9月销售新开工同比降幅收窄，10月继续企稳修复

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 6 中国房地产 2023年10月 研报 9月销售新开工同比降幅收窄，10月继续企稳修复 文/杨科伟、谢杨春、吴嘉茗 10月18日上午，国家统计局公布了9月宏观经济和房地产行业数据，经济数据表现来看，GDP、物价水平保持稳定，企业预期、消费动能等保持回升态势，整体经济持续恢复向好。 房地产行业来看，优化政策作用正在持续释放，并有积极的效应。销售面积、金额、新开工等指标环比上涨且同比降幅有所收窄，竣工依然保持高增长，各指标均出现底部企稳修复的迹象。 前三季GDP增5.2%，经济稳步复苏带动融资需求尤其中长期贷款回升 前三季度国内生产总值（GDP）同比增长5.2%，其中三季度增长4.9%，受到去年基数抬升的影响，比二季度同比增速回落，若扣除基数的影响，两年平均增速是4.4%，比二季度加快了1.1个百分点。从环比来看，今年三季度增长1.3%，比二季度加快0.8个百分点。由此可见前三季度国民经济持续恢复向好。 当前我国经济运行的积极因素不断增加，第一，企业预期改善，9月制造业PMI已升至景气区间；第二，物价运行也总体平稳。9月居民消费价格指数环比上涨0.2%，同比持平，工业品出厂价格PPI连续三个月降幅收窄。第三，消费活力增强，9月份，社会消费品零售总额同比增长5.5%，比上月加快0.9个百分点，增速连续2个月加快。此外，就业稳定、外贸降幅低于预期、服务业持续较快恢复等都说明中国经济持续向好的基本面依然稳固。 另外，从9月金融数据来看，佐证了经济复苏的稳步推进，主要指标整体势头良好，融资需求有所回升。 其中，9月M2增长10.3%，延续小幅回落的态势但增速仍保持相对高位，且M1M2剪刀差逐步收窄。9月社会融资规模增量为4.12万亿元，比上年同期多5638亿元，总量创历史同期新高。信贷投放层面，居民中长期贷款成为亮点。地产行政的推动下，居民中长期贷款显著回暖。9月居民中长期贷款5470亿元，同比多增2014亿元，增幅为今年4月份以来新高，并结束了7月、8月缩量态势。 地产新政效果持续发酵，9月商品房销售面积、金额同比降幅连续四个月收窄 1-9月份商品房销售面积84806万平方米、商品房销售额89070亿元，累计同比分别下降7.5% 和4.6%，增速延续3月小阳春后逐步下滑态势，其中商品房销售面积降幅较1-8月扩大0.4个百 分点，商品房销售金额较1-7月1.4个百分点。值得注意的是，无论是面积还是金额，累计增速下降的速率正在放缓，一定程度体现了市场预期和情绪的修复，短期行业处在筑底企稳阶段。 随着核心城市陆续落地“认房不认贷”、降首付、限购松绑等利好新政，房地产市场出现了积极的变化，销售和市场预期均出现边际好转。一方面反映在房地产开发贷款和个人住房贷款保持明 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 显回升态势，另一方面销售单月数据环比增长、同比降幅连续收窄亦能佐证。 其中，9月商品房销售面积10857万平方米、商品房销售金额10912亿元，环比涨幅分别为47%和42%，单月绝对量仅次于今年3月和6月份，与前八月月均成交相比，9月销售面积、金额高于均值17%和12%。 同比来看，市场底部企稳、修复信号明显。9与商品房销售面积、金额同比下降10.1%和12.9%，分别较上月收窄2个百分点和3.4个百分点，同比双双连续4个月收窄。 销售层面低位企稳、弱修复得益于政策的推动、供应量回暖、结构改善以及部分项目折扣力度加大。 根据CRIC全国百城数据，9月商品住宅新增供应环增29%，已经接近小阳春水平，8、9月份供应呈现递增回暖走势，且部分城市改善供应持续放量。另，重点城市成交保持轮动复苏的行情，诸如西安、长沙随着改善盘集中入市，需求相对旺盛，而前期深度调整的南京、武汉、天津等核心二线城市，因部分项目加大折扣力度促进以价换量，成交也出现阶段性放量，环比转正。 整体而言，多重利好之下市场已有筑底企稳的信号，接下来考验政策的落地性和有效性，以及供应持续回暖的程度。从微观层面来看，10月多数城市来访、认购稳中有升，预期10月成交有望延续复苏态势，但幅度有限，当前市场仍保持底部修复、脉冲式上涨的行情。 全国月度商品房销售面积、销售金额、销售均价（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 9月新开工同比降幅收窄9pcts，竣工累计增速年内次高 1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 面积574250万平方米，下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。 随着各部门、各地方政策措施出台落实，信贷资金对在建项目建设竣工和住宅销售的支持力度持续增强，带动竣工持续高增长。1-9月竣工面积增速较1-8月增加0.8个百分点，仅次于7月20.5%的高点。 单月而言，环比较8月下降6%，与前8月均值相比减少了9%。不过同比来看，竣工面积增速依旧强劲。9月竣工面积同比增长25.4%，较8月增加15个百分点，增幅维持在相对高位。 而今年以来始终保持低位的新开工增速也开始出现边际好转的信号。新开工面积降幅连续3个 月收窄，1-9月新开工面积降幅较1-8月收窄1个百分点。 单月数据的变化更能体现底部企稳修复的迹象。9月新开工面积8232万平方米，环比增长19%，同比虽然仍下降15%，但降幅较8月份收窄9个百分点，也是继1-2月份之后，降幅再度缩小至15%以内。 不可否认的是，虽然新开工出现跌幅放缓趋势，但整体压力不容小觑，单月开工规模实际较前八月平均减少10%。值得注意的是，政策利好带动市场信心同时，央国企和部分优质民企或将加大开工力度争抢政策带来的销售“窗口期”，四季度新开工低位企稳止跌是大概率事件。 房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 房地产开发企业竣工面积月度走势（单位：万平方米） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 开发投资降幅逐步趋稳，年内继续保持低位修复态势 1—9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%，降幅较1-8月扩大0.3个百分 点。其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点。今年以来房地产 开发投资压力颇大，已经连续下降7个月，降幅已经接近去年1-11月水平。从降速来看已有筑底“苗头”，1-9月开发投资降速逐步趋于稳定。 单月来看，房地产开发投资也有一定的边际修复，呈现环比增长、同比趋稳的走势。其中，9月全国房地产开发投资额达10369亿元，同比下降11.3%，几乎与8月相持平，环比增长13%，绝对量仅次于2023年3月和6月水平（1-2月不计入）。分季度来看，三季度房地产开发投资2.87万亿，较一季度上涨10%，较二季度下降12%。 分区域来看，仅东部区域累计投资增速跌幅最小，其余区域累计增速降幅呈现东部<中西<西部 <东北，东北地区同比跌幅最大，达到27.2%，西部降幅略有收窄为19.4%。 新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资走弱的主要原因。根据CRIC统计300城市土地数据来看，9月全国300城土地成交面积、金额同比下降57%和71%，环比分别下降38%和55%,延续了今年以来规模“一降再降”的走势。且从热度上来看，溢价率已经回归到一季度高峰，而流拍率则持续保持在高位。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元） 备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比 数据来源：国家统计局 综上，我们对于后市给出如下判断： 在核心一二线城市“认房不认贷”、四限松绑等利好政策相继落地、房企加强营销力度积极自救的背景之下，典型城市出现短期来访、认购上升的迹象，且成交基本也已进入筑底阶段，我们认为10月大概率企稳修复，在供应增加情况下，四季度整体环比小幅回升。 各城市仍将延续分化行情：首先，对于京沪蓉等本就市场热度较高的供给主导城市而言，热度能否延续主要取决于二手房市场能否复苏，只有二手房市场活跃度提升，才能刺激置换需求不断释放，进而对新房市场形成有效支撑。其次，经历了前期深度调整，市场基本面尚佳的武汉、天津等目前已经出现了来访、认购上升的情况，短期内成交热度还是有望延续。最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、常州、徐州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。 行业规模下降、房企资金紧缺，预计四季度土地购置仍将低位运行，仅核心城市能维持热度。短期新开工意愿提升难度较大，四季度销售大概率会有所改善但房企销售回款重心仍在“保交楼”，因此新开工将持续低位运行，在建施工投资等显性指标持续修复也将带动房企开发投资边际企稳。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/