深圳住宅 2022年第三季度

深圳-2022年10月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 住宅 供求齐升 开发商在压力渐长的背景下加快项目入市进度。 •2022年8月，深圳首套房贷款利率由4.75%降至4.60%。 许可并推盘入市。 •2升05242.年8%第，三达季1度99全.6市万一平方手米住，宅共市1场9个新住增宅供项应目面取积得环预比售上 •截方米至。季末，全市成交面积环比上升57.2%，至109.9万平 •一平方手米住6宅8市,84场8平元均。成交价格同比下降7.6%，至人民币每 •深同比圳上服升务4式.9公个寓百市分场点平，均至空29置.3率%；环全比市上租升金3.指3个数百环分比点下，降月204.98%.2，元同。比下降1.4%，平均租金为人民币每平方米每 •由易活于动供或应将增再加度和旨增在长提。振市场信心的扶持政策出台，交 “2022年第四季度市场预将迎来更多具备完善配套设施和区位优势、且价格高于全市平均水平的热门项目入市。因此，深圳一手住宅市场全市成交量及价格预计将于年内再次上升。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 如第需一了太解更平多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南区事 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理层 董深事圳总经理 RayWu +8675584367008 ray.wu@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 住宅 图价，1：Q一4/手20住17宅至销Q3售/2市0场22供应量、成交量及成交均 3.58.0 3.0 7.6 2.5 7.2 2.0 6.8 1.5 6.4 1.0 6.0 0.5 5.6 0.0 5.2 20172018 2019202020212022 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 来源克而瑞,第一太平戴维斯研究部 Q1/2004=100 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 来源第一太平戴维斯研究部 市场综述 8月下旬，央行于年内第三次下调5年期LPR 利率15个基点，至4.3%的历史低位。随后，截至季末，深圳首套房贷款利率由4.75%降至4.60%，为国内一线城市的最低水平。在房地产贷款总额大幅下滑的背景下，LPR利率下调为银行进一步降低房贷利率提供了空间。在住宅物业市场情绪探底的现状下，中央政府对刚需购房者展现出愈发支持的立场。与此同时，更多开发商加快了项目推盘进程，销售市场适度回暖，2022年第三季度供应及成交量均有所增长。 销售市场 鉴于融资渠道收紧、销售额下滑加之不断上 图Q32/：20服2务2式公寓市场空置率及租金指数，Q4/2017至 40%150 35% 145 30% 140 25% 135 20% 130 15% 125 10% 120 5% 115 0% 110 20172018 20192020 20212022 升的债务偿还金额加剧了市场中前所未有的流动性困境，众多开发商继续承压并推动加快其新项目的预售及推盘进度。这在新增供应的大幅上升中有所体现，第三季度全市供应面积环比上升54.8%，达199.6万平方米，其中19个项目在季度内完成项目备案并获得预售许可。 由于房贷利率下降、开发商提供更大优惠力度叠加若干热门项目入市，自2021年始现的趋冷市场情绪有所缓解。部分优质且存在较为明显的一二手价差的新项目录得较高的开盘认购率，例如位于南山的招商玺、光明的宏发万悦山及中海观园。上述项目主导了第三季度市场需求且去化迅速，令全市成交面积环比增长57.2%，至109.9万平方米。 图Q33/：2高02端2住宅租赁市场空置率及租金指数,Q4/2017至 16%200 14% 190 12% 180 10% 170 8% 160 6% 150 4% 140 2% 130 0% 120 201720182019202020212022 Q1/2008=100 在下调一手住宅购房者的房贷利率等扶持政策出台后，更多开发商通过促销活动以促进项目销售及缓解自身财务流动性困境。与此同时，本季核心区域成交占比有所下降，南山、罗湖、福田三区成交量占比环比下降2.4个百分点。上述因素令全市平均成交价格同比下降7.6%，至人民币每平方米68,848元。 租赁市场 2022年第三季度，深圳服务式公寓市场迎来 一个新项目开业，为市场带来338套新增服务式公寓单元，全市总存量因此推升至4,077 套。新冠疫情于2022年第三季度的复发令当地服务式公寓租赁市场有所受压，并进一步抑制了需求，而业主方则努力挽留租户并减少房屋空置。在严格的疫情防控措施中，多数潜在客户不得不推迟或改变其租赁计划，从而令市场需求萎缩。因此，深圳服务式公寓市场平均空置率环比上升3.3个百分点，同比上升4.9个百分点，至29.3%。全市租金指数环比下降0.9%，同比下降1.4%，平均租金录得人民币每平方米每月248.2元。 市场展望 房地产行业改革将继续推进且预计在2022 年第四季度出台更多政策调整。目前已执行的若干措施包括为开发商提供更广泛的融资渠道及稳定房地产销售。此外，商业银行亦于年内加快了批贷速度并放宽了借贷政策。 广而言之，政府鼓励房地产行业收并购，尤其是规模较大且通常为国企的开发商接洽财务状况欠佳的开发商。在未来6至12个月内有望出台温和的扶持政策及更多稳定房地产销售的措施。近期收官的第二及第三轮土拍，以及即将启动的第四轮土拍预计将为未来的土地供应提供支撑。因此，交易活动或因供应增加和旨在提振市场信心的扶持政策出台而再度增长。鉴于市场预将迎来更多具备完善配套设施和区位优势，且价格高于全市平均水平的热门项目于2022年第四季度入市，深圳一手住宅市场全市成交面积及价格预计将于年内再次上升。 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 来源第一太平戴维斯研究部