行业周报：首提供求关系发生重大变化，二手房单周成交面积同比降幅扩大

核心观点：首提供求关系发生重大变化，二手房单周成交面积同比降幅扩大政治局会议首提房地产供求关系发生重大变化，我们认为过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，未来不同能级城市因城施策、逐渐宽松的购房条件将有助于满足居民刚性和改善型住房需求。我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降、环比上升，17城二手房单周成交面积同比降幅扩大，累计成交面积增幅收窄。本周土地成交溢价环比下降，优质央国企拿地补货意愿强。 我们认为三季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：适时调整优化房地产政策，多地优化政策持续推进 中央层面：政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。 地方层面：佛山规定在一定时间和资金范围内适当提高住房公积金个人最高可贷额度，缴存职工个人申请的，最高可贷额度将提高至50万元，缴存职工家庭（夫妻双方）同时申请的，最高可贷额度将提高至100万元。南京市职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及其配偶在南京市无产权住房且租赁住房的，可以提取本人及其配偶的住房公积金支付房租。 市场端：土地成交溢价率环比下降，北京两宗地均溢价成交 销售端：2023年第30周，全国64城商品住宅成交面积274万平米，同比下降41%，环比增加14%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11066万平米，累计同比下降10%。全国17城二手房成交面积为139万平米，同比增速-16%，前值-15%；年初至今累计成交面积5108万平米，同比增速37%，前值39%。 投资端：2023年第30周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2668万平方米，成交土地规划建筑面积2293万平方米，同比下降51%，成交溢价率为4%。 北京挂牌出让2宗地块，最终揽金总计76.87亿元，平均溢价率10.29%。郑州出让两宗地块，总起价17.673亿元，均由越秀集团以起始价摘得，总成交面积10.72万㎡，总成交规划建面37.52万㎡。义乌市1宗低密度商住地由绿城中国竞得。 融资端：国内信用债累计发行同比下降 2023年第30周，信用债发行73.3亿元，同比减少27%，环比减少51%，平均加权利率3.93%，环比增加45BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、首提供求关系发生重大变化，多地优化政策持续推进 中央层面：（1）政治局会议：会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。（2）国家金融监督管理总局：上半年个人住房贷款投放力度加大，92%用于支持购买首套房，合理满足刚需群体信贷需求。住房租赁贷款同比增长90.2%。保障性安居工程贷款持续增长。（3）央行：2023年二季度末，人民币房地产贷款余额53.37万亿元，同比增长0.5%，比2022年末增速低1个百分点；上半年增加1549亿元，占同期各项贷款增量的1%。房地产开发贷款余额13.1万亿元，同比增长5.3%，增速比2022年末高1.6个百分点。个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比2022年末低1.9个百分点。（4）住建部：要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。（5）国家发改委：印发《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》，从明确工作目标、聚焦重点领域、健全保障机制、营造良好环境等4方面提出17项工作措施，努力实现促进民间投资发展各项工作目标。 地方层面：（1）佛山：在一定时间和资金范围内适当提高住房公积金个人最高可贷额度，缴存职工个人申请的，最高可贷额度将提高至50万元，缴存职工家庭（夫妻双方）同时申请的，最高可贷额度将提高至100万元。（2）南京：南京住房公积金管理中心发布消息，南京市职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及其配偶在南京市无产权住房且租赁住房的，可以提取本人及其配偶的住房公积金支付房租。（3）杭州：到2025年底，全市累计创建未来社区约500个、覆盖40%左右的城镇社区，高质量全域推进未来社区建设取得实质性进展，未来社区成为城镇社区新建、旧改的普遍形态和普适性要求。（4）萍乡：《关于进一步促进中心城区房地产市场平稳健康发展的若干措施》指出，将三孩家庭申请住房公积金贷款最高额度上调10万元和租赁普通自住住房的提取额度上调500元/月，并建立灵活就业人员缴存和使用住房公积金制度。（5）无锡：无锡市住建局印发《无锡市市区共有产权保障房管理办法》，办法指出，共有产权保障房产权份额按照购买共有产权保障房的家庭与政府各占50%确定，并在购房合同中予以明确。政府产权份额由市实施机构或者政府指定的其他单位代为持有。（6）天津：明确职工申请公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额100万元；购买家庭第二套住房的，贷款最高限额50万元。职工购买本市共有产权住房申请公积金贷款，符合公积金贷款条件的，执行首套住房贷款政策。 表1：首提供求关系发生重大变化，多地优化政策持续推进 2、销售端：新房二手房成交同比均下降 2.1、64大中城市新房成交同比下降 根据房管局数据，2023年第30周，全国64城商品住宅成交面积274万平米，同比下降41%，环比增加14%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11066万平米，累计同比下降10%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比上升 图3：2023年第30周64大中城市成交面积同比下降环比上升 图4：2023年第30周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比上升 图5：2023年第30周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比上升 图6：2023年第30周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比上升 根据房管局数据，2023年第30周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-10%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-2%、-47%、-49%，年初至今累计增速14%、-8%、-25%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比下降 2023年第30周，全国17城二手房成交面积为139万平米，同比增速-16%，前值-15%；年初至今累计成交面积5108万平米，同比增速37%，前值39%。 图8：17城二手房成交单周同比下降 图9：三、四线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比下降，高能级城市土拍热度 依旧 2023年第30周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2668万平方米，成交土地规划建筑面积2293万平方米，同比下降51%，成交溢价率为4%。一线城市成交土地规划建筑面积131万平方米，同比下降48%；二线城市成交土地规划建筑面积705万平方米，同比下降42%；三线城市成交土地规划建筑面积1456万平方米，同比下降55%。北京挂牌出让2宗地块，涉及大兴西红门、顺义新城各一宗，最终西红门地块由中建玖合摇号摘得，顺义新城地块由首开微溢价摘得，揽金总计76.87亿元，平均溢价率10.29%。郑州出让两宗地块，总起价17.673亿元，均由越秀集团以起始价摘得，总成交面积10.72万㎡，总成交规划建面37.52万㎡。金华义乌市1宗低密度商住地成功出让，经过2轮报价，绿城中国以总价29.61亿竞得，溢价率0.17%。合肥市区挂牌出让7宗宅地，包河、经开地块竞品质，5宗取消出让。最终2宗宅地均以封顶价进入竞品质环节，总成交面积11.32万㎡，总成交建面约24.6万㎡，揽金33亿元，平均溢价率14.81%。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债累计发行同比下降 2023年第30周，信用债发行73.3亿元，同比减少27%，环比减少51%，平均加权利率3.93%，环比增加45BPs；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年7月24-28日，下同）房地产指数上涨9.78%，沪深300指数上涨4.47%，相对收益为5.31%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第2位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：金科股份、国创高新、新黄浦、城建发展、光明地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为京基智农、西藏城投、粤宏远A、数源科技、张江高科。 图15：本周房地产指数上涨9.78%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中金科股份、国创高新、新黄浦涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中京基智农、西藏城投、粤宏远A跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周政治局会议首提房地产供求关系发生重大变化，我们认为过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，未来不同能级城市因城施策、逐渐宽松的购房条件将有助于满足居民刚性和改善型住房需求。我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降、环比上升，17城二手房单周成交面积同比降幅扩大，累计成交面积增幅收窄。本周土地成交溢价环比下降，土拍热度主要聚集在高能级城市，优质央国企拿地补货意愿强。我们认为三季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。