深圳写字楼市场简报2020年第一季度

1savills.com.cn/research• 截至2019年末，深圳市地区生产总值增长至人民币26,927.1亿元，同比增长6.7％。• 2020年第一季度，深圳甲级写字楼市场迎来12.6万平方米的新增供应面积，全市甲级写字楼市场总存量增加至738.2万平方米，环比增长1.2％。• 由于新冠疫情全球大流行以及其对市场造成了负面影响，2020年第一季度，全市甲级写字楼净吸纳量环比骤降92.7％，至约1.3万平方米。• 季内，由于新增供应和租赁活动放缓，全市平均空置率环比上升1.2个百分点，至26.2％。• 当前供过于求的市场现状，加之新冠疫情所致的经济放缓，使全市平均租金跌至人民币每平方米每月201.7元，租金指数环比下跌1.6％。• 尽管季内并未录得大宗整售交易公布，但投资客对深圳写字楼市场的兴趣仍维持不变。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼深圳 -2020年4月租金增长压力倍增2020年第一季度写字楼市场去化显著放缓。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事深圳+8620 3892 2476sam.lai@savills.com.cnWoody Lam董事长华南区+8620 3665 4777woody.lam@savills.com.cn商业楼宇部中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“由于普遍存在供过于求的担忧，以及新冠疫情全球大流行所带来的经济不确定性持续增加，2020年深圳写字楼市场前景 仍然充满 挑战 。租 户和投 资者的议价能力因此增强的同时，亦意味着当下是重新审视房地产战略和决策的合适时机。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率, 2015至Q1/20200%5%10%15%20%25%30%35%02040608010012014020152016201720182019Q1/2020来源 第一太平戴维斯研究部图2：甲级写字楼空置率, Q2/2015 至Q1/20200%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部80100120140160180200Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201520162017201820192020Q4/2007=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：大宗租赁成交精选, Q1/2020来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均以2007年第四季度为基准期，宝安区子市场例外（以2017年第二季度为基准期）供应受新冠疫情的爆发影响，大部分商业活动陷入停滞，原计划于2020年第一季度竣工入市的四个项目中，仅华侨城大厦一个项目如期交付入市，为市场带来12.6万平方米的新增写字楼面积，并推动季末市场总存量环比增长1.2％，至738.2万平方米。需求季内，鉴于新冠疫情全球大流行及其对市场造成了负面影响，写字楼租赁活动几乎完全陷入停滞，期间2月是最为艰难的时段。部分承租方对其原有的搬迁或扩张计划变得更为谨慎，而相关决策也随之顺延。因此，季内全市净吸纳量环比骤降92.7％，至约1.3万平方米；与此同时，全市平均空置率环比上升1.2个百分点，达26.2％。尽管如此，1月和3月仍有数笔租赁交易成交，承租方多为业务 运营能力强、流动 性充足的龙头企业。这些企业主要来自房地产、TMT和金融行业。例如，阳光城集团在前海香江金融中心承租约2,000平方米写字楼，大家保险集团在平安金融中心承租约6,500平方米写字楼。反之，来自商务中心及共享办公空间行业的租赁需求表现疲软，一些租客在季内缩减了其租赁面积。市场总体租赁需求持续转移至城市西侧的子市场，与城市规划和发展趋势的方向相呼应。有鉴于此，南山和宝安是季内仅有的两个净吸纳量为正的区域，分别为1.8万平方米 和 0.7 万平方米，然而，两者较 上季度 均有所下降。租金当前供过于求的市场现状，加之新冠疫情所致的经济放缓，令租金增长所面临的压力愈发沉重。多数业主的市场信心受挫，从而降低了其对第一季度市场表现的预期，因此延续了2019年的财务优惠和非财务激励措施。此外，一些业主还为其低楼层区域提供可观的租金减免优惠，以此吸引新租户。季内，全市平均 租 金下跌 至 人民币每 平方米 每月201.7元，租金指数环比下跌1.6％。投资季内，深圳写字楼投资市场未有大宗整售交易公布，市场表现仍喜忧参半。在深圳稳健的经济基本面和政府特殊政策支持的背景之下，投资者对写字楼市场的兴趣依旧稳定不变。尽管受疫情影响大部分投资者的实地考察活动受限，但多数已活跃于市场的投资者仍乐意以书面形式审阅市场机会和优质资产。同时，不少投资者主张新冠疫情全球大流行所带来的干扰或会有助于资本价值修正，因而市场门槛资本化率有望维持现有水平或有所上升。市场展望2020年第二季度，预计新增供应量将达33.6万平方米。由于国内疫情已然可控，政府自 3月伊 始 促 进 复 工 复 产，市 场 问 询 量已逐渐出现回暖迹象。因此预计第二季度写字楼市场情绪有望随着市场租赁活动的恢复而得以重振。尽管如此，在新冠疫情的打击之下，许多企业遭受重创。对这些企业而言，第二季度或将是其重新审视自身业务能力并重新商议其搬迁计划的关键节点，期间或引发一定的市场波动。此外，2020年的新增供应预测将达顶峰，因此，供过于求的市场担忧犹在，全市平均空置率料将继续攀升。租户行业项目子市场承租面积（约，平方米）大家保险集团金融平安金融中心福田6,500大唐智慧能源能源华润前海大厦南山4,000阳光城集团房地产前海香江金融中心南山2,000中国交建集团房地产前海香江金融中心南山1,000图3：甲级写字楼租金指数，Q2/ 2015 至Q1/2020写字楼