深圳零售 2022年第四季度

深圳-2023年1月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 零售 居民消费受限 零售物业市场仍整体低迷。 •2币082,28年411.-1181亿月元，深，同圳比市增社长会2消.3费%品。零售总额累积至人民 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南事区 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理层 董深事圳总经理 RayWu +8675584367008 ray.wu@savills.com.cn •2零0售22物年业第市四场季带度来，四约个31购.0万物平中方心米落的成零开售业，建合筑计面为积深。圳截至米年。末，市场总存量环比增长5.0%，达约655.0万平方 •全但市全季年度净净吸吸纳纳量量仍环同比下增降长511.3.0倍%，。达约25.5万平方米， •全同市比平上均升空0.8置个率百延分续点自，本至年8.第3%二。季度以来的上升态势， •全租市金首指层数平计均算租，环金比降下至降人2民.6币%每、同平比方下米降每2月.55%83。.6元，按 •2面0积23约年为，六67个.9万新平购方物米中。心计划将落成开业，总零售建筑 •可租金观的结市构场性下供降应。预计将不可避免地令全市入驻率和平均 “2023年，六个新的购物中心预计开业，带来67.9万平方米供应面积，这将令全市入驻率和租金结构性下降。然而，优质项目租金仍将逐步反弹。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 商铺部 高华南级区董事 DorianZhi +8675584367036 doriandl.zhi@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 零售 图1：全市新增供应，2018至2022 市场综述 为应对市场基本面和零售商房地产策略的 据深圳统计局数据，2022年1-11月，本地变化，不得不降低租金预期以提高其项目 9080 70 60 50 40 30 20 10 0 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 社会消费品零售总额累积至人民币8,841.18亿元，同比增长2.3%。分消费类型看，商品零售同比增长4.0%，餐饮收入同比下降11.1%。与此同时，第四季度期间，深圳零售物业市场持续受疫情反复的影响，居民消费普遍受限，零售商在做出租赁决策时更趋于审慎犹豫。截至年末，全市入驻率和租金均有所下降。 供应 2022年第四季度，包括福田的中洲湾C FutureCity、罗湖的深圳天河城、龙华的壹方天地D区及龙岗仁恒梦中心在内的四个购物中心落成开业，合计为深圳零售物 入驻率。相应地，截至2022年第四季度末，全市首层平均租金降至人民币每平方米每月583.6元，按租金指数计算，环比下降2.6%、同比下降2.5%。 市场展望 2022年12月以来疫情防控措施的进一步优 化落实推动了2023年初购物中心客流量的回升。然而，大多数零售商仍推迟放缓扩张计划。因此，截至2023年1月，尽管本地零售物业租赁需求较2022年下半年有所改善，但仍处于缓慢复苏进程。展望2023年，可观的供应将成为市场最为关键的问题。全年，六个新购物中心计划落成开业，届时 业市场带来约31.0万平方米的零售建筑面将带来67.9万平方米供应面积，这预计将 图2：各子市场空置率，Q1/2018至Q4/2022 18% 15% 12% 9% 6% 3% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 0% 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 积。截至年末，市场总存量环比增长5.0%，达约655.0万平方米。 需求 第四季度，深圳零售物业市场租赁需求延 续年初以来的低迷态势，并在购物中心的营销推广活动受限、消费者的消费意愿受挫、零售商扩张活动因其他邻近城市疫情反复的冲击而受影响中得以体现。诚然，季内新开业的购物中心仍吸引许多零售品牌入驻开业。例如，仁恒梦中心在开业之际引入超40%的龙岗首店；中洲湾CFutureCity则引入Kiehl’s全国旗舰店、PUBLICTOKYO华南首家城市旗舰店、茑屋华南首店等。新店开业共同支撑全市季度净吸纳量环比增长1.3倍，达约25.5万平方米。尽 不可避免地令全市入驻率和平均租金结构性下降。尽管如此，优质项目的租金仍预将反弹回升。 管如此，宏观环境仍令大多数运营商在入 图3：各子市场租金指数，Q1/2018至Q4/2022 240 220 Q1/2004=100 200 180 160 140 120 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 100 20182019202020212022 备注罗图湖表–中Q所4/有20租04金;南指山数–均Q始2/于20Q016/;2龙0岗04，–以Q3下/2子01市2;场宝例安外–：Q3/2013;龙华–Q3/2014 来源第一太平戴维斯研究部 驻指标方面承压，众零售商亦以更审慎态度进行决策。此外，季内多个餐饮品牌提前终止门店租约。因此，全市平均空置率延续本年第二季度以来的上升态势，同比上升0.8个百分点，至8.3%。有鉴于此，截至年末，全年净吸纳量同比下降51.0%，至41.1万平方米。 租金 鉴于大多数购物中心的客流量减少，多数 零售商相应推迟其问询与选址等租赁活动、降低租金预算，而欲于第四季度订立租赁合同的商户则多要求项目方提供租金减免直至市场状况得以改善。大多数业主