2023年全球房地产的未来：房地产的使命（中英双语）

第6期2023年 影响力全球房地产的未来 房地产的使命 气哪些候城韧市性已做好气候变化应对？ 人迎合物Z世代的旺盛需求 投清洁资能源基建投资商业案例 p18 p06 p26 Meettheauthors PaulTostevin Director,WorldResearchptostevin@savills.com EriMitsostergiouDirector,WorldResearchemitso@savills.com OliverSalmonDirector,WorldResearcholiver.salmon@savills.com KelcieSellersAssociate,WorldResearchkelcie.sellers@savills.com LucyPalk WorldResearchAnalystlucy.palk@savills.com CharlotteRushton WorldResearchAnalystcharlotte.rushton@savills.com TomWhittingtonDirector,Retail&LeisureResearchtwhittington@savills.com ClareBailey Director,CommercialResearchcbailey@savills.com MarieHickey Director,CommercialResearchmlhickey@savills.com LydiaBrissy Director,EuropeanResearchlbrissy@savills.fr RichardValentine-SelseyDirector,EuropeanLivingResearchrichard.valentineselsey@savills.com TheviewsexpressedinthispublicationarenotnecessarilythoseofSavillsorthepublishers.Theinformationcontainedinthispublicationiscorrectattimeofgoingtopress.Allrightsreserved.NomaterialmaybeusedinwholeorinpartwithoutthepermissionofSavills. Whileeverycareistakenincompilingcontent,Savillsdoesnotassumeresponsibilityforeffectsarisingfromthispublication. 2023年第6期 6 14 030 04卷首语 第房一地太产平的戴使维命斯感CEOMarkRidley阐释 06人口变化 房新地的产居如住何模应式对？Z世代及疫情后 14新基线 利影率响即地将产停投止资上人涨决策。但最终稳定水平将 18气候韧性 投资我们的未来 各第大一城太市平是戴否维已斯准最备新好指应数对提气供候解变答化？ 26 清洁能源基建板块活跃，仍有上涨空间 30城市可负担性 城提市供如生何存为土年壤轻？企业及人才 34办公室以外 新的冠理疫解情。未改来变还了将我发们生对什办么公？场所 38老龄化时代 零售回归 5高0端岁住以宅上市富场裕人口将在未来长期塑造 42 高校引力 线上零售仍是主流，但实体店正强势回归 48 一流高等院校能否提高城市地产价值？ 54另一视角 供应链 养何老以院成、为数增据长中板心块及？学生宿舍 58 租金提振 近岸外包及在岸外包成为韧性新基石 62 结束语 空置资产需重新改造迎合新需求 66 房地产社会价值为何是一项必要投资？ 4卷首语 文：MARKRIDLEY 年 集团全球CEO 需要使命感 2房0地23产 世界瞬息万变，房地产也是如此。 欢 MarkRidley探讨了在追求社区发展过程中所面临的挑战和机遇 迎翻阅2023年的《影响力》。本期杂志出版之时，世界正面临历史的决定性时刻。全球不稳定的局势对所有市场造成影响，应对气候危机的呼声也变得日益迫切。与此同时，世界 尚未完全恢复到疫情前的常态，人们还在努力弄清楚在当今社会环境下应如何工作和生活。 因此，我们今年的主题是“使命”。不同以往的是，我们使用房地产所产生的环境和社会影响具有重大意义。当然，房地产一直都有其使用目的，它是我们安家、工作和花费时间的地方，为我们带来舒适、保护和灵感。好的房产对美好生活至关重要。 但是，世界正在发生根本性的变化，我们对房地产的需求也随之改变。在塑造我们的生活方面，房地产发挥着核心作用。这是我们行业面临的重大挑战，也是难得的机遇。 影响力全球房地产的未来 卷首语5 适应气候变化 全球变暖加剧，气候变化的矛盾更为明显，潮�的地方愈加潮🗎，干 燥的地方愈加干燥，洪水和旱灾出现更加频繁。房地产必须适应气候变化，面对极端天气事件保持韧性，并减轻其影响。 可持续城市可大幅减少全球碳排放。韧性社区能保持环境凉爽或干燥，或帮助我们节约用水。在这些环境建设的过程中，房地产投资可以发挥巨大作用。 人口结构波动 Z世代已成为地球上人数最多的一代，这将对房地产产生深远的影响。年轻人重视可持续性，希望生活在充满活力且可灵活选择的城市。 虽然许多城市越来越年轻化，但部分城市或社区则趋势相反。在相当一部分地区，房地产需求是由更富裕的年长群体推动的。他们如今正向市中心迁移，而不是远离市中心。 这一50岁以上的人口群体也具备多元特征。他们既积累了财富，又有明确的需求目标。他们需要绿色空间、医疗和文化资源，通勤便利也是这一个要求。还有最重要的一点，他们渴望社区的氛围。 在这里，Z世代和婴儿潮世代之间的相似之处实际比不同之处更为明显。在一系列因素的共同推动下，“15分钟城市”概念得到发展，生活设施建设需要近在咫尺。在社区和可持续发展方面，他们选择房产的目的非常明确。 安全的避风港 这些趋势汇聚起来产生了重要影响，例如，实体零售业正在复苏，热点零售区位的空置率也在下降。 零售融合其他用途（商业、住宅、酒店和医疗）的综合开发项目满足了人们对便利性和社区的要求。零售业正重新找回自己的目标，同时也带来回报。 随着城市环境发展和建筑重新利用或定位的机会出现，房地产的再生能力还将保证自身变成有吸引力的资产类别。 当然，较高的现行利率以及许多市场正经历的资产价格调整会让投资者在短期内保持谨慎。 我 不同以往的是， 我们很难准确预测这一重新调整需要多长时间，或何时才能明确利率的走向，但随着关注热度恢复，交易量常态化将为投资者情绪改善提供背景。各行业复苏情况各异，但随着开发供应减少和租金增长集中在特定板块，投资者仍将获得稳定的回报，补偿较高的杠杆成本。 在一个以ESG为重点的后疫情世界中，房地产将推动变革。本期《影响力》杂志展示了有使命的房地产在创造可持续收益的同时，也创造了可持续发展的社区。希望您喜欢本期杂志。 具影意响义 SAVILLS.COM/IMPACTS ILLUSTRATION:KARIMODÉN 影响力全球房地产的未来 全球人口变化7 全球人口变化：对房地产 文：PAuLTOsTEViN 有何启示？ 随着“Z世代”的到来，且全球越来越多的人接受新的生活和工作方式，房地产需求也在发生变化，地产用途更灵活多变 SAVILLS.COM/IMPACTS 2 8全球人口变化 022年11月，全球人口达到80亿。联合国秘书长古特雷斯在一份声明中表示，“在庆祝多样性和发展进步的同时，也要思考人类对地球的责任”。同年，印度人 口达到14亿，超过中国而成为世界上人口最多的国家。 未来10年，印度人口将保持世界增长最快的趋势，再添1亿人。与此同时，中国人口在去年出现了60年以来的首次下降，预计长期保持下降的趋势。 印度人口不断增长，还将刺激本已蓬勃发展的各房地产市场领域的国内外需求。印度第一太平戴维斯研究与咨询部董事长ArvindNandan说：“从城市化进程加快以及年龄结构变化的角度来了解印度非常重要。印度的城市人口正在快速增长，预计到2030年将超过6亿，这将对现有的基础设施和住房带来压力。未来的任务不仅仅是改善基础设施，还要在现有的4400个城镇基础上拓展更多的城镇。在这方面，‘印度制造（MakeinIndia）’和‘智慧城市使命（Smart CitiesMission）’这两项分别针对制造业和城市发展的重要政府计划现在具有独特的意义"。 老龄化的世界 这一划时代的转变体现了全球范围内的人口变化。发达 国家正在老龄化，中国以及许多南美、中东国家也是如此。这意味着人口增长的平衡正向亚洲和非洲转移。 与此同时，在1997年至2012年之间出生的Z世代正在步入成年。作为地球上人数最多的一代，他们将对房地产和城市产生深远影响。随着房地产用途演变得更为灵活，最受欢迎的中心区域正在发生变化。 所有这些变化都是在后疫情的背景下发生的。疫情改变了我们的世界，催化了混合办公、在线零售和数字通信发展的趋势，催生了对大型数据中心的需求，还改变了工作场所、住宅和城市中心的面貌。 疫情同时还使投资者和公众日益重视ESG因素。 城镇化和人口 世界人口结构的变化是和城市化同步进行的。如今，全 球约55%的人口居住在城镇，预计到2050年，城市化率将达到68%。 这是一个深刻的变化—在2009年之前，生活在乡村地区的人口仍高于生活在城市地区的人口—如要保护我们岌岌可危的地球，就必须谨慎应对这一变化。城市仅占全球土地总面积的不到2%，却产生了80%的国内生产总值和70%的碳排放量。 影响力全球房地产的未来 SAVILLS.COM/IMPACTS 等的一系列居住形式。 代际需求地计划，包括学生公寓和中短期住宿 为了继续满足现代和未来的租赁需求，我 们正积极关注欧洲投资、开发和管理符合不同 人口的30%。 预计在未来25年内，65岁以上人口将占总 推动了租赁需求增长。预期寿命大幅延长， 稳定时往往会增加。另一方面，老年人口也 一趋势，因为入学率是反周期的，在经济不 民。学生群体，尤其是留学生，也在追随这 此外，Z世代倾向于优先考虑旅行、便 利和城市生活，欧洲目前有120万数字游 综合住宅区的多功能项目IlTrotto。 在项目中加入了大量经济住房，如位于米兰 一步增加了对租赁产品的需求。因此，我们 已从2013年的31岁上升到现在的34岁，进 成本上升，这意味着首次购房者的平均年龄 以来，购房成本却增加了45%。再加上生活 从宏观经济角度来看，虽然欧洲的失业 率达到了2008年以来的新低，但自2013年 施、集成技术以及对ESG的关注。 们更多地结合了绿色空间、高端居家办公设 求也随之增长。为此，在制定方案的过程中，我 降低，独身家庭增长了30%，对小型公寓的需 越少，组建家庭的时间越来越晚，导致出生率 3400万，但与此同时，欧洲人生育的孩子越来 人口结构的变化正在改变整个欧洲 的住宅业。在过去二十年里，欧洲人口增加了 HINESEUROPE 董欧事洲长生,活部, PAVLOSGENNIMATAS 全球人口变化9 公、在了线混零合售和数字通 疫我情们改的变世了界，催化办的趋势信发展 许多新的城市化现象都发生在发展中市场。从现在到2050年，全球人口增长的一半将来自九个国家，而其中只有美国这一个发达国家。印度、尼日利亚、巴基斯坦、刚果民主共和国、埃塞俄比亚、坦桑尼亚、印度尼西亚和埃及将引领人口增长，推动城市化进程。 然而，在城市层面，人口结构所依赖的远不止是全国人口的增长。在我们的研究中，迪拜是其中一个最年轻的城市，到2033年，年龄在15岁至39岁之间的人口将达到54%。迪拜所在的中东区域也在老龄化进程中。 中国整体的人口在下降，但中国也有许多年轻的城市，尤其是深圳（年龄15-39岁之间人口达到53%）