深圳写字楼市场简报2019年第一季度

1savills.com.cn/research• 2018年深圳市经济增速持续放缓，地区生产总值和第三产业生产总值分别同比下跌1.2个百分点和4.2个百分点。• 2019年第一季度，深圳甲级写字楼市场无新项目入市，全市总存量维持不变。• 季内租赁需求减弱，全市甲级写字楼空置率环比小幅上升0.2个百分点至18.2%。• 截至季末，全市甲级写字楼平均租金环比下跌1.8%，至人民币每平方米每月227.7元。• 一季度，深圳甲级写字楼投资市场未见整售交易公布。 • 2019年新增供应体量庞大，约109.9万平方米的甲级写字楼将于年内交付，其大部分集中于福田中心区和前海。• 2019年全市空置率料将持续上升，平均租金或将持续下跌。• 鉴于日渐增长的问询量和调查量，预计年内写字楼投资市场将趋于活跃。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼深圳 - 2019年5月甲级写字楼租赁需求减弱一季度，全市甲级写字楼空置率环比微升。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事深圳+8620 3892 2476sam.lai@savills.com.cnWoody Lam董事长华南区+8620 3665 4777woody.lam@savills.com.cn商业楼宇部中央管理部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 面 对 租 赁 需 求 疲 软 的 现 状 ，多数业主实施包括减租、增加免租期以及提高佣金比例等策略来挽留或吸引优质租户。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：甲级写字楼供应量，净吸纳量及空置率, 2014至Q1/20190%5%10%15%20%25%30%35%02040608010012014020142015201620172018Q1/2019来源 第一太平戴维斯研究部图 2：甲 级写 字 楼 空 置率 , Q2/2014 至Q1/20190%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201420152016201720182019来源 第一太平戴维斯研究部80100120140160180200220Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201420152016201720182019Q4/2007=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：2019年第一季度大宗租赁成交精选来源 第一太平戴维斯研究部注：数据库样本在本季内有所调整与更新，以反映当前市场实况及变迁。备注：图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：1. 前海 - Q3/2017 2. 宝安 - Q1/2018 其他包括蛇口等区域供应2019年第一季度深圳写字楼市场无新项目入市。因此，全市写字楼总存量依然维持在608万平方米。截至季末，福田中心区、后海和科技园是存量占比最大的三个子市场，分别占总存量的45.9%、14.7%和13.0%。需求受全市经济增速放缓、正在进行的产业转型升级以及其它因素的综合影响，深圳甲级写字楼租赁需求于本季度放缓，全市空置率环比小幅上升0.2个百分点至18.2%。随着中国人民银行对金融行业的管控持续升级，国内金融环境面临更多挑战，致使部分中小型金融企业进一步整合，行业内谨慎情绪蔓延。该现象在福田区内尤为明显，致使本季度福田中心区写字楼空置率环比上升0.5个百分点至14.1%。整体而言，本季度的主要租赁需求仍源自金融业、高新技术和专业服务业等行业，由部分瞩目的租赁成交可见一斑，例如：平安银行卡中心在信利康大厦新租约2,000平方米，掌阅科技在威新软件科技园新租约965平方米，博商学院在信利康大厦新租约1,200平方米。租金面对租赁需求疲软的现状，多数业主实施包括减租、增加免租期以及提高佣金比例等策略来换取稳定的出租率。因此，本季度全市甲级写字楼平均租金环比下跌1.8%至人民币每平方米每月227.7元。福田中心区表现最为显著，其平均租金环比下跌2.6%至 人民币每 平方米每月2 5 3.4元，而车公庙和罗湖的平均租金分别环比下跌2.15%和1.94%，至人民币每平方米每月250元和199元。投资2019年第一季度，深圳甲级写字楼投资市场未见整售交易公布。随着粤港澳大湾区地位的提升并被纳入国家级长期战略发展计划，加之发展规划纲要的正式发布，国际和国内的机构投资者对深圳写字楼市场的投资兴趣愈加浓厚。较于之前，投资者类型也更加多元，尤其是保险公司已展现出其加速寻找和发掘写字楼市场整售标的的态势。市场展望预计年内将迎来15个新项目共计建筑面积约109.9万平方米的新增供应交付。福田中心区和前海将是新增供应占比最多的两个子市场，分别占全年新增供应的28.8%和25.5%。由于2019年租赁需求预期疲软，写字楼租赁市场的竞争将更加激烈。过量的新增供应将带给多数业主更大的出租压力，业主或将采取更多优惠政策以应对挑战。而租户在租赁谈判中将有更多元的选择并拥有更强的议价能力。综上，预计2019年全市甲级写字楼空置率将持续上升，平均租金或将持续下跌。鉴于日渐增长的问询量和调查量，年内写字楼 投资市场将趋于活跃。租户行业项目区位承租面积（约，平方米）银联信息中心软件及服务中国人寿大厦福田中心区4,200平安银行卡中心银行信利康前海2,000博商学院教育服务信利康前海1,200中国信托信托嘉里建设广场福田中心区1,000图3：甲级写字楼租金指数，Q2/2014至Q1/2019写字楼