房地产行业11月统计局数据点评及房地产月报：基数影响同比走弱，供需两端政策加码

行业研究|内地房地产 基数影响同比走弱，供需两端政策加码 ——11月统计局数据点评及房地产月报 延续前期销售弱势局面，11月销售金额及面积同比齐降。受同期基数影响，1-11月全国商品房销售金额累计同比下降26.5%，降幅较1-10月扩大0.4pct；销售面积累计同比下降23.3%，降幅较1-10月扩大1pct，整体销售维持弱势格局，主要系目前市场信心不足影响市场主体的购置意愿尚未完全释放，或需需求端的进一步支持。如近期融资端“三箭齐发”或可改善部分企业流动性，提升市场预期；及佛山全面取消限购或激发居民的购房潜力，促进销售复苏。 整体开发投资额继续下降，行业竣工小幅下滑。开发投资方面，主要受到销售端影响，11月房地产开发投资完成额累计同比下降9.8%，降幅扩大1pct。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降53.8%与47.7%，较1-10月分别降幅扩大0.8pct与0.8pct。房屋开工方面，1-11月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降38.9%，降幅较1-10月扩大1.1pct；房屋竣工面积同比下降19.0%，较1-9月扩大0.3pct，同比降幅再次扩大。目前政策基调转向积极或有望通过带动销售回升，进一步改善整体投资情况。 开发资金来源降幅扩大，定金及预付款降幅小幅收窄。1-11月房地产开发资金来源累计同比下降25.7%，较1-10月降幅扩大1pct。拆分来看，国内贷款、自筹资金累计同比下降26.9%、17.5%，较1-10月下降了0.3pct、2.7pct；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下降33.6%和26.2%，降幅分别收窄0.2pct和扩大1.7pct，定金及预收款在销售端带动下降幅小幅收窄。随着地方支持房地产信贷持续扩容及销售逐步回稳，行业资金面有望边际改善。 二手房销售增速回正，去化周期环比连续上升。11月45城新房成交面积环比下降2%，同比下降38%；当年累计成交面积同降36%（10月：-35%），一、二、三线城市分别下降24%、32%、44%。江门、舟山、青岛和上海累计增幅较大，而盐城、常州、淮安、淮南累计降幅较大。截至11月末，14城新房去化周期为22.2个月，平均环比上升20%，同比上升92%。二手房方面，11月，15城二手房成交面积环比上升15%，同比上升40%；截至11月末15城累计成交面积同降14%（10月：-18%）。成都、扬州、南宁二手房成交面积累计增幅居前。一线二手房挂牌价指数持续上升，各线城市挂牌价指数依然处于低位。 二三线成交降幅收窄，溢价率有所回升。1-11月百城住宅用地累计成交建面同比下降约36.3%；其中，一、二、三线城市分别下降33.1%、42.5%、32.3%，二、三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，虽然一线城市环比大幅上升188.9%，但二三线城市环比回落带动11月成交楼面均价环比下降21.9%。溢价率方面，11月百城溢价率环比有所回升，其中一线城市环比增速较快，溢价率环比上升约9.8%。 投资建议：需求端有望带动销售企稳，维持“强于大市”评级。需求端政策带动11月新房及二手房销售有所回升，进一步影响定金及预收款环比小幅上升。本周国务院《纲要》提及健全公积金制度及“加强房地产市场预期引导”，未来异地公积金贷款等政策或有望进一步扩容。随着疫情控制逐步放宽，人口流动加快或有望促进销售端回升。维持“强于大市”评级。 15-Dec-22 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600 Sabrinahong@cwghl.com 目录 1.板块表现：高信用房企股价表现较好5 1.1地产开发行业表现5 1.2物业管理行业表现6 2.行业：销售有所下滑，投资降幅扩大7 3.城市：单月销售下滑，推盘环比大增10 3.1新房数据：单月销售降幅收窄，推盘环比大幅上升10 3.2二手房数据：成交环比有所上升，一线挂牌价率先回升13 4.土地市场：二三线降幅收窄，溢价率有所回升15 4.1住宅类用地成交建面：单月同比回落，二三线降幅收窄15 4.2住宅用地成交总价：整体增速再度回落17 4.3成交楼面均价环比下降，百城溢价率有所回升18 5.融资：境内外债券发行环比有所下降20 6.重点政策回顾：融资政策边际改善22 7.投资建议25 8.风险提示26 图表目录 图1：碧桂园、龙光集团、时代中国控股11月涨幅居前5 图2：越秀地产、中渝置地、中国海外发展年初至11月末涨幅居前5 图3：旭辉控股集团、碧桂园、时代中国控股11月换手率居前5 图4：碧桂园服务、新城悦服务、融创服务11月涨幅居前6 图5：华润万象生活、保利物业、银城生活服务年初至11月末涨幅居前6 图6：旭辉永升服务、保利物业、碧桂园服务11月换手率居前6 图7：商品房销售额降幅小幅扩大7 图8：商品房销售面积降幅有所扩大7 图9：房地产投资降幅进一步扩大8 图10：房企购置土地面积与成交价款降幅继续下滑8 图11：土地购置费降幅有所扩大8 图12：新开工增速受去年同期高基数影响有所回落9 图13：房屋竣工面积降幅小幅扩大9 图14：开发资金来源降幅扩大9 图15：二手房挂牌出售价格指数近期小幅下降14 图16：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数有所上升14 图17：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数小幅下降14 图18：三线城市二手房挂牌出售量指数有所下降14 图19：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位14 图20：11月百城住宅用地成交建面同降2.4%15 图21：11月一线城市住宅用地成交建面同降92.9%15 图22：11月二线城市住宅用地成交建面同降23.2%16 图23：11月三线城市住宅用地成交建面同增22.2%16 图24：1-11月百城宅地成交建面同比下降36.3%16 图25：1-11月一线城市宅地成交建面同比下降33.1%16 图26：1-11月二线城市宅地成交建面同比下降42.5%16 图27：1-11月三线城市宅地成交建面同比下降32.3%16 图28：11月百城住宅用地成交总价同降17.5%17 图29：11月一线城市住宅用地成交总价同降75.6%17 图30：11月二线城市住宅用地成交总价同降46.9%17 图31：11月三线城市住宅用地成交总价同增44.1%17 图32：1-11月百城宅地成交总价同比下降33.5%18 图33：1-11月一线城市宅地成交总价同比下降5.3%18 图34：1-11月二线城市宅地成交总价同比下降37.6%18 图35：1-11月三线城市宅地成交总价同比下降42.0%18 图36：11月百城宅地成交楼面均价环比有所下降19 图37：11月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升19 图38：11月二线城市宅地成交楼面均价环比有所下降19 图39：11月三线城市宅地成交楼面均价环比有所回落19 图40：11月百城宅地成交溢价率环比小幅回升19 图41：11月一线城市宅地成交溢价率环比持续上升19 图42：11月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升20 图43：11月三线城市宅地成交溢价率环比小幅上升20 图44：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，前三季度累计同比增长3.2%20 图45：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降21 图46：个人住房贷款余额增速近期小幅下降21 图47：全国首套平均房贷利率近期持续下降21 图48：境内房地产信用债发行规模环比有所下降21 图49：境内房地产信用债发行规模增速收窄21 图50：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比22 图51：11月境内房地产信用债呈净融资状态22 图52：内房海外债券发行规模环比有所下降22 图53：内房海外债券发行规模降幅有所收窄22 表1：截至2022/11/30主要城市交易量，一线城市同比降幅较小11 表2：截至11月30日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升12 表3：截至11月末主要城市新房批售情况，深圳、北京、杭州和广州新增供应相对充裕12 表4：截至11月末主要城市二手房成交量情况，成都、扬州、南宁成交面积累计增幅居前13 表5：近期重点政策梳理，央行再次下调LPR0.25个百分点，佛山、兰州调整限购限售23 1.板块表现：高信用房企股价表现较好 1.1地产开发行业表现 截至11月30日，碧桂园、龙光集团、时代中国控股11月涨幅居前；越秀地产、 中渝置地、中国海外发展年初至11月末涨幅居前。 图1：碧桂园、龙光集团、时代中国控股11月涨幅居前图2：越秀地产、中渝置地、中国海外发展年初至11 月末涨幅居前 CountryGarden LoganTimesFutureLand EverSunshine LongforKWGCIFI MideadcPowerLongSino-OceanGreenlandHKZhongliangDafaLand R&F GreenTown JinmaoChinaSCE COPM Agile PriceChange(LastMonth)0%50%100%150%200%250% YueXiuCCLand PriceChange(YTD) COLIC&DINTL CRLand GreenTown KaisaCOPM EverGrandeMideadc BJCapitalLand COGO ShuiOnVanke-HLVGEM Sunshine100 ShimaoAoyuan -20%0%20%40% 60% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/11/30数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/11/30 图3：旭辉控股集团、碧桂园、时代中国控股11月换手率居前 Turnover(LastMonth) 150% 120% 90% 60% 30% Longfor KWG FutureLand Vanke-H Dexin ZhengRo Agile RedSun Yincheng DafaLand Times CountryGarden CIFI 0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/11/30 1.2物业管理行业表现 截至11月30日，碧桂园服务、新城悦服务、融创服务11月涨幅居前；华润万 象生活、保利物业、银城生活服务年初至11月末涨幅居前。 图4：碧桂园服务、新城悦服务、融创服务11月涨幅居前 图5：华润万象生活、保利物业、银城生活服务年初至11月末涨幅居前 CGServices S-EnjoySunacServicesShimaoServicesTimesNeighborKWGLivingPowerlongCM A-LivingKaisaProsper GTSERCHINARESMIXCPolyPPTSER PolyPPTCCNewLifeZhenroServicesZhongaoHomeJinkeServicesKerryPPTVankePPTOVSYinchengLS PriceChange(LastMonth) CHINARESMIXC PolyPPTYinchengLSVankePPTOVSEVERGServices KerryPPTS-Enjoy CCNewLifeAoyuanHealthy GTSERPolyPPTSER A-LivingZhongaoHomeColourLifeRSUNSER KWGLivingShimaoServicesJinkeServicesSunacServicesCGServices PriceChange(YTD) -50%0%50%100%150%200% -80%-60%-40%-20%0%20% 数据来源