行业周报：二手房成交面积环比上升，地方楼市宽松政策持续出台

核心观点：二手房成交面积环比上升，地方楼市宽松政策持续出台 我们跟踪的64城新房单周成交面积同、环比均下降，17城二手房单周成交面积同比降幅收窄，环比上升。本周土地成交溢价环比略有下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。各地持续出台放宽购房限制政策，随着近来中央大力倡导保交楼、稳民生的宏观政策，各地因城施策空间进一步打开，预计未来一二线城市将会陆续发布政策以刺激购房需求。我们认为三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：强调促进营商环境优化，湖南施行保交楼专项行动 中央层面：国家发改委《关于完善政府诚信履约机制优化民营经济发展环境的通知》表示，要加强政府诚信履约机制建设，着力解决朝令夕改、新官不理旧账、损害市场公平交易、危害企业利益等政务失信行为，促进营商环境优化，增强民营企业投资信心，推动民营经济发展壮大。 地方层面：河南出台的《持续扩大消费若干政策措施》提到，支持各地因城施策，持续完善购房补贴等促进住房消费健康发展政策。湖南发布《全省“夏秋攻坚”保交楼专项行动实施方案》，明确到2023年年底前，对全省保交楼专项借款项目、恒大项目实行集中攻坚，确保房屋交付率达到90%以上。 市场端：土地成交溢价率环比下降，苏州四批次土拍成功收官 销售端：根据房管局数据，2023年第32周，全国64城商品住宅成交面积191万平米，同比下降39%，环比下降24%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11521万平米，累计同比下降12%。全国17城二手房成交面积为138万平米，同比增速-5%，前值-12%；年初至今累计成交面积5374万平米，同比增速34%，前值35%。 投资端：2023年第32周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2642万平方米，成交土地规划建筑面积3017万平方米，同比下降15%，成交溢价率为4.2%。 苏州四批次土拍成功收官，最终11宗地以2宗溢价、9宗底价成交，揽金89.5亿元，平均溢价率1.65%。其中保利发展以总价12.2亿元摘得姑苏区地块，溢价12.5%，厦门建发低溢价斩获一宗地块，成交价9.26亿元；北京挂牌出让2宗涉宅地块，其中通州地块最终由万科以27.4亿元竞得，溢价率10.04%。 融资端：国内信用债单周发行同比增长 2023年第32周，信用债发行59.3亿元，同比增加9%，环比减少36%，平均加权利率3.6%，环比持平；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、强调促进营商环境优化，湖南施行保交楼专项行动 中央层面：（1）住建部：依托全国住房公积金小程序和全国住房公积金监管服务平台，以统一“电子码”代替3项纸质证明，实现住房公积金个人证明事项“亮码可办”。（2）国资委：要以提高国有企业核心竞争力和增强核心功能为重点，坚持分类改革，健全以管资本为主的国资监管体制，完善中国特色国有企业现代公司治理，推动国有企业在服务国家战略功能作用上取得明显成效。（3）工信部：认真贯彻落实《“十四五”数字经济发展规划》，推动构建数据基础制度，加快培育数据要素市场，持续完善数字经济发展顶层设计，发挥好数字经济部际联席会议机制的作用，推动数字经济发展各项重大任务落实落细。（4）国家统计局：2023年7月份，全国工业生产者出厂价格同比下降4.4%，环比下降0.2%；工业生产者购进价格同比下降6.1%，环比下降0.5%。1-7月平均，工业生产者出厂价格比2022年同期下降3.2%，工业生产者购进价格下降3.5%。（5）国家发改委：《关于完善政府诚信履约机制优化民营经济发展环境的通知》表示，要加强政府诚信履约机制建设，着力解决朝令夕改、新官不理旧账、损害市场公平交易、危害企业利益等政务失信行为，促进营商环境优化，增强民营企业投资信心，推动民营经济发展壮大。（6）央行：7月份人民币贷款增加3459亿元，同比少增3498亿元。分部门看，住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，中长期贷款减少672亿元；企（事）业单位贷款增加2378亿元，其中，短期贷款减少3785亿元，中长期贷款增加2712亿元，票据融资增加3597亿元；非银行业金融机构贷款增加2170亿元。 地方层面：（1）河南：《持续扩大消费若干政策措施》提到，支持各地因城施策，持续完善购房补贴等促进住房消费健康发展政策。对有未成年子女的二孩、三孩家庭以及老人投靠养老的家庭购买新建商品住房的，可通过发放购房券或购房补贴方式，支持合理住房需求。（2）南昌：省内其他城市的缴存职工在南昌市行政区域内购买住房申请贷款时，申请的贷款额度、贷款利率、还款方式和还款期限等享有南昌市缴存职工个人住房贷款同等待遇。（3）湖南：《全省“夏秋攻坚”保交楼专项行动实施方案》明确到2023年年底前，对全省保交楼专项借款项目、恒大项目实行集中攻坚，确保房屋交付率达到90%以上。依法依规严肃查处房地产领域各类违法违规行为，通过行刑纪大贯通，坚决追回抽挪资金，用于项目保交楼。（4）金华：自8月14日起金华市区上调公积金最高可贷额度。此次贷款政策调整后：购买首套住宅职工单方从40万元提高至50万元，夫妻双方从80万元提高至100万；购买二套住宅职工单方从25万元提高至30万元，夫妻双方从50万元提高至60万元。 （5）金华：浙江金华发布7条房地产促发展措施，包括提高住房公积金最高可贷额度、鼓励城市更新房票安置、加大信贷支持力度、降低住房交易税费、优化住宅限售政策等。（6）重庆：优化住房公积金置换贷款住房套数认定标准，无住房公积金个人住房贷款记录的缴存人家庭，仅有一笔未结清的商业性个人住房贷款且在我市仅有一套住房，可申请将该套住房未结清的商业性个人住房贷款置换为住房公积金个人住房贷款。（7）梅州：适当提高住房公积金贷款最高限额，双方缴存的贷款最高额度提高到50万元，单方缴存的提高到30万元，异地缴存职工提高到25万元，各类高层次人才、“青梅计划”人才贷款额度同步提高。 表1：强调促进营商环境优化，湖南施行保交楼专项行动 2、销售端：新房二手房成交同比均下降 2.1、64大中城市新房成交同比下降 根据房管局数据，2023年第32周，全国64城商品住宅成交面积191万平米，同比下降39%，环比下降24%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11521万平米，累计同比下降12%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第32周64大中城市成交面积同比下降环比下降 图4：2023年第32周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比下降 图5：2023年第32周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比下降 图6：2023年第32周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比下降 根据房管局数据，2023年第32周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-12%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-31%、-38%、-45%，年初至今累计增速11%、-10%、-25%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比降幅收窄，环比上升 2023年第32周，全国17城二手房成交面积为138万平米，同比增速-5%，前值-12%；年初至今累计成交面积5374万平米，同比增速34%，前值35%。 图8：17城二手房成交单周同比下降 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比下降，苏州四批次土拍成功 收官 2023年第32周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2642万平方米，成交土地规划建筑面积3017万平方米，同比下降15%，成交溢价率为4.2%。一线城市成交土地规划建筑面积147万平方米，同比下降56%；二线城市成交土地规划建筑面积825万平方米，同比下降38%；三线城市成交土地规划建筑面积2045万平方米，同比增加8%。苏州四批次土拍成功收官，最终11宗地以2宗溢价、9宗底价成交，揽金89.5亿元，平均溢价率1.65%。其中保利发展以总价12.2亿元摘得姑苏区地块，溢价12.5%，厦门建发低溢价斩获一宗地块，成交价9.26亿元；南昌出让6宗地块，面积合计517.9亩，起拍总价约32.86亿元。其中保利以底价4.04亿元竞得一宗地块；成都10宗地悉数成交，总成交面积为47.7万m，总成交规划建面为96.5 万m，总成交金额为115亿元，平均溢价率为5%，中铁建、中交地产均有所斩获； 北京挂牌出让2宗涉宅地块，其中通州地块最终由万科以27.4亿元竞得，溢价率10.04%。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比上升 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债单周发行同比增长 2023年第32周，信用债发行59.3亿元，同比增加9%，环比减少36%，平均加权利率3.6%，环比持平；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年8月7-11日，下同）房地产指数下跌4.59%，沪深300指数下跌3.39%，相对收益为-1.2%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第25位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新华联、深振业A、天房发展、深深房A、泛海控股，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST云城、京投发展、新大正、*ST中迪、华远地产。 图15：本周房地产指数下跌4.59%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中新华联、深振业A、天房发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST云城、京投发展、新大正跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同、环比均下降，17城二手房单周成交面积同比降幅收窄，环比上升。本周土地成交溢价环比略有下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。各地持续出台放宽购房限制政策，随着近来中央大力倡导保交楼、稳民生的宏观政策，各地因城施策空间进一步打开，预计未来一二线城市将会陆续发布政策以刺激购房需求。我们认为三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。