房地产行业9月统计局数据点评及房地产月报：竣工增速继续提升，投资同比持续走弱

行业研究|内地房地产 竣工增速继续提升，投资同比持续走弱 ——9月统计局数据点评及房地产月报 商品房销售下行延续，住宅销售金额累计同比降幅扩大。1-9月，全国商品房销售金额累计同比下降4.6%（前8月：-3.2%），销售面积累计同比下降7.5% （前8月：-7.1%）；其中，住宅成交进一步下滑，1-9月，全国住宅销售金额累计同比下降3.2%（前8月：-1.5%），销售面积累计同比下降6.3%（前8月：-5.5%）。近期，地方需求端政策多维度改善，高能级城市政策加速落地，但受市场信心修复不足及居民对未来收入预期影响，整体成交情况偏弱。 全国开发投资降幅较上月扩大0.3pct，竣工同比增速继续提升。房地产开发投资方面，1-9月，房地产开发投资完成额累计同比下降9.1%（前8月：-8.8%），近期销售偏弱依然是开发投资下滑的主要原因。本月，房屋新开工及竣工数据较去年同期有所改善。1-9月，房屋新开工面积同比下降23.4%（前8月：-24.4%），竣工面积同比上升19.8%（前7月：+19.2%）。随着部分房企流动性好转及地方政策推进，开工及竣工或有望持续改善。 开发资金来源降幅扩大0.6pct，定金及预收款、个人按揭贷款降幅较大。1-9月房地产开发资金来源累计同比下降13.5%（1-8月：-12.9%）。拆分来看，国内贷款累计同比下滑11.1%（前8月：-12.8%），自筹资金累计同比下降21.8% （前8月：-22.9%）；定金及预收款项、个人按揭贷款则受商品房销售影响，同比降幅较大，分别累计同比下降9.6%、6.9%（前8月：-7.3%、-4.3%）。目前，在销售尚未企稳的背景下，房地产开发资金来源维持下滑趋势，未来开发资金或随着行业销售的复苏而逐步恢复。 前9月整体销售延续下滑态势，去化周期环比进一步上升。9月，45城新房成交面积环比上升9%，同比下降34%；当年累计成交面积同降7%（8月：同比下降3%），一线城市及二、三线城市分别上升3%及下降8%、12%。东莞、茂名、厦门、渭南累计增幅较大，绍兴、盐城、柳州、苏州累计降幅较大。截至9月末，14城新房去化周期为28.4个月，平均环比上升13%，同比上升86%。二手房方面，9月，15城二手房成交面积环比上升2%，同比上升14%；截至9月末，15城累计成交面积同增34%（8月末：同比上升36%）。东莞、扬州、青岛二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面，三线二手房挂牌量维持相对高位，一线挂牌价格指数保持稳定。近期，地方“认房不认贷”及取消限购限售等购房政策陆续推进，或利好二手房量价指数有所改善。 一二线成交增速回落，溢价率维持平稳。1-9月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约31.6%，较上月降幅进一步扩大；其中，一、二、三线城市分别下降42.4%、39.2%、24.4%。成交楼面均价方面，二线城市成交楼面均价提升较多，但受一三线楼面均价下降较多影响，整体成交楼面均价较上月有所回落。溢价率方面，9月百城成交溢价率较上月保持一致。 投资建议：高能级城市政策优化或将支撑销售端逐步修复，维持“强于大市”评级。9月行业销售持续走弱、开发投资继续下行。本月部分高能级城市已提出调整住房贷款利率等措施，同时部分地区降低了城市落户及购房门槛，或有望推动住房需求释放，带动销售面逐步改善。维持“强于大市”评级。 18-Oct-23 强于大市 (维持) 微信公众号 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 目录 1.板块表现：中型房企股价表现较好5 1.1地产开发行业表现5 1.2物业管理行业表现6 2.行业：销量继续下行，投资持续走弱7 3.城市：一线增速居前，推盘环比大增10 3.1新房数据：一二线单月销售改善，推盘环比大幅提升10 3.2二手房数据：单月成交同比增速回正，挂牌价稳中有降13 4.土地市场：一二线成交增速回落，溢价率维持平稳15 4.1住宅类用地成交建面：成交持续下行，一二线降幅较大15 4.2住宅用地成交总价：整体降幅进一步扩大16 4.3成交楼面均价有所回落，溢价率较上月保持一致18 5.融资：境内外债券发行环比持续下滑20 6.重点政策回顾：地方新政较为高频22 7.投资建议27 8.风险提示27 图表目录 图1：融创中国、融信中国、正荣地产9月涨幅居前5 图2：越秀地产、深圳控股、中国海外宏洋集团年初至9月末涨幅居前5 图3：融创中国、远洋集团、碧桂园9月换手率居前5 图4：中奥到家、建业新生活、正荣服务9月涨幅居前6 图5：中海物业、保利物业年初至9月末涨幅居前6 图6：融创服务、碧桂园服务、旭辉永升服务9月换手率居前6 图7：商品房销售额降幅较上月扩大1.4pct7 图8：商品房销售面积降幅较上月扩大0.4pct7 图9：房地产投资降幅较上月扩大0.3pct8 图10：土地购置费降幅进一步扩大8 图11：新开工降幅受去年同期基数影响有所收窄9 图12：1-9月房屋竣工面积增速持续提升9 图13：开发资金来源降幅扩大0.6pct，定金及预付款降幅较大9 图14：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降14 图15：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定14 图16：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数有所下滑14 图17：三线城市二手房挂牌出售量指数维持相对高位14 图18：四线城市二手房挂牌出售量指数持续下降14 图19：9月百城住宅用地成交建面同降45.6%15 图20：9月一线城市住宅用地成交建面同降76.4%15 图21：9月二线城市住宅用地成交建面同降55.6%15 图22：9月三线城市住宅用地成交建面同降27.2%15 图23：1-9月百城宅地成交建面同比下降31.6%16 图24：1-9月一线城市宅地成交建面同比下降42.4%16 图25：1-9月二线城市宅地成交建面同比下降39.2%16 图26：1-9月三线城市宅地成交建面同比下降24.4%16 图27：9月百城住宅用地成交总价同降50.8%17 图28：9月一线城市住宅用地成交总价同降79.3%17 图29：9月二线城市住宅用地成交总价同降42.6%17 图30：9月三线城市住宅用地成交总价同增9.0%17 图31：1-9月百城宅地成交总价同比下降28.6%17 图32：1-9月一线城市宅地成交总价同比下降39.8%17 图33：1-9月二线城市宅地成交总价同比下降27.9%18 图34：1-9月三线城市宅地成交总价同比下降17.9%18 图35：9月百城宅地成交楼面均价环比有所回落18 图36：9月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下降18 图37：9月二线城市宅地成交楼面均价环比增速提升19 图38：9月三线城市宅地成交楼面均价环比有所下降19 图39：9月百城宅地成交溢价率环比基本持平19 图40：9月一线城市宅地成交溢价率环比小幅下降19 图41：9月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升19 图42：9月三线城市宅地成交溢价率环比有所提升19 图43：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，前二季度累计同比增长0.5%20 图44：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降20 图45：个人住房贷款余额增速近期小幅下降20 图46：全国首套平均房贷利率近期低位徘徊21 图47：境内房地产信用债发行规模环比有所回落21 图48：境内房地产信用债发行规模增速有所下滑21 图49：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比21 图50：9月境内房地产信用债呈净融资状态21 图51：内房海外债券发行规模环比明显下滑22 图52：内房海外债券发行规模增速持续下降22 表1：截至2023/9/30主要城市交易量，一线城市本年至今同比增长较快11 表2：截至9月30日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比增速提升12 表3：截至9月末主要城市新房批售情况，贵阳、上海、成都新增供应相对充裕12 表4：截至9月末主要城市二手房成交量情况，东莞、扬州、青岛成交面积累计增幅居前13 表5：近期重点政策梳理，高能级城市政策调整频次加快，深圳调降商业性住房贷款利率下限22 1.板块表现：中型房企股价表现较好 1.1地产开发行业表现 截至9月30日，融创中国、融信中国、正荣地产9月涨幅居前；越秀地产、深 圳控股、中国海外宏洋集团年初至9月末涨幅居前。 图1：融创中国、融信中国、正荣地产9月涨幅居前图2：越秀地产、深圳控股、中国海外宏洋集团年初 至9月末涨幅居前 SunacRonshineZhengRoFantasiaLandSeaShimaoSino-OceanEverGrandePowerLong KaisaWandaHotel COGO GreenlandHK Zhongan R&FAgileLogan CountryGarden JoyCitySOHO PriceChange(LastMonth) YueXiu SZICOGOLVGEM WandaHotel CRLandC&DINTL JoyCityREDCOCOLI ShuiOnGreenTownCCLandHopsenCMLand MinMetalsLand SOHO R&F PriceChange(YTD) 0%20%40%60%80%100%120%140% -40%-30%-20%-10%0%10% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/9/30数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/9/30 图3：融创中国、远洋集团、碧桂园9月换手率居前 Turnover(LastMonth) 200% 160% 120% 80% 40% FutureLand ZhengRo Vanke-H R&F Aoyuan Agile Shimao KWG PowerLong EverGrande CountryGarden Sino-Ocean Sunac 0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/9/30 1.2物业管理行业表现 截至9月30日，中奥到家、建业新生活、正荣服务9月涨幅居前；中海物业、 保利物业年初至9月末涨幅居前。 图4：中奥到家、建业新生活、正荣服务9月涨幅居前图5：中海物业、保利物业年初至9月末涨幅居前 ZhongaoHomeCCNewLifeZhenroServicesSunacServicesRSUNSER ColourLifePolyPPTTimesNeighbor GTSER JinkeServices S-Enjoy COPM KaisaProsperKerryPPT CHINARESMIXC VankePPTOVSCGServicesA-Living PolyPPTSERShimaoServices PriceChange(LastMonth) COPM PolyPPTZhongaoHome KerryPPTCCNewLifeCHINARESMIXC VankePPTOVSJinkeServicesYinchengLSColourLifePolyPPTSER GTSER SunacServicesTimesNeighborPowerlongCM S-EnjoyA-LivingKaisaProsper ShimaoServicesCGServices PriceChange(YTD) -20%-10%0%10%20%30%40% -60%-40%-20%0%20% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/9/30数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/9/30 图6：融创服务、碧桂园服务、旭辉永升服务9月换手率居前 Turnover(LastMonth) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% JinkeServices S-Enjoy EVERGServices PowerlongCM GreenTownSE