房地产行业9月统计局数据点评及房地产月报：单月销量升势延续，累计竣工降幅收窄

行业研究|内地房地产 单月销量升势延续，累计竣工降幅收窄 ——9月统计局数据点评及房地产月报 单月销售增速加快，累计销售降幅继续收窄。1-9月全国商品房销售金额累计同比下降26.3%，较上月降幅收窄1.6pct；销售面积累计同比下降22.2%，较上月降幅收窄0.8pct，整体销售降幅持续放缓。单月销量方面，9月单月销售持续回升，销售金额环比上升约33.67%，销售面积环比上升约39.33%，较上月增速分别加快约29.38pct，34.39pct。短期内需求端或持续加码，有望带动销售市场稳步回升。 整体开发投资持续下滑，行业竣工边际改善。近期地方促进“保交楼”政策高频，部分金融机构亦为推进项目建设提供专项借款带动全国竣工情况有所改善 （1-9月竣工面积累计同比下降19.9%，较上月降幅收窄1.2pct）；但由于企业整体投资意愿一般影响开发投资完成额累计同比下降0.6pct至-8.0%。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降53.0%和46.2%，较上月分别降幅扩大3.3pct和3.7pct。目前开发投资的回暖或仍需销售面率先触底修复。 开发资金来源降幅小幅收窄，近期销售带动定金及预收款有所优化。1-9月房地产开发资金来源累计同比下降24.5%，较上月降幅收窄0.5pct。拆分来看，国内贷款累计下滑27.2%（1-8月：-27.4%）；自筹资金累计同比下滑14.1%（1-8月：-12.3%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑34.1%和23.7%（1- 8月：分别下降35.8%和24.4%）。从数据来看，近期贷款政策优化带动国内贷款累计降幅小幅收窄0.2pct，单月住房销售环比连续上升带动定金及预收款和个贷累计降幅分别收窄1.7pct和0.7pct。 单月新房成交环比回正，城市去化周期缩短。9月45城新房成交面积环比上升23%，同比下降14%；当年累计成交面积同降36%（7月：-38%），一、二、三线城市分别下降24%、33%及44%。江门、青岛、成都和舟山累计交易量降幅较大，盐城、常州、淮安、淮南累计同比降幅较大。截至9月末14城新房去化周期为13.9个月，环比下降24%，同比上升3%。二手房方面，9月15城二手房成交面积环比下降12%，同比上升22%；截至9月末15城累计成交面积同降22%（8月：-22%）。成都二手房成交面积累计增幅居前，扬州累计增速回正。一线二手房挂牌价格指数有所回升，各线城市挂牌出售量指数继续下降。 百城成交下降速度减缓，整体溢价率回落。1-9月百城住宅用地累计成交建面同比下降约46.6%；其中，一线城市下降23.5%，二线城市下降47.4%，三线城市下降48.4%，一、三线城市累计降幅持续收窄。成交楼面均价方面，9月累计降幅收窄0.9pct。溢价率方面，一线城市成交溢价率下行带动9月整体成交溢价率回落0.8%。 投资建议：积极政策基调推动行业基本面企稳，维持“强于大市”评级。9月新建住房销售有所回升，整体销售仍然维持在低位企稳。本周会议报告在阐述房地产行业方面更加关注增进及提升民生水平，同时再提坚持“房住不炒”及“租购并举”，在此背景下，改善性住房需求及租赁市场或可得到进一步提升。未来行业销售端及融资端政策或为基本面企稳提供相应支撑。维持“强于大市”评级。 24-Oct-22 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600 Sabrinahong@cwghl.com 目录 1.板块表现：高信用房企股价表现较好5 2.行业：销售小幅收窄，投资降幅扩大7 3.城市：新房增速回正，推盘环比大增10 3.1新房数据：一线销量增速回正，推盘环比增速加快10 3.2二手房数据：成交环比降幅扩大，挂牌量价小幅下滑13 4.土地市场：累计成交降幅收窄，溢价率有所下滑15 4.1住宅类用地成交建面：单月成交下滑，累计降幅收窄15 4.2住宅用地成交总价：累计降幅持续收窄16 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体回落18 5.融资：境内外债券发行环比有所下降20 6.重点政策回顾：需求侧政策持续加码22 7.投资建议25 8.风险提示25 图表目录 图1：越秀地产、建发国际集团、绿城中国9月涨幅居前5 图2：越秀地产、建发国际集团、绿城中国年初至9月末涨幅居前5 图3：旭辉控股集团、易居企业控股、正荣地产9月换手率居前5 图4：银城生活服务9月涨幅居前6 图5：银城生活服务、万科海外、恒大物业年初至9月末跌幅较小6 图6：金科服务、融创服务、碧桂园服务9月换手率居前6 图7：商品房销售额降幅与上月相比收窄1.6pct7 图8：商品房销售面积降幅较上月收窄0.8pct7 图9：房地产投资降幅进一步扩大8 图10：房企购置土地面积与成交价款降幅有所扩大8 图11：土地购置费降幅有所扩大8 图12：新开工面积累计同比降幅继续扩大9 图13：房屋竣工面积累计同比降幅有所收窄9 图14：开发资金来源降幅小幅收窄，定金及预付款增速较快9 图15：二手房挂牌出售价格指数近期小幅下降14 图16：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数有所上升14 图17：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数小幅下降14 图18：三线城市二手房挂牌出售量指数有所下降14 图19：四线城市二手房挂牌出售量指数有所下降14 图20：9月百城住宅用地成交建面同降31.7%15 图21：9月一线城市住宅用地成交建面同降3.3%15 图22：9月二线城市住宅用地成交建面同降49.3%15 图23：9月三线城市住宅用地成交建面同降11.4%15 图24：1-9月百城宅地成交建面同比下降46.6%16 图25：1-9月一线城市宅地成交建面同比下降23.5%16 图26：1-9月二线城市宅地成交建面同比下降47.4%16 图27：1-9月三线城市宅地成交建面同比下降48.4%16 图28：9月百城住宅用地成交总价同降22.0%17 图29：9月一线城市住宅用地成交总价同增54.7%17 图30：9月二线城市住宅用地成交总价同降46.4%17 图31：9月三线城市住宅用地成交总价同降41.8%17 图32：1-9月百城宅地成交总价同比下降40.2%17 图33：1-9月一线城市宅地成交总价同比增长11.4%17 图34：1-9月二线城市宅地成交总价同比下降41.2%18 图35：1-9月三线城市宅地成交总价同比下降59.2%18 图36：9月百城宅地成交楼面均价环比有所上升18 图37：9月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升18 图38：9月二线城市宅地成交楼面均价环比有所上升19 图39：9月三线城市宅地成交楼面均价环比有所下降19 图40：9月百城宅地成交溢价率环比回落19 图41：9月一线城市宅地成交溢价率环比有所下降19 图42：9月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升19 图43：9月三线城市宅地成交溢价率环比小幅下降19 图44：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，前三季度累计同比增长4.2%20 图45：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降20 图46：个人住房贷款余额增速近期小幅下降20 图47：全国首套平均房贷利率近期持续下降21 图48：境内房地产信用债发行规模环比有所上升21 图49：境内房地产信用债发行规模增速有所下滑21 图50：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比21 图51：9月境内房地产信用债呈净融资状态21 图52：内房海外债券发行规模环比有所回升22 图53：内房海外债券发行规模降幅有所收窄22 表1：截至2022/9/30主要城市交易量，一线城市同比增长回正11 表2：截至9月30日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所下降12 表3：截至9月末主要城市新房批售情况，深圳新增供应相对充裕12 表4：截至9月末主要城市二手房成交量情况，成都、扬州成交面积累计增幅居前13 表5：近期重点政策梳理，多地调整限购限售政策，首套公积金利率获监管支持22 1.板块表现：高信用房企股价表现较好 1.1地产开发行业表现 截至9月30日，越秀地产、建发国际集团、绿城中国9月涨幅居前；越秀地产、 建发国际集团、绿城中国年初至9月末涨幅居前。 图1：越秀地产、建发国际集团、绿城中国9月涨幅居前 图2：越秀地产、建发国际集团、绿城中国年初至9 月末涨幅居前 XiuTL ownandanduseringOLIHO otele-HEMCO OnSeaCityandousSZI PM PriceChange(LastMonth) YueC&DIN GreenT CCLCRLE-Ho TopSp CSO WandaH VankLVGRED ShuiLandJoyCML GloriCO -30%-20%-10%0%10%20%30% YueXiuC&DINTL PriceChange(YTD) GreenTown COLI CCLand KaisaEverGrandeCRLandSunshine100 ShimaoShuiOnTopSpringVanke-HAoyuanCOPMCOGO YinchengCMLand -40%-20%0%20%40%60% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/09/30数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/09/30 图3：旭辉控股集团、易居企业控股、正荣地产9月换手率居前 Turnover(LastMonth) 120% 100% 80% 60% 40% 20% LVGEM PowerLong GreenTown R&F Vanke-H CountryGarden Times KWG DafaLand EverSunshine ZhengRo E-House CIFI 0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/09/30 1.2物业管理行业表现 截至9月30日，银城生活服务当月涨幅居前；银城生活服务、万科海外、恒大 物业年初至9月末跌幅较小。 图4：银城生活服务9月涨幅居前图5：银城生活服务、万科海外、恒大物业年初至9 月末跌幅较小 YinchengLS VankePPTOVS RSUNSERCHINARESMIXCPolyPPTSER PolyPPTKerryPPTCCNewLife GTSER ZhongaoHome S-EnjoyA-LivingZhenroServicesJinkeServicesSunacServicesKaisaProsperPowerlongCMShimaoServicesKWGLivingCGServices PriceChange(LastMonth) YinchengLSVankePPTOVSEVERGServicesCHINARESMIXC KerryPPTAoyuanHealthy GTSER PolyPPTPolyPPTSERColourLifeRSUNSER CCNewLifeZhongaoHome S-EnjoyA-LivingJinkeServicesKWGLiving ShimaoServicesSunacServicesCGServices PriceChange(YTD) -80%-60%-40%-20%0%20%-80%-60%-40%-20%0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/09/30数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/09/30 图6：金科服务、融创服务、碧桂园服务9月换手率居前 Turnover(LastMonth) 100% 80% 60% 40% 20% ZhenroServices CCNewLife S-Enjo