深圳住宅 2022年第二季度

1savills.com.cn/research• 2022年5月，深圳平均首套房贷款利率由4.90%降至4 . 7 5 % ，为 大 湾 区 城 市 最 低 。• 季内，23个项目完成项目备案并获得预售许可，全市一手住宅新增供应面积环比上涨3.4倍、同比上涨39.0%，至129.0万平方米 。• 截至2022年6月21日，全市季度成交面积环比下降2 6 . 9 % 、同 比 下 降 3 7 . 0 % ，至 6 9 . 9 万 平 方 米 。• 一手住宅市场平均成交价格环比下降7.4%，至人民币每平方米70,976元。• 截至季末，深圳服务式公寓平均空置率环比下降1.3个百分点，至25.9%；全市租金指数环比下降0.5%，平均租金为人民币每平方米每月247.2元。• 2022年下半年，交易活动或再因供应增加和潜在刚需的释放而增长。MARKETINMINUTESSavills Research住宅深圳 - 2022年7月销售市场仍属低迷成交量三季度连降。 第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Ray Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 下半年，深圳政府为住宅市场健康发展所做出的持续努力将助力售价保持稳定。同时，随着商务活动和国内旅客的增加以及近期入境许可的放宽，租赁市场亦有望改善。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：一手住宅销售市场供应量、成交量及成交均价，Q3/2017至Q2/20225.25.66.06.46.87.27.68.00.00.51.01.52.02.53.03.5Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022来源 克而瑞, 第一太平戴维斯研究部图2：服务式公寓市场空置率及租金指数，Q3/2017至Q2/20221101151201251301351401451500%5%10%15%20%25%30%35%40%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022Q1/2004= 100来源 第一太平戴维斯研究部图3：高端住宅租赁市场空置率及租金指数, Q3/2017至Q2/20221201301401501601701801902000%2%4%6%8%10%12%14%16%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201720182019202020212022Q1/2008= 100来源 第一太平戴维斯研究部市场综述为稳定本地住宅市场发展，深圳市政府于5月31日颁布《深圳市2022年度建设用地供应计划》。根据该计划，本年度全市计划供应居住用地365公顷，分别较2021和2020年增长0.6%和182.9%。更重要的是，计划明确其中215公顷为商品住房开发用地，分别较2021年和2020年增长44.0%和66.4%。2022年第二季度，深圳个人购房者的融资成本有所下降。随着央行5月下调五年期LPR利率，深圳多家银行将平均首套房贷款利率下调至4.75%，二套房贷款利率则降至5.05%。虽然此举意在帮助潜在买家减轻财务负担，但截至撰文时，其对深圳住宅销售市场整体影响甚微，尤其在成交量方面。这多可归因于2021年以来针对一手和二手住宅销售市场所实施的严格调控政策以及外部经济环境的影响。销售市场季内，随着三月和四月疫情的有效防控及复产复工的稳步推进，开发商在推售新盘方面更为积极。因此，全市一手住宅季度供应面积环比增长3.4倍、同比增长39.0%，至129.0万平方米，其中23个项目完成项目备案并获得预售许可。值得注意的是，季内新盘多位于宝安和龙华，分别占总供应面积的28.5%和24.4%。受严格的限购政策和谨慎的市场情绪影响，本 季 度 成 交 量 仍 徘 徊 在 较 低 水 平 ，潜 在 买 家仍持较为强烈的观望态度。截至2022年6月21日，全市成交面积环比下降26.9%、同比下降37.0%，至69.9万平方米。开盘项目中，过半数项目去化率不足50%。值得注意的是，刚需主导了本季度的市场需求，其中68.8%的 成 交 套 数 位 于 龙 华 、龙 岗 等 非 核 心 地 段 。2022年第二季度，为实现更高去化并化解偿债违约风险，部分开发商提供小幅价格优惠 。此 外 ，本 季 核 心 区 成 交 量 占 比 有 所 下 降 ，南山、罗湖、福田三区成交量占比环比下降4.4个百分点。上述因素令全市平均成交价格环比下降7.4%，至人民币每平方米70,976元。租赁市场2022年第二季度，随着复工复产、国内入境人数的增加以及旅客入境政策逐渐放宽（隔离时间缩短、签证手续加快），深圳服务式公寓租赁市场迎来积极发展信号。值得注意的是，尽管源自企业专业人士、自由职业者、在本市实习或培训的学生，甚至产后护理中心的需求均呈现上升趋势，但国内商旅客户的需求仍主导市场。鉴于上述新兴需求的释放，全市空置率环比下降1.3个百分点，至25.9%。多数业主对市场发展持乐观态度，并提高租金以应对主要由通胀导致的运营成本上升问题。截至季末，全市租金指数环比下降0.5%，平均租金为人民币每平方米每月247.2元。市场展望深圳政府将继续通过加大土地供应、实施严格的调控政策等措施，坚定不移地稳定住宅市场发展并维护价格稳定。虽然当前市场购房需求的释放受多重因素限制，但考虑到过去五年（2017-2021）年均成交面积达440万平 方 米 ，未 来 供 应 规 模 或 仍 难 以 满 足 总 体 购房需求。尽管如此，下半年全市成交均价料将保持稳定。住宅