行业周报：二手房成交面积涨幅扩大，杭州调整房贷政策

核心观点：二手房成交面积同比增长，杭州调整房贷政策 我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降，17城二手房成交面积同比增长，环比基本持平。第42周土地成交溢价环比基本持平，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。我们认为当前房企销售展现出一定弱复苏，但仍需要进一步等待供求关系的持续修复。未来供求两端的政策有望持续推进，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：9月住宅交易量同比转正，杭州调整房贷政策 中央层面：国家统计局公布9月商品房销售数据。9月份70个大中城市商品住宅交易量数据转正，环比增长2.8%，从4月份以来，在连续5个月下降后首次转正。房地产的优化政策作用是在持续释放，有积极的效应。中国前三季度房地产开发投资同比下降9.1%，预期降8.5%。 地方层面：杭州宣布限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%，二套住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点，非限购区二套住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点；上海市优化住房公积金个人住房贷款住房套数认定标准，缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已经结清的，认定为首套住房；温州宣布执行“认房不认贷”。 市场端：新房成交同环比下降，二手房成交同比增长 销售端：根据房管局数据，2023年第42周，全国64城商品住宅成交面积290万平米，同比下降23%，环比下降3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14314万平米，累计同比下降16%。全国17城二手房成交面积为187万平米，同比增速29%，前值21%；年初至今累计成交面积6822万平米，同比增速30%，前值30%。 投资端：2023年第42周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2987万平方米，成交土地规划建筑面积2757万平方米，同比下降31%，成交溢价率为2.1%。 一线城市成交土地规划建筑面积130万平方米，同比下降71%；二线城市成交土地规划建筑面积645万平方米，同比下降46%；三线城市成交土地规划建筑面积1982万平方米，同比下降15%。 融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第42周，信用债发行76.6亿元，同比增加283%，环比增加19%，平均加权利率3.05%，环比减少36BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、9月住宅交易量同比转正，杭州调整房贷政策 中央层面：（1）央行:为维护银行体系流动性合理充裕，10月16日开展了1060亿元7天期逆回购操作和7890亿元1年期MLF操作，中标利率均持平，分别为1.8%、2.5%，充分满足了金融机构需求。Wind数据显示，10月16日2400亿元逆回购和500亿元国库现金定存到期，因此单日全口径净投放6050亿元。10月累计5000亿元MLF到期，到期日10月17日。（2）国家金融监督管理总局:持续扩大对外开放。 进一步放宽境外机构入股金融资产管理公司的准入条件，允许境外非金融机构作为金融资产管理公司出资人，取消境外金融机构作为金融资产管理公司出资人的总资产要求。（3）国家统计局:9月份70个大中城市商品住宅交易量数据转正，环比增长2.8%，从4月份以来，在连续5个月下降后首次转正。房地产的优化政策作用是在持续释放，有积极的效应。当然，这个政策的发挥还要有个过程，因为毕竟房地产总体上处在一个调整阶段，所以后期还是要抓好政策的落实。中国前三季度房地产开发投资同比下降9.1%，预期降8.5%，前值降8.8%:商品房销售额下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%:房地产开发企业到位资金下降13.5%。9月份，房地产开发景气指数为93.44。（4）商务部:发布数据显示，1-9月，全国新设立外商投资企业37814家，同比增长32.4%;实际使用外资金额9199.7亿元人民币，同比下降8.4%。 商务部外资司负责人表示，中国吸引外资长期向好的趋势并未改变。我们将推动进一步压缩外资准入负面清单，深入推进自由贸易试验区和自由贸易港改革开放先行先试，不断深化国家服务业扩大开放综合试点示范，稳步扩大制度型开放。 地方层面：（1）杭州:杭州宣布住房贷款调整:限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%，二套住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点:非限购区二套住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，其他未调整的按现行政策执行。此次调整从2023年10月16日起实施，以房屋合同网签备案时间为准。（2）徐州:商转公贷款额度测算采用余额倍数法，可贷金额不超过缴存职工个人住房公积金账余额的10倍。（3）银川:在银川市购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，在符合首付款比例、缴存余额倍数、公积金使用次数等核定的最高贷款额度前提下，二孩家庭、三孩及以上家庭贷款额度分别额外上浮10万元和20万元。此外，借款申请人已使用过一次住房公积金个人住房贷款并已结清，再次使用住房公积金个人住房贷款购买新建商品房的，首付款比例由不低于房屋总价款的30%调整至20%。（4）怀化:支持合理住房消费，鼓励居民家庭(含非本市户籍家庭)购买商品住房:支持改善性住房需求，本市房屋交易不受持有年限影响，全面落实房屋交易优惠政策。城中村改造项目稳步推进，多地优化公积金贷款政策。（5）上海:上海市优化住房公积金个人住房贷款住房套数认定标准，缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已经结清的，认定为首套住房:缴存职工家庭名下在本市已有一套住房、符合改善型认定条件，在全国未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房:在全国有未结清的公积金贷款，或在全国有两次及以上公积金贷款记录，不予贷款。同时，停止向购买第二套非改善型住房、第三套及以上住房的缴存职工家庭发放贷款的政策维持不变。政策自10月30日起施行。（6）连云港:支持住宅产品多样化，根据市场需求稳步增加改善性住宅产品市场供应占比，支持发展带院落住宅、大平层住宅、“第四代”住宅等多样化住宅形式。放宽容积率计算规则，优化设计条件和建造标准。（7）温州:温州市调整优化若干房地产政策举措，其中，对于差别化住房信贷政策、个人住房贷款中住房套数认定标准等均有了相关优化。当前，温州市居民家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)在购房当地名下无商品住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，即执行“认房不认贷”政策。（8）南京:南京市实行存量房交易资金监管制度。除当事人提出明确要求外，当事人办理存量房买卖合同网签备案应当签订交易资金监管协议。存量房交易资金监管范围包括购房定金、首付款、购房贷款等购房款项。鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。 表1：9月住宅交易量同比转正，杭州调整房贷政策 2、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交同环比下降 根据房管局数据，2023年第42周，全国64城商品住宅成交面积290万平米，同比下降23%，环比下降3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14314万平米，累计同比下降16%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2023年第42周64大中城市成交面积同比下降环比下降 图4：2023年第42周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比微增 图5：2023年第42周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2023年第42周64大中城市中三四线城市成交面积同环比下降 根据房管局数据，2023年第42周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-16%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-12%、-16%、-45%，年初至今累计增速2%、-11%、-31%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2023年第42周，全国17城二手房成交面积为187万平米，同比增速29%，前值21%；年初至今累计成交面积6822万平米，同比增速30%，前值30%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：三四线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，苏州六批次土拍成功收 官 2023年第42周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2987万平方米，成交土地规划建筑面积2757万平方米，同比下降31%，成交溢价率为2.1%。一线城市成交土地规划建筑面积130万平方米，同比下降71%；二线城市成交土地规划建筑面积645万平方米，同比下降46%；三线城市成交土地规划建筑面积1982万平方米，同比下降15%。苏州六批次集中供地完成出让，此次共挂牌12宗涉宅地，总出让面积51.6万m，总建筑面积87.68万m，总起价142.5亿元。最终12宗宅地除高新区枫桥地块延期出让外，其余地块以1宗封顶、2宗溢价、8宗底价成交，揽金约136.8亿元，其中中海斩获一宗地块；北京两宗宅地成功出让，总出让面积约6.77 竞得，总价约6.9亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比基本持平 4、融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第42周，信用债发行76.6亿元，同比增加283%，环比增加19%，平均加权利率3.05%，环比减少36BPs；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年10月16-20日，下同）房地产指数下跌4.22%，沪深300指数下跌4.17%，相对收益为-0.05%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第18位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华丽家族、顺发恒业、万通发展、中润资源、金科股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、金地集团、华侨城A、张江高科、*ST银亿。 图15：房地产指数下跌4.22%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中华丽家族、顺发恒业、万通发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中泛海控股、金地集团、华侨城A跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降，17城二手房成交面积同比增长，环比基本持平。第42周土地成交溢价环比基本持平，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。我们认为当前房企销售展现出一定弱复苏，但仍需要进一步等待供求关系的持续修复。未来供求两端的政策有望持续推进，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。