势开业；而在百年春熙路，由城守街连接到联升巷的RE:X春台亮相，多个品牌的西南首店、旗舰店陆续开业，营造传统与潮流共生的新场景。随着CityWalk （街头漫步）方兴未艾，成为消费、旅游的新风尚，这类散落在城市脉络的社区商业、公园街区、历史街区等非标商业，预计将保持消费流量。 新增需求按细分品类来看，零售业态占比44.6%，服饰继续聚焦垂直品类，如极简主义TOTEME，男装领域HommePlisseIsseyMiyake、Barbour，以及辣妹潮牌Mardi、ChicPark等；同时，黄金珠宝和专业运动亦相对活跃，如周生生、周六福、SnowPeak、MAIAActive等品牌相继拓店。简餐引领餐饮业态的扩张，占比超62%，除Gaga、蔡澜港式点心、达美乐等外来品牌外，约90%为满足刚需的高性价比小餐饮品牌；此外，茶饮咖啡及酸奶保持活跃，季内Peet'sCoffee、BlueglassYogurt及茉莉奶白均新设数店。体验业态占比8.6%，以美发、儿童教育、娱乐品类为主。主力店占比1.9%，继续由新能源汽车所主导。 展望2023年第四季度，鉴于部分项目推迟交付，年底仅有3个项目合计约33.7万平方米的新增供应计划开业，均位于次级商圈的城南方向，且天府新区将占约79%，市场规模进一步扩张。因此，存量项目，特别是次级商圈，仍面临较大市场竞争，或将继续通过降低入驻门槛来回填空置率。然受益于旅游消费的复苏，核心商圈租金有望在年内率先企稳。 2023年第三季度，丰树眉山物流园的交付为市场带来约6.8万平方米的新增供应。双十一节前备货 带动三方物流、电商等需求扩张，季内净吸纳量由负转正，录得约10万平方米。因此，全市高标库整体空置率环比下降0.8个百分点至10.9%。 按细分行业来看，快递快运领衔季内需求增长，占比42.2%；汽车及零部件紧追其后，占比26.0%。截至2023年8月底，成都汽车保有量超630万辆，居全国第一；其中新能源汽车保有量突破55万辆，位居全国城市第六、非汽车限购城市第一。消费市场的强劲支撑亦带动本地汽车产能的释放。近年来成都汽车产业保持高位平稳发展，整车产能规模达147.4万辆，年产量连续8年超过100万辆； 2022年，成都汽车产业实现产量100.3万辆，位居全国第8位，其中新能源汽车产量4.3万辆，汽 车产业规上工业企业主营业务收入1,715.4亿元；预计到2025年，新能源汽车保有量达80万辆，产量达25万辆。得益于此，汽车及相关零部件的仓储需求有望稳步增长，2023年前三季度该类租户的新增需求已达2022全年总量的1.2倍即为佐证。 租赁策略方面，市场降本增效的主基调延续，并由此引发租户的扩仓或搬迁更倾向于高性价比物流园。季内，按成交案例看，搬迁需求占比达15.6%；龙泉、新津和青白江的租赁活跃最高，分别占比52.2%、22.4%和10.3%。相应地，全市高标库的平均租金环比下跌0.2%。 展望2023年第四季度，成都仓储物流市场暂无新增供应，加之年底购物高峰有望令仓储需求提速增长，市场供需压力预计将继续改善。 2023年第三季度，成都投资市场共录得两笔大宗交易，总成交金额达2.9亿元，环比下降39.6%。尽管如此，迈入三季度，在谈项目的进程继续提速，尤其是更多重点项目的谈判进程在季内实现实质性的推进。标的物方面，季内达成交易的项目兼有商业及工业类资产；买家构成方面，均为本地企业。 从投资策略来看，季内自用型投资延续活跃态势，而以法拍为代表的不良资产投资在成都甚至是全国范围内均呈现活跃度抬升的趋势。究其原因，法拍类资产的待售物业数量持续攀升，达到历史较高水平，并吸引投资者择买方市场之机入局，配置资产。