深圳住宅 2021年第二季度

1savills.com.cn/research• 截至第二季度末，深圳的平均首套房贷利率从4.98%上调至5.10%。• 全市一手商品住宅销售市场供应量环比上升16.7%，至约92.7万平方米；其中，宝安区的新增供应量约占总量的三分之一。• 季度内，“开盘即售罄”项目的数量相对较少，全市成交量环比下降36.5%，至110.9万平方米，同比增长2.8%。• 鉴于政策对价格体系的持续性干预，截至季度末，深圳一手住宅成交均价环比上升7.0%，至人民币每平方米62,921元。• 季度内，深圳服务式公寓市场的全市平均空置率环比上升1.3个百分点，至24.9%；然而，由于大多数房东对疫情后的市场复苏持乐观态度，全市平均租金环比上升1.0%，至人民币每平方米每月250.5元。• 预计第三季度深圳一手住宅市场的整体政策理念将保持不变，其对整体市场的降温效应将持续。MARKETINMINUTESSavills Research住宅深圳 - 2021年7月整体市场降温2021年第二季度，全市一手商品住宅成交量环比下降36.5%。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Ray Wu董事总经理深圳+86755 8436 7008ray.wu@savills.com.cn中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 市场调控政策升级的综合影响下，曾 于 过 去 数 季 显 现 在 深 圳一手住宅市场内的市场过热之现象在2021年第二季度逐渐消退，市场情绪更趋谨慎和理性 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：一手住宅销售市场供应量、成交量及成交均价，Q3/2016至Q2/20215.25.45.65.86.06.26.46.60.00.51.01.52.02.53.03.5Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201620172018201920202021来源 克而瑞, 第一太平戴维斯研究部图2：服务式公寓市场空置率及租金指数，Q3/2016至Q2/20211101151201251301351401451500%5%10%15%20%25%30%35%40%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201620172018201920202021Q1/2004= 100来源 第一太平戴维斯研究部图3：高端住宅租赁市场空置率及租金指数，Q3/2016至Q2/20211201301401501601701801902000%2%4%6%8%10%12%14%16%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201620172018201920202021Q1/2008= 100来源 第一太平戴维斯研究部市场综述2021年第二季度，政府继续收紧一手房买家的购买资格，购房积分规则发生新变化。这主要是为了保护刚需群体和有孩家庭，并减少购房者社保月数积分的比重。此外，四大国有银行深圳分行最近将首次置业者的平均贷款利率从4.95%上调至2021年第二季度的5.10%，多家银行相继跟随而上调房贷利率，这意味着购房者的购房成本有所增加。自疫情爆发以来，中央和地方政府致力于整顿市场秩序和促进健康的供需状态，促使整个市场逐步趋于谨慎。综合影响下，曾于过去数季显现在深圳一手住宅市场内的市场过热之现象在2021年第二季度逐渐消退，市场情绪更趋谨慎和理性。销售市场2021年第二季度，深圳共录得15个项目完成备案 并获 得 预售许可。全市一手商品住宅销售市场供应量约92.7万平方米，环比上升16.7%。其中，宝安区供应量最高，释放面积占总量约三分之一。从供应面来看，第二季度缺乏具备优质配套的新热门项目以激发采购兴趣。与此同时，在持续收紧的政策环境下，购房者在挑选住宅标的时愈发谨慎和理性，对项目持有更 严格的要求和预期。因此，与第一季度相悖，季度内新项目开盘即售罄的案例甚少。例如，据报道位于南山核心区的半山臻境于本季度发售，首日认购率仅为50%左右。此外，位于罗湖区笋岗的缙山府二期推售仅认购约七成，与第一季度开盘即售罄的一期形成鲜明对比。另一方面，新兴片区新项目销售业绩环比比去化速度较慢，最佳例证如万科都会四季，该盘直至选房结束仍有约三百套房源未被认购。鉴于上述新项目较同类相比已是本季买家关注度较高的项目，2021年第二季度整体市场终有所降温，与此前的市场过热状态形成鲜明对比，令政府干预和政策导向更为实效化。同时，全市成交量环比下降36.5%（尽管同比增长2.8%），至110.9万平方米。截至季末，深圳一手住宅市场成交均价环比上涨7.0%，至62,921元每平方米。由于深圳政府继续干预一手住宅市场定价体系，价格上涨主要受上季部分成交供应推迟的结构影响，而非2021年第二季度的供需动态所致。租赁市场第二季度，考虑到对保护疫情防控取得成功的坚定承诺，外国护照持有者的国际入境活动仍受限。此外，季度内包括深圳在内的广东省内若干城市，遭遇小范围的疫情爆发，使得商务活动受限或暂停。这导致深圳服务式公寓市场租赁需求低迷，空置率小幅上升。截至第二季度末，深圳服务式公寓市场的全市平均空置率环比上升1.3个百分点，至24.9%。然而，由于大多数业主对疫情后的市场复苏持乐观态度，全市平均租金上升至人民币250.5元每平方米每月，租金指数环比上升1.0%。市场展望预计第三季度深圳一手住宅市场的整体政策方向将保持不变，其对整体市场的降温效应将持续。然而，刚需购房者的利益得到了保 护，投 资 投机行为得到了遏 制，这 反 过来也将促进深圳住宅房地产市场的健康发展。市场上一些对购房者具备较大吸引力的优质项目预计将在2021年第三季度推出，这将再次增强市场表现，并有望提高成交量和价格。在宏观层面，深圳政府着力从中长期的角度提供更多的住宅开发用地来改善供需不平衡的状况。这亦将有助于缓解未来几年市场供应不足的压力。住宅