深圳写字楼市场简报2016年第一季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼 2016年5月Savills World Research Shenzhen概述由于前海写字楼暂处于建设阶段，部分租户外溢至后海；南山后海片区的买卖和租赁市场将在短期内迎来供需两旺的局面。 2016年第一季度深圳市场有三处甲级写字楼交付，分别是位于福田的中国移动深圳信息大厦和卓越城（二期），以及位于南山的阿里巴巴中心，新增供应17.5万平方米。 第一季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约为18.1万平方米，环比下降28.3%。 由于新增供应预租情况良好，第一季度全市平均空置率环比下跌0.4个百分点至8.2%。 本季度全市甲级写字楼租金环比下降0.8%至每平方米每月人民币226.7元，同比上涨3.9%。 本季度甲级写字楼平均售价上升1.1%至人民币53,809元每平方米，同比上涨10.7%。  由于租金涨幅小于售价，第三季度全市回报率环比下降11个基点，至4.93%。 下个季度预计有3个新增甲级写字楼入市，为市场新增36.7万平方米办公面积；深圳市甲级写字楼存量预计将被推高至571万平方米。“2 016上半 年，福 田 和 后 海片区 大量 的 总 部 大 楼 入市，市 场 供 应 短期内将达到小高峰，预计全市租金将 小 幅 下 降，空 置率 将 有所 提升。”何 凌，第一太平戴 维 斯 研 究部图片：卓越城（二期），福山区 02 市场简报 | 深圳写字楼2016年5月市场概述本季度深圳市共计有三处甲级写字楼入市，为市场新增175,100平方米的写字楼建面，其中两处位于福田区。中心三区写字楼售价有所攀升，全市写字楼买卖市场整体向好。受租金下降和空置率下滑影响，写字楼租赁市场相较买卖市场则略显黯淡。第一季度，除宝安区空置率维持不变，其余中心三区写字楼空置率均有所下滑，拖动全市空置率下滑0.4个百分点。从一季度全市对写字楼吸纳情况来看，吸纳量大于供给，市场需求短期内仍较旺盛。下一季度深圳预计有3处写字楼入市，且均位于南山区后海总部基地。由于南山后海片区办公环境良好，且短期内前海需求外溢，市场相对较旺盛。但随着未来几年前海新增供应入市，市场需求将进一步被瓜分。第一季度全市租金环比下降0.8%到人民币每平方米每月226.7元，同比上涨幅度为3.9%。除福田区租金较上季度有小幅上升，其余区域租金均呈下降趋势。罗湖下降2.5%至人民币每平方米每月207.1元，南山下降2.1%至人民币每平方米每月210.7元，福田区的写字楼租金仍未区域最高。罗湖作为传统商务区，办公产品相对老旧，租户外移明显；南山作为新兴商务区，办公产品相对先进，但配套有所欠缺，目前仍处于完善阶段。由于后海新增供应较大，致使南山片区其他区域租金下调以应对竞争，南山区整体租金走低。第一季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比上升1.1%至每平方米53,809元，同比上涨10.7%；各区甲级写字楼售价均有上涨，其中罗湖区写字楼售价涨幅较大，上涨2.2%至人民币每平方米265.2元。由于罗湖区作为传统商务区，配套成熟但售价较福田区低，致使需求旺盛，但供给有限，本季度数据来源：第一太平戴维斯研究部图 1甲级写字楼新增供应、净吸纳量以及空置率，1999年 —2016年第一季度数据来源：第一太平戴维斯研究部数据来源：第一太平戴维斯研究部图 2甲级写字楼租金指数，2001年第一季度—2016年第一季度图 3甲级写字楼售价指数，2001年第一季度—2016年第一季度0%6%12%18%24%30%36%42%48%54%60%01002003004005006007008009001,000199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016Q1千平方米 供应量（左轴） 吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 801001201401601802002202402602802001年1月 2003年1月 2005年1月 2007年1月 2009年1月 2011年1月 2013年1月 2015年1月 Q1/2001 = 100 全市 福田 罗湖 南山 宝安 0501001502002503003504002001年1月 2003年1月 2005年1月 2007年1月 2009年1月 2011年1月 2013年1月 2015年1月 Q1/2001 = 100 全市 福田 罗湖 南山 宝安 市场简报 | 深圳写字楼03 2016年5月售价上浮明显。福田区仍以平均售价以人民币每平方米361.9元，领跑区域最高均价。本季度全市甲级写字楼回报率环比下降11个基点，至4.93%。其中，罗湖区甲级写字楼回报率最高，为5.6%；较上个季度下降0.4个百分点。市场展望由于全市下半年写字楼市场将新增将近1,130,243平方米的办公建面，届时写字楼存量将推高至历史新高，全市租金和售价将承受一定的下行压力。接近一半的新增写字楼位于南山，本季度新增的三处写字楼，总计新增175,100平方米建面，并拖动全市写字楼租金下滑。后海的建立聚集了较多的科技企业，推高了对写字楼产品的需求并将在未来带来入住率的提升。未来预计有超越去年五倍体量的新增供应入市，租金和售价将在未来有小幅下调。项目动态卓越城（二期）卓越城二期位于福田区，由卓越集团。该项目于2016年1月入市，新增95,100平方米面积。卓越城二期只售不租，售价报价人民币每平方米5,8000元，写字楼位于6-28层。项目标准层面积为2,200平方米，管理费用为人民币18元每平方米每月。项目名称卓越城（二期）位置福田区业主卓越集团交付日期2016年第一季度建面95,100平方米办公楼层6-28层标准层面积2,200 平方米层高4.1米售价 报价人民币每平方米58,000 元管理费人民币18 每平方米每月数据来源：第一太平戴维斯研究部Please contact us for further information Research Agency Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSunny PoonDirector+86755 8828 5345sunny.poon@savills.com.cnSam HeSenior Manager+8620 3892 7350sam.he@savills.com.cnProject & Development ConsultancySherry XuDirector+86755 8828 6922sherry.xu@savills.com.cn