深圳住宅 2022年第四季度

深圳-2023年1月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 住宅 观望情绪浓厚 市场情绪仍倾软，供需及价格齐降。 •平均首套房贷款利率维持4.60%不变。 •24042.02%年、第同四比季下度降，5全5.市0%一，手至住11宅1新.7万增平供方应米面，积其环中比2下2个降项目积完同成比下项降目备22案.4%并，获至得5预16售.5许万可平。方全米市。年度新增供应面 •第全四年，季成度交，成面交积面同积比下环降比下31降.51%1，.4至%3，8至8.977万.4平万方平米方。米。 •一平方手米住6宅4市,17场1元平均。成交价格环比下降6.8%，至人民币每 平方米每月256.6元。 •2服8务.6%式；公租寓金市指场数平环均比空上置升率1环.3比%下，平降均1.租6个金百为分人点民，币至每 •2将0导23致年价，开格发呈商下料降将趋提势供。促销优惠以换取销售业绩，这 “持续性的购房资格及融资限制政策、经济不确定性及挑战，以及自2021年以来疲软的市场情绪均对住宅销售市场产生重要影响。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 如第需一了太解更平多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南区事 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理层 董深事圳总经理 RayWu +8675584367008 ray.wu@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 住宅 图价，1：Q一1/手20住18宅至销Q4售/2市0场22供应量、成交量及成交均 3.58.0 3.0 7.6 2.5 7.2 2.0 6.8 1.5 6.4 1.0 6.0 0.5 5.6 0.0 5.2 2018 201920202021 2022 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 来源克而瑞,第一太平戴维斯研究部 Q1/2004=100 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 来源第一太平戴维斯研究部 市场综述 “金融16条”为央行最新举措，旨在为现金 流紧张的开发商提供财务层面的援助，以确保其项目按期交付并进一步化解风险。此后，住宅销售市场未有重磅政策颁布。2022年第四季度，深圳购房资格要求及房贷利率亦保持不变。同时，鉴于持续收紧的房地产市场调控政策以及对短期内的价格增长预期，购房情绪自2021年下半年起维持疲软。 销售市场 2022年第四季度，由于全年住宅市场的销 图Q42/：2服02务2式公寓市场空置率及租金指数，Q1/2018至 40%150 35% 145 30% 140 25% 135 20% 130 15% 125 10% 120 5% 115 0% 110 2018 20192020 2021 2022 售表现乏善可陈，众开发商推迟新项目开盘，全市新增供应面积环比下降44.0%、同比下降55.0%。季内，共22个项目完成项目备案并获得预售许可，为市场注入111.7万平方米的供应面积。同时，全市年度新增供应面积持续下滑，同比下降22.4%，至516.5万平方米。 销售层面，少数因周边区域规划良好而具有较高增值潜力的项目较其竞品取得相对优异的销售成绩，此类项目与本地其他项目的销售表现有所分化。 尽管多数新盘的认购率较低，但仍有两项目于开盘当日售罄。例如，位于光明核心区的深业颐瑞府及位于南山区的深铁阅山境花园。这主要是因上述项目具有高性价比且其所在片区规划前景具备竞争力而使市场展 租赁市场 疫情防控措施优化初期服务式公寓市场活 动大幅减少，然而随着2022年12月中旬深港边境宣布重新开放并准许更多旅客入境深圳，市场活动激增。上述利好支撑了市场的稳健复苏，全市众多项目的入住率均有所提升。截至2022年末，福田区的项目录得众多源自香港的预租订单，租户包括但不限于跨境企业专业人士、个体从业人员及跨境学生。得益于此，全市空置率环比下降1.6个百分点，至28.6%；租金指数环比上升1.3%，平均租金录得人民币每平方米每月256.6元。 市场展望 展望未来，尽管住房限购政策的调整仍难以 预测，但整体市场情绪能否显著转好仍有待观察。根本而言，购房者预计对整体销售市场持浓厚的观望态度，且对重仓于兼顾自用及投资性房产作为投资工具的决策保持谨慎。换言之，销售市场有望于2023年下半年转暖。同时，开发商预计将提供促销优惠以换取销售业绩，这将导致2023年价格呈下降趋势。 现出强劲的需求。然而，部分项目，如保利 图Q43/：2高02端2住宅租赁市场空置率及租金指数,Q1/2018至 21%200 18% 190 15% 180 12% 170 9% 160 6% 150 3% 140 0% 130 20182019202020212022 明玥澜岸花园及华侨城四海华亭龙胜云坊，其开盘认购率仅不足5%。总体而言，2022年第四季度销售市场表现欠佳，成交面积环比下降11.4%，至97.4万平方米，年度成交量同比下降31.5%，至388.7万平方米。 Q1/2008=100 截至季末，鉴于新兴区域成交量占总量的72.7%（环比提升4.7个百分点），一手住宅成交价格环比下降6.8%，至人民币每平方米64,171元。 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 来源第一太平戴维斯研究部