深圳住宅 2022年第一季度

1savills.com.cn/research• 2022年2月，深圳平均首套房贷款利率由5.10%降至4.90%，为中国一线城市中的最低利率。• 全市一手住宅新增供应面积环比下降88.2%，同比下降 63.1%，至29.3万平方米 。2022年第一季度内仅六个项目完成项目备案并获得预售许可。• 截至2022年3月20日，全市季度成交面积环比下降35.8%，同比下降50.5%，至86.5万平方米。• 截至季末，深圳一手住宅市场平均成交价格环比上升17.2%，至人民币每平方米71,375元。• 截至季末，深圳服务式公寓市场平均空置率环比上升1.3个百分点，至26.6%，全市租金指数环比下降0.5%，平均租金为人民币每平方米每月247.2元。• 交易活动及价格预计将于年内增长。MARKETINMINUTESSavills Research住宅深圳 - 2022年4月供需齐降 市场录得新增供应及成交量下滑。 第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Ray Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 深圳住宅购买需求保持稳定，且预计将于年内在市场中释放 。由于市 场 整 体 购买 选 择有限，加 之 指 导 价 预 期 上调，房价料将保持上涨势头。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：一手住宅销售市场供应量、成交量及成交均价，Q2/2017至Q1/20225.25.66.06.46.87.27.68.00.00.51.01.52.02.53.03.5Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022来源 克而瑞, 第一太平戴维斯研究部图2：服务式公寓市场空置率及租金指数，Q2/2017至Q1/20221101151201251301351401451500%5%10%15%20%25%30%35%40%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022Q1/2004= 100来源 第一太平戴维斯研究部图3：高端住宅租赁市场空置率及租金指数, Q2/2017至Q1/20221201301401501601701801902000%2%4%6%8%10%12%14%16%Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022Q1/2008= 100来源 第一太平戴维斯研究部市场综述2022年第一季度，深圳个人购房融资环境有所改善。自2022年二月以来，深圳平均首套房贷款利率由5.10%降至4.90%，为全国一线城市最低。然而，考虑到春节假期及2022年二至三月的新冠疫情不可避免地令新增供应及成交活动大幅下滑，深圳住宅销售市场将在2022年第二季度及其后才有所受益。销售市场由于政 府审批及开发商项目开盘推迟，新增供应因此下降。全市一手住宅新增供应面积环比下降88.2%，同比下降 63.1%，至29.3万平方米，其中仅六个项目完成项目备案并获得预售许可。总体而言，由于人口增长导致有效供给和需求持续增长的不平衡，深圳住宅购买需求保持稳定。然而，由于选择有限（或可销售项目数量有限）以及疫情封控，市场成交行为很大程度上受到限制，去化率或项目认购率显著下降。以位于福田核心区的富通九曜公馆可为例证，该项目仅录得40.99%的认购率；此外，季度内共有四个入市项目认购率低于10%。因此，截至2022年3月20日，全市 第一 季度 成 交 面 积 环比下 降35.8%，同比下降50.5%，至86.5万平方米。但值得注意的是，核心区成交量显著上涨。其中南山、罗湖、福田三区成交面积环比上升29.6%。这表明无论价格水平如何，核心区域资产仍受到购房者的青睐。受其拉 升，2022年第一 季度深圳一手住宅市场平均成交价格环比上升17.2%，至人民币每平方米71,375元。租赁市场2022年第一季度，深圳服务式公寓租赁市场仍具挑战，这不仅受上述市场因素影响，还因疫情防控措施加大令深圳国内访客人 数 减 少所致。相应地，现 场访问及问询 量 显著 减 少，尤 其在 第一 季度 后期 。多数业主在招揽新租户方面仍有困难，其中公司赞助具有长租需求的租户尤其明显。因此业主方继续提供租金优惠，甚至豁免一个月租金，以保留现有租户并维持其项目入住率。截至季末，深圳服务式公寓市场平均空置率环比上升1.3个百分点，至26.6%，全市租金指数环比下降0.5%，平均租金为人民币每平方米每月247.2元。市场展望深圳政府公布了住房“十四五”规划，并表示将增加居住用地及住宅项目供应。具体而言，指定居住用地面积将达到1,500公顷。虽然这是否足以满足深圳持续增长的购房需求仍存疑，但至少有助于缓解市场供 应 不足 的压 力，并改善中长 期 供 需不 平衡的矛盾。短期内，深圳住宅销售市场将继续出现供应紧张局面，并导致住宅价格上涨。随着政府政策对于开发商融资能力以及更为明显的个人贷款释放积极信号，市场流动性或亦将增加。因此，交易活动及价格预计将于年内增长。住宅