成都写字楼市场简报2015年第一季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2015年5月Savills World Research Chengdu概述受第一季度企业升级、扩租、搬迁等因素的影响，截止今年第一季度末，全市甲级写字楼空置率在录得新项目入市的情况下，上升2.1个百分点至32.1%。 2015年第一季度，仅录得一个甲级写字楼项目（成都国际科技节能大厦）入市，为成都甲级写字楼市场带来约73,000平米的新增供应。 受市场供应持续扩大及整体市场需求疲软的影响，第一季度全市甲级写字楼市场净吸纳量仅约6,200平米。 在第一季度新入市项目的影响下，全市甲级写字楼整体空置率环比上升2.1个百分点，至32.1%。 受惠于第一季度企业的升级、扩租及搬迁等利好因素影响，全市甲级写字楼租金基本持平，环比上升0.1%，至人民币100.32元每平方米每月。 预计2015年后三个季度可录得7栋甲级写字楼入市，为市场带来约52万平方米的供应面积，因此，本年度内全市甲级写字楼空置率或有进一步上升的可能性。“第一季度，市场需求较为稳定，租金基本持平，但后市的大量新增供应，可能会使全市的租金和 空 置率 承 受巨 大 压 力。” 罗元均， 第一太平戴维斯项目及开发顾问部图片来源：航天科技大厦，CBD，成都 02 市场简报 | 成都写字楼2015年5月市场概述根据成都市统计局，2014年成都实现地区生产总值10056.6亿元，同比增长8.9%，增速比全国平均水平高1.5个百分点，但较2013年回落1.3个百分点，其中，第一、二、三产业分别增长3.6%、9.8%、8.6%。随着商贸物流、金融服务和总部经济核心功能的进一步加强，2014年全市服务业实现增加值5124.7亿元，同比增长8.6%。因成都国际科技节能大厦的租户品质较好，硬件水平和物业管理亦较为优质，故将其纳入甲级写字楼范畴，第一季度成都国际科技节能大厦约73,000平方米的新增供应将全市甲级写字楼存量推高至1955,000平方米。受经济增速放缓的影响，部分金融类和贸易类公司纷纷退租，但得益于第一季度企业的升级扩租需求，2015年第一季度改变了2014年末负吸纳量的局面，录得6,200平米的净吸纳量，但受新项目入市的影响，全市整体空置率环比上升2.1个百分点至32.1％。第一季度强劲的市场需求，使得具有区位优势及物业品质高的项目提升租金，而面临巨大供应压力的区域则通过降低租金等其他优惠折扣来吸引具有搬迁计划的企业，从而导致成都市甲级写字楼第一季度整体租金水平基本持平，环比上升0.1%，至人民币100.32元每平方米每月。CBD虽然第一季度企业存在升级扩租的需求，但CBD区域的甲级写字楼项目入市时间较早，物业逐渐老化，为了留住现有租户，他们普遍都保持原有租金水平不变。个别具有优越地理位置，且入市时间较晚，硬件设施较新的甲级写字楼，租金有所上浮。受此影响，第一季度CBD区域租金环比上升0.6个百分点，至人民币108.57元每平方米每月。受东大街和天府新城供应较大，物业品质较好的影响，CBD 区域部分租户被分流到这两大区域，第一季度CBD区域空置率环比上升2个百分点，至38.1%。预计于下一季度入市的东原广场，将会为市场带来约100,000平米的大体量供应，区域空置率有进一步攀升的可能性。东大街东大街区域虽然个别硬件设施设备优秀，管理优质的项目受到市场的青睐，吸引一些外资公司纷纷入驻，但受整体经济形势下滑致使该区域部分小型金融公司经营不善，纷纷退租以及区域市场大体量供应所带来的租赁压力的影响，该区域租金水平与上季度基本持平，环比上升0.1%，至人民币107.86元每平方米每月，空置率环比上涨1个百分点，至34.5%。东大街现有可租赁面积约154,000平方米，预计2015年还将迎来东大街最后一轮的集中放量，录得睿东中心、西部国际金融中心和国际金融中心II座三个新项目入市，新增供应275,000平方米，区域空置率预计图 1甲级写字楼供应、吸纳量与空置率，2005年第一季度---2015年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 2甲级写字楼租金指数，2005年第一季度---2015年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部图 3甲级写字楼空置率，2005年第一季度---2015年第一季度数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部-10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 平方米 供应量（左轴） 吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 80 90 100 110 120 130 140 150 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q1/2005 = 100 全市 CBD SBD 东大街 天府新城 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 CBD SBD 东大街 全市 天府新城 市场简报 | 成都写字楼03 2015年5月将会攀上新高，租金亦有下滑的可能性。SBD第一季度，SBD区域仍然表现稳定，租金环比微幅下跌0.1个百分点，至人民币94.44元每平方米每月，空置率环比小幅上升0.6个百分点，至21.6％。SBD区域预计下一季度将会录得凯德天府入市，为市场带来约21,000平米的新增供应，但得益于SBD区域一贯以来的稳健表现，现有可租赁面积是所有商圈中最小的区域，而后市亦无大体量新增供应，可能仍然会保持稳定的市场需求。天府新区第一季度，天府新城录得成都国际科技节能大厦入市，为市场带来约73,000平方米的新增供应，为了缓解租赁压力，区域租金环比下降0.2个百分点，至人民币93.13元每平方米每月，天府新城优良的硬件品质和相对较低的租金水平吸引了一部分价格敏感型企业入驻，使得天府新城第一季度录得约23,000平米的净吸纳量，但受新项目入市影响，空置率环比上升4.7个百分点，至35.1%。天府新城现有可租赁面积约212,000平方米，是所有商圈中供应量最大的区域，下一季度，天府新城还将录得中海国际中心中的另外三座入市，新增供应面积约125,000平米，将区域可租赁面积推至新高，再加之区域内大量乙级写字楼的供应压力，亦将进一步加剧天府新城甲级写字楼的租赁压力。市场展望2015年，全市甲级写字楼市场即将迎来暨2014年以后的另一波供应高峰，在2014年全市甲级写字楼市场供过于求的基础上进一步面临巨大的吸纳压力。面对巨大的供应压力，现有项目可能会采取更为灵活的租赁策略以确保其项目的竞争力和入驻率水平，而在未来供应量比较大的区域可能会面临更大的租赁压力。 数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部表 1精选租赁成交案例，2015年第一季度租户项目地址面积(平方米)中英人寿华置中心CBD2,100中宏保险华置中心CBD1,800拉法基成都国际科技节能大厦天府新城2,400Please contact us for further information Savills Research Savills Agency Savills Project Development & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnBacky FungDirector+8628 8658 7841backy.fung@savills.com.cnEric WoDeputy Managing Director+8628 8672 1810eric.wo@savills.com.cnDave LawSenior Associate Director +8628 8658 7120dave.law@savills.com.cn