成都写字楼市场简报2020年第一季度

1savills.com.cn/research• 2020年第一季度，受新冠肺炎疫情影响，原计划入市的写字楼推迟交付时间，季内成都全市无新增项目入市，甲级写字楼总存量维持在328万平方米。• 全国经济增速持续放缓，成都甲级写字楼市场租赁需求缩减，季内录得负2.7万平方米净吸纳量。 • 本季度甲级写字楼平均空置率上升0.8个百分点至22.7%。 • 新增租赁行业来源方面，金融、房地产及消费者服务行业分别以41%、16%和10%的占比成为本季度租赁最活跃的三大行业。 • 从需求端的区位分布来看，东大街及沿线表现亮眼，贡献 全市近一半的 新 增租 赁面 积，大 源 和金融城 次 之，人民南路板块季内新租赁成交占比最低。 • 本季度成都甲级写字楼平均租金环比微降0.2%，至人民币102.3元每平方米每月。 • 展望2020年，成都甲级写字楼市场全年新增供应量预计难超2019年供应水平，下半年市场将迎来丰德成达中心等优质项目入市。 MARKETINMINUTESSavills Research写字楼成都 - 2020年4月租赁活跃度下降，下半年或迎转机 一季度市场净吸纳量为负值，整体空置率上升0.8个百分点至22.7%。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Eric Wo董事长华西区+8628 6737 3688eric.wo@savills.com.cn中央管理部“ 保险和健康医疗产业、线上服务行业以及信息技术服务等产业预计将迎来新机遇，继而推动相关办公需求上涨，成都写字楼市场情绪或在2020年下半年发生积极变化。维系好租户关系、提升客户稳定性，能显著提高楼宇抗风险能力，如何加强写字楼运营将成为业主方 的 重 要 议 题 。” 潘 玲 红，第一太平戴 维 斯 研 究部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSophy Pan高级经理华西区+8628 6737 3737 sophy.pan@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：成 都 甲 级写 字 楼 供 应、吸 纳 量与空 置率，2015-Q1/20200%7%14%21%28%35%42%-100102030405020152016201720182019Q1/2020来源 第一太平戴维斯研究部图2：甲 级写 字 楼 空 置率，Q2/2015-Q1/20200%10%20%30%40%50%60%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部图3：甲 级写 字 楼 租 金 指 数，Q2/2015-Q1/202080859095100105110Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201520162017201820192020Q1/2010=100来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部市场概况2019年，成都全市实现地区生产总值17,012.65亿元人民币，比上年同期增长7.8%。全市固定资产投资比上年增长10.0%。 2020年第一季度，受新冠肺炎疫情防控影响，原计划入市的写字楼推迟入市时间，全市无新增项目入市，甲级写字楼总存量维持 在328万平方米 。全国经 济增速持 续 放缓，成都甲级写字楼市场租赁需求 缩减，季内录得负2.7万平方米净吸纳量，并推动全市空置率上升0.8个百分点至22.7%。从新增租赁行业来源来看，金融、房地产及消费者服务行业分别以41%、16%和10%的占比成为本季度租赁最活跃的三大行业。季内全市甲级写字楼新增租赁面积大幅减少，金融行业新增租赁面积占比提升。疫情爆发后，中央、省市政府均出台了金融政策支持行业发展。成都市政府提出大力支持建立科技金融，开展对金融机构“科创贷”业务的绿色通道等多项具体措施，进一步确保 金融行业的健 康与可持 续发 展。与此同时，在国家对以小额贷企业为代表的新型金融强监管的环境下，其办公需求在疫情冲击的压力下持续缩减，季内录得多家新型金融企业退租。房地产作为办公租赁需求来源第二位，本季度录得多个大面积房企新租成交，有 效 对冲了个 别 房企 调 整 战 略 布局而 退租对市场活跃 度造成的负面影响。季内消费者服务行业的租赁需求占比提升，其中超三成的成交来自教育服务企业的升级和扩租。各地学校及线下培训机构开学时间受疫情影响推迟，促进了在线教育企业的快速发展，未 来教育服 务及相关行业的办公需求还有望迎来新增长。另外值得注意的是，第三方办公运营商今年或迎来更为严峻的挑战。甲级写字楼内联合办公 租 户拖 欠租 金 现象频 现，部分第三方办公项目面临较大的资金和盈利压力，个别品牌开始调整项目布局、缩减承租面积。但另一方面来看，较低的办公楼租赁成本和灵活租约对中小微企业仍具吸引力，随着国内疫情逐步消除，能为企业提供灵活办公模式的租赁策略将继续成为租户选址的重要考量因素。一季度，全市甲级写字楼平均租金环比微降0.2%，至人民币102.3元每平方米每月。虽然市场需求活跃度较上季度相比较低，部分项目以放宽客户门槛和提高免租期的方式吸引客户、促进成交，少数业主及第三方办公空间运营商直接小幅下调租金，但大部分业主对市场长期发展趋仍持乐观态度而维持现有租金水平。市场展望展望2020年，成都甲级写字楼市场全年新增供应量预计难超2019年供应水平，下半年市场或将迎来丰德成达中心等优质项目入市。随着疫情在国际蔓延，全球经济下行压力增大，部分行业扩张发展受限，市场租赁需求下降将继续影响上半年的写字楼市场基调。但自季末起，国家和省市政府积极推进复工复产，例如开通快速绿色信资通道，降低企业融资成本和缓解资金压力，并对受疫情影响较大的包括零售贸易、旅游餐饮等在内的企业启动专项信贷资金支持。同时，保险和健康医疗、线上服务以及信息技术服务等行业预计将迎来新机遇，继而推动办公需求上涨，成都写字楼市场情绪或在下半年发生积极变化。而维系好租户关系、提升客户稳定性，能显著提高楼宇抗风险能力，因此如何加强写字楼运营将成为业主方的重要议题。租户项目区位承租面积（平方米）招商银行OCG A座大源 10,000 建信金融科技有限责任公司航天科技大厦 中央商务区 2,300 成都市李家岩开发有限公司 中海B座 金融城 2,000平安普惠 百扬大厦 中央商务区 2,000 表1：租赁成交案例精选，Q1/2020备注 图表中所有租金指数均始于Q1/2010，以下子市场例外： 金融城 - Q3/2012； 大源 – Q2/2013写字楼